Hasła „zwrot VAT" czy „odzyskanie VAT" trafiły do folderów reklamowych wielu deweloperów. To kolejna zachęta do zainwestowania w mieszkania czy apartamenty na wynajem.
I choć rzeczywiście potencjalnie inwestor ma szansę na odzyskanie VAT, to nie jest to ani takie łatwe, ani szybkie, jak w materialne promocyjnym. Eksperci podkreślają też, że taka decyzja może w przyszłości negatywnie wpłynąć na sposób opodatkowania samego najmu.
Diabeł tkwi w szczegółach
Jak przypomina dr Adam Bartosiewicz, radca prawny, doradca podatkowy, wspólnik w kancelarii EOL, odliczenie podatku naliczonego przysługuje podatnikowi VAT, który dokonuje nabycia, działając w tym charakterze, nabywane zaś towary (usługi) służą mu sprzedaży opodatkowanej.
– Oczywiście, osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w rozumieniu prawa przedsiębiorców, może być w zakresie dokonywanego przez siebie wynajmu podatnikiem VAT. Co do zasady będzie jej przysługiwać prawo do odliczenia (zwrotu) podatku – potwierdza ekspert.
I choć jest prawdą, że do odzyskania VAT nie trzeba rejestrować firmy, to od strony podatkowej bez formalności się nie obędzie. Przede wszystkim – czego też nie ukrywają deweloperzy – konieczna będzie rejestracja w charakterze podatnika VAT. Nie wszyscy dodają jednak, że niekiedy może się z tym wiązać pewna procedura sprawdzająca ze strony urzędu.
– Kolejny szczegół na drodze do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie apartamentu, który będzie oddawany w najem, to złożenie VAT-R i rezygnacja ze zwolnienia podmiotowego – wyjaśnia dr Aleksander Słysz, doradca podatkowy kierownik Katedry Prawa Uniwersytetu Humanistyczno-Przyrodniczego im. Jana Długosza w Częstochowie.
I choć dodaje, że taka decyzja może okazać się korzystna z ekonomicznego punktu widzenia, to jednak nie każdemu musi wyjść na dobre.
– Warunkiem koniecznym odliczenia podatku naliczonego jest wykorzystywanie nabytego apartamentu do wykonywania czynności opodatkowanych. Nie będzie więc możliwe odliczenie VAT w przypadku, gdy apartament oddany zostanie w klasyczny najem związany z celami mieszkaniowymi. Wówczas podatnik, nawet gdyby chciał, nie może opodatkować VAT takiej usługi, gdyż jest ona przedmiotowo zwolniona jako usługa w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe – tłumaczy Aleksander Słysz.
Samo uzyskanie zwrotu VAT także nie jest ani automatyczne ani tak szybkie jak w reklamach.
– Zwrot VAT może być bowiem poprzedzony weryfikacją ze strony urzędu skarbowego. Urząd na zwrot ma 60 dni, ale termin ten może być przedłużony. Nie jest także powiedziane, że urząd nie będzie miał zastrzeżeń co do tego, czy wynajem jest faktycznie działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT, a tylko to uprawnia podatnika do zwrotu – zastrzega Adam Bartosiewicz.
Aleksander Słysz przestrzega też, że nie jest możliwe nabycie apartamentu, odliczenie VAT – ze względu na przeznaczenie gospodarcze i związek ze sprzedażą opodatkowaną VAT – a następnie jego szybka sprzedaż bez konsekwencji podatkowych w VAT.
– Taka sprzedaż albo będzie podlegać opodatkowaniu VAT, albo jeśli będzie zwolniona przedmiotowo, pojawi się obowiązek dokonania korekty, która w przypadku nieruchomości i praw wieczystego użytkowania gruntów wynosi jedną dziesiątą kwoty podatku naliczonego przy nabyciu lub wytworzeniu. W takiej sytuacji części odliczonego VAT będzie trzeba oddać. Okres objęty korektą to dziesięć lat, licząc od roku, w którym apartament jako środek trwały zostanie oddany do użytkowania – tłumaczy ekspert.
Przestrogą przed zbyt pochopną decyzją o odzyskiwaniu VAT mogą być także skutki na gruncie innych podatków. Bo, jak zwraca uwagę Adam Bartosiewicz, uzyskanie przez osobę fizyczną statusu podatnika VAT może oddziaływać na jej inne aktywności. Status podatnika VAT może „rozlewać się" na te inne sfery.
Niuansów jest więcej
Przede wszystkim podatnik może mieć problemy z korzystnym opodatkowaniem wynajmu. Zryczałtowane opodatkowanie przychodów z wynajmu, tj. stawką 8,5 proc. i 12 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł przychodu rocznie, nie jest możliwe dla przychodów uzyskiwanych w ramach działalności w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
W ocenie ekspertów co prawda w teorii w zasadzie możliwe jest twierdzenie, że dana aktywność polegająca na wynajmie jest działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT z prawem do odliczenia, a nie jest działalnością w rozumieniu PIT z zachowaniem prawa do ryczałtu. Jednak, jak wyjaśnia Adam Bartosiewicz, w praktyce często zdarzają się głosy odmienne, które są wyrażane nie tylko przez organy podatkowe, ale także sądy administracyjne.
– W związku z tym podatnik, który chciałby odliczyć VAT od apartamentu na wynajem, musi liczyć się z ryzykiem, że zostanie zakwestionowane jego prawo do rozliczenia przychodów z wynajmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych – zastrzega Bartosiewicz.
Na chwiejną praktykę organów podatkowych, które niejednokrotnie uznawały osoby oddające nieruchomości w najem inny niż wyłącznie na cele mieszkaniowe za osoby prowadzące działalność nie tylko w rozumieniu ustawy o VAT, ale również na gruncie ustawy o PIT, zwraca uwagę też drugi rozmówca. Tak sytuacja miała miejsce na przykład w przypadku oddania w najem apartamentu mieszczącego się w hotelu operatorowi w celu prowadzenia działalności hotelarskiej w tymże apartamencie.
– Taka kwalifikacja może nie tylko zmienić zasady opodatkowania, ale doprowadzić do konieczności opłacenia składek ZUS. Podatnicy, którzy zaś mają firmę i prowadzą inną działalność, muszą uważać czy nie pojawi się, lub nie zmieni, proporcja pozwalająca na dokonanie odliczenia częściowego – przypomina Aleksander Słysz.
To wszystko pokazuje, że zostanie podatnikiem VAT, żeby odzyskać trochę pieniędzy, ma swoje blaski i cienie. A odzyskiwanie VAT przy zakupie apartamentu na wynajem nie ma nic wspólnego z tak popularnym wśród zwykłych osób fizycznych nieobowiązującym od lat zwrotem VAT na materiały budowlane.
