Czynsze rosną, ale ceny bardziej

Na wynajmie mieszkań zarabia w Polsce 562,8 tys. osób – tyle wykazuje uzyskane w ten sposób dochody w zeznaniach podatkowych. Kolejne 12 tys. prowadzi działalność gospodarczą i jednocześnie wynajmuje lokale. Niewielu rozlicza najem wedle skali podatkowej – wynika z danych Ministerstwa Finansów za 2017 r. Część inwestorów ma po kilka–kilkanaście mieszkań. Chętnych na ten biznes przybywa. Czy drożejące lokale nie zniechęcą jednak inwestorów?

Gdzie można zarobić

– Ceny mieszkań w jednych miastach rosną szybciej niż czynsze, w innych wolniej – mówi „Rzeczpospolitej" Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający Grupą Mzuri. Firma zarządza 4130 mieszkaniami w całej Polsce. – W Warszawie od połowy 2017 do połowy 2018 r. ceny kawalerek wzrosły przeciętnie o ok. 3 proc., a mieszkań dwupokojowych – o ok. 7 proc., podczas gdy stawki najmu poszły w górę o 12,6 proc. – podaje. – W uproszczeniu oznacza to, że rentowność inwestycji wzrosła. Podobnie było w Łodzi, gdzie ceny wzrosły o odpowiednio 13 i 11 proc., ale czynsze aż o 15,5 proc.

Czytaj także: Jakie mieszkanie i za ile mogą kupić millenialsi 

Inaczej jest w Krakowie, gdzie kawalerki podrożały o ok. 13 proc., mieszkania dwupokojowe – o ok. 7 proc., a czynsze wzrosły o nieco ponad 5 proc. Rentowność więc spadła. W Gdańsku czynsze wzrosły o niemal 15 proc., ale podobnie wzrosły ceny mieszkań, więc rentowność inwestycji się nie zmieniła.

Biorąc już jednak pod uwagę wszystkie kategorie mieszkań (i kawalerki, i lokale wielopokojowe), sytuacja wygląda inaczej. Z danych Home Brokera i portalu Domiporta.pl wynika, że np. w Łodzi w ciągu roku czynsze nieznacznie spadły, podczas gdy ceny wzrosły o ponad 10 proc. W Gdańsku ceny poszły w górę o ponad 12,5 proc., a czynsze – o 8,7 proc. – Na większości ważnych rynków ceny mieszkań w ostatnim roku rosły szybciej niż czynsze – mówi Marcin Krasoń z Home Brokera.

Ciekawie wygląda rynek w dłuższej perspektywie. – Czynsze w ciągu czterech lat najbardziej, bo o ponad 40 proc., wzrosły w Łodzi – średnio z 737 zł do 1033 zł za lokal miesięcznie – podaje Kaźmierczak. – Na drugim miejscu spośród dużych miast jest Wrocław ze wzrostem rzędu 32 proc. (z 1205 zł do 1589 zł), na trzecim Gdańsk (23-proc., z 1295 do 1592 zł). Warszawa odnotowała wzrost o niecałe 14 proc., średnio z 1543 zł do 1755 zł.

Rentowność inwestycji w tanią kawalerkę z rynku wtórnego (uwzględniając pustostany, koszty remontu, koszty transakcyjne i koszty zarządzania) w stolicy to ok. 5 proc., w Krakowie i Poznaniu – ok. 5,5 proc., we Wrocławiu i w Gdańsku 5,5–6 proc., a w Łodzi 6,5–7 proc.

Ryzyko maleje

– Przeciętna rentowność nowej inwestycji w mieszkanie na wynajem długoterminowo spada i należy się spodziewać dalszych spadków – prognozuje Kaźmierczak. – Dzisiejsze rentowności są o ok. 0,5–1 pkt proc. niższe niż trzy lata temu. Wynika to z malejącego ryzyka inwestycji (o najemcę jest stosunkowo łatwo – red.). Wraz ze wzrostem czynszów rośnie zaś rentowność starych, już dokonanych inwestycji.

