W objętym lockdownem II kwartale, kiedy branża notowała mocne spadki sprzedaży kwartał do kwartału i rok do roku, wasza sprzedaż podskoczyła do prawie 880 lokali, wobec 607 w ciągu pierwszych trzech miesięcy i 655 w III kwartale – a mówimy o umowach przedwstępnych i deweloperskich, bez rezerwacyjnych. Co przesądziło o tym skoku, dlaczego w III kwartale zapał kupujących ostygł?
Rok 2020 od niemal pierwszych jego miesięcy jest zupełnie inny, specyficzny i trudny do prostego porównania z jakimkolwiek innym okresem z przeszłości. Nawet porównania z wpływem na gospodarkę kryzysu kredytów hipotecznych subprime okazały się nietrafne. Niepewność wywołana pandemią wpływa na różne dziedziny życia gospodarczego, ale i emocje rzutują teraz silnie na zachowania klientów i ich decyzje zakupowe w poszczególnych miesiącach.
Z jednej strony mamy do czynienia z obawami dotyczącymi stabilności zatrudnienia i dochodów pozwalających na spłatę kredytów hipotecznych czy też z zaostrzeniem warunków ich udzielania przez banki. Z drugiej – niskie stopy procentowe sprawiają, że osoby posiadające wolne środki finansowe szukają możliwości ochrony ich wartości w dłuższym okresie. Beneficjentem tego przyszłościowego myślenia o ucieczce przed utratą siły nabywczej posiadanego kapitału jest w mojej ocenie właśnie rynek nieruchomości mieszkaniowych, który już nieraz pokazał, że w czasach turbulencji – jakiekolwiek byłyby ich źródła – jest najbardziej stabilną i przewidywalną formą inwestycji. Myślę, że ten trend będzie wpływał na sytuację na rynku mieszkaniowym w kolejnych miesiącach, sprawiając, że kondycja branży pozostanie dobra.
Jeśli chodzi o Murapol, ani na moment nie zostawiliśmy naszych klientów samych. Nasze biura sprzedaży, rozproszone w poszczególnych miastach, pozostały aktywne – z zachowaniem reżimów bezpieczeństwa – nawet w czasie lockdownu, a marketing inicjował liczne działania, żeby w tej trudnej dla wszystkich sytuacji dotrzeć do klienta w dogodny sposób i skutecznie promować nasz produkt.
W ciągu dziewięciu miesięcy sprzedaliście 2,14 tys. lokali, to o ponad 12 proc. więcej niż rok wcześniej. W tym czasie sprzedaż szacowana przez JLL w sześciu największych aglomeracjach skurczyła się o 18 proc. U deweloperów z rynku kapitałowego spadek sięgnął 10 proc. Jakie są zapatrywania na IV kwartał i kolejny rok?
Analitycy rynkowi zgodnie przewidują, że IV kwartał nie będzie się szczególnie różnił od poprzednich. Branża mieszkaniowa trzyma się całkiem dobrze, a koniunktura stopniowo się odbudowuje. Nic dziwnego, bo zainteresowanie zakupem mieszkań na własność nie spada, co odzwierciedla m.in. wciąż wysokie zapotrzebowanie na kredyty mieszkaniowe. Tylko we wrześniu liczba zapytań o hipoteki wzrosła o ponad 15 proc. względem sierpnia br. i o ponad 5 proc. rok do roku. Spada przy tym w ostatnim czasie odsetek odmów, bo banki liberalizują zaostrzoną przez pandemię politykę kredytową.
W perspektywie przyszłego roku nie należy się też spodziewać wzrostu oprocentowania, bo stopy procentowe powinny się utrzymać na dotychczasowym rekordowo niskim poziomie. To równocześnie przekreśla sens ekonomiczny trzymania oszczędności na lokatach i zachęca do inwestowania pieniędzy w nieruchomości, co też będzie miało pozytywny wpływ na sprzedaż w najbliższych miesiącach, choć nie oznacza to, że spoczniemy na laurach i nie będziemy już tak mocno uczestniczyć w rywalizacji o klientów.
Budujecie już na 16 rynkach: w dużych aglomeracjach i – w odróżnieniu od konkurentów – także w mniejszych miejscowościach. Jak wygląda sytuacja w tych mniejszych ośrodkach – pandemia oznacza większe szanse czy większe ryzyko?
Proszę zwrócić uwagę, że działamy w dużych miastach i ich satelitach, czego przykładem jest aglomeracja śląska albo miasta wojewódzkie typu Bydgoszcz czy Toruń. Taka dywersyfikacja geograficzna sprawia, że wykorzystujemy potencjał każdej miejscowości, bo przecież w każdym mieście są ludzie, którzy chcą zamieszkać w nowym mieszkaniu, usamodzielniać się, inwestować czy realizować swoje własne cele.
Przewagą naszej oferty jest również to, że są to inwestycje w segmencie popularnym oraz tzw. affordable premium – czyli premium w przystępnej cenie – atrakcyjne dla klientów szukających mieszkań zarówno na własne potrzeby, jak i na wynajem. Atutem jest również lokalizacja naszych osiedli: to tzw. middle ring, czyli nie jest to ścisłe centrum, ale też nie krańce miast, nasze osiedla znajdują się w rozwijających się dzielnicach, zwykle z dobrą infrastrukturą do życia i transportem. To sprawia, że mieszkania z naszej oferty mają dobrą relację ceny do lokalizacji i często są pierwszymi wyborami osób szukających mieszkań.
Nie sprawdziły się przewidywania, że pandemia zetnie ceny mieszkań. Dlaczego?
Trudno oczekiwać silniejszych korekt, skoro z jednej strony popyt na mieszkania i ich deficyt strukturalny wciąż pozostają w naszym kraju wysokie, a z drugiej koszty pracy czy materiałów budowlanych nie spadają. Przypominam, że luka mieszkaniowa w Polsce według różnych źródeł sięga kilku milionów mieszkań, przy czym wskaźnik liczby przeciętnych pensji potrzebnych do zakupu własnego mieszkania w ostatnich latach silnie spadał. To oznacza, że dostępność cenowa lokali jest dziś większa niż kilka lat temu, a branża jeszcze długie lata będzie musiała ich dostarczać, by zbliżyć nas do unijnej średniej – mierzonej liczbą lokali na tysiąc mieszkańców, nie mówiąc o statystykach przypadającej na mieszkańca liczby pomieszczeń czy też metrów kwadratowych. Warto nadmienić, że ceny mieszkań w polskich miastach w dalszym ciągu są jednak niższe niż na rynkach zachodnich.
Podkreślę jeszcze raz wątek inwestycyjny. Rekordowo niskie stopy procentowe i ryzyko wysokiej inflacji sprawiają, że opłacalność oszczędzania spada. Dlatego Polacy będą się rozglądać za interesującymi możliwościami lokowania pieniędzy, a trudno obecnie szukać bardziej atrakcyjnego produktu inwestycyjnego niż mieszkania.
Co z waszym powrotem na rynek obligacji?
Przez dziewięć lat to właśnie m.in. giełdowy rynek długu korporacyjnego pozwalał nam dynamicznie się rozwijać i osiągnąć skalę działalności, jaką mamy dzisiaj. Dlatego temat powrotu na rynek obligacji traktujemy jako otwarty. Zanim to nastąpi, warto „książkowo" wybrać nie tylko dobre momentum dla rynku, które z pewnością już istnieje, ale i dla samego emitenta. W tym ostatnim potencjalnym obligatariuszom warto zaprezentować pełen obraz dokonań 2020 roku, czyli zaudytowane wyniki finansowe za cały rok, kreśląc przy tym wizję rozwoju naszego biznesu w kolejnych latach.
Nikodem Iskra prezesem Murapolu jest od stycznia 2018 r., od 2013 r. był wiceprezesem. W rozwój grupy zaangażowany jest od 2007 r. Zaczynał jako szef pionu prawnego. Absolwent prawa i administracji Uniwersytetu Śląskiego. Od lutego br. Murapol należy do amerykańskiego funduszu zarządzanego przez Real Estate Group Ares Management Corporation oraz polską spółkę Griffin Real Estate.