O spadku rentowności mówi także Dariusz Kłosiński, właściciel firmy Fiesta, która zarządza kilkuset mieszkaniami w Polsce. – Z punktu widzenia inwestora najbardziej atrakcyjne są kawalerki i mieszkania dwupokojowe – mówi. – Jeszcze kilka lat temu temu na jednopokojowy lokal w stolicy wystarczyło 170–180 tys. zł. Dziś nie wystarczy 230 tys. zł. Deweloperzy podnoszą ceny, bo muszą sobie zrekompensować rosnące stawki wykonawstwa, drożejących materiałów i gruntów. Czynsze też oczywiście rosną, ale nie tak szybko. Przypuszczam, że na rynku najmu nie ma już wielkiego pola do kolejnych podwyżek stawek – ocenia. Ale jak podkreśla Kłosiński, wynajem mieszkania to wciąż dobra inwestycja, którą trzeba oceniać w długiej perspektywie. – Nawet jeśli rentowność najmu chwilowo spada, to lokal zarabia przez wzrost wartości. Dziś kupione mieszkanie za dziesięć lat będzie droższe – zapewnia. – A rentowność najmu może wzrosnąć w tym czasie nawet dwukrotnie.

Także Artur Kaźmierczak nie ma najmniejszych wątpliwości, że rynek najmu jeszcze bardzo długo, bo nawet 20 lat, może być nienasycony. Inwestorzy nie mają się więc czego bać. Lokali wciąż brakuje, a młode pokolenia nie mają już tak dużej potrzeby posiadania nieruchomości na własność

Spokojny o los inwestorów jest Marcin Krasoń. – Rynek najmu nie nasyci się ani w ciągu roku, ani w ciągu pięciu lat. Najemcy oczekują wyższego standardu, a popyt na wynajem rośnie także wśród obcokrajowców.

Kamil Wrotniak, dyrektor w Hygge Home ocenia, że inwestowanie w nieruchomości na wynajem to wciąż jeden z najlepszych i najbezpieczniejszych sposób pomnażania kapitału. - Mimo rosnących cen mieszkań zyski z najmu są ponaddwukrotnie wyższe niż z nisko oprocentowanych lokat - podkreśla. - Cztery na pięć sprzedawanych przez nasz mieszkań trafia w ręce inwestorów.

Jan Dziekoński, prezes Mzuri Investments, porównuje dzisiejszą sytuację na rynku z tą przed kryzysem w 2008 roku. - W latach 2006-2007 (jeden rok) ceny transakcyjne na warszawskim rynku pierwotnym wzrosły o 41 proc., a na wtórnym - o 47 proc! - przypomina. - W pozostałych sześciu największych miastach wzrosty wyniosły odpowiednio 56 i 55 proc. Natomiast w ciągu ostatnich pięciu lat (II kw. 2018 r. wobec II kw. 2013 r.) ceny transakcyjne w Warszawie wzrosły o 17 proc. (rynek pierwotny) i 16 proc. (rynek wtórny). Poza Warszawą wzrosty wyniosły odpowiednio 19 i 20 proc. Trudno w takiej sytuacji mówić, że ceny galopują i rośnie bańka. Dzisiejsze wynagrodzenia nominalne są o ponad 50 proc. wyższe niż w 2008 roku. Polaków od kilku lat stać nadal na tyle samo metrów za jedno wynagrodzenie. Potwierdza to raport EMF Hypostat z 2018 roku, według którego Polska była 3. krajem w Unii Europejskiej, w którym nastąpiła największa poprawa dostępności mieszkań - podkreśla.©

Opinia

Maximilian Mendel, partner, doradztwo transakcyjne w firmie REAS

Popyt na mieszkania czynszowe jest w Polsce duży i będzie rósł. Nie tylko ze względu na zmianę w podejściu do własności, konfrontowanej przez młode pokolenie z mobilnością i zobowiązaniem kredytowym. Wzrost cen sprawia, że dla coraz większej grupy zakup mieszkania jest nieosiągalny. Te potrzeby widzą prywatni inwestorzy. Rentowność z najmu jest wciąż wyższa niż stopy zwrotu z alternatywnych produktów inwestycyjnych. Widać też duże zainteresowanie zagranicznych funduszy. Z ich punktu widzenia rentowność z najmu mieszkań w Polsce jest często o 2–3 pkt proc. wyższa niż na ich rodzimych rynkach. Problemem jest jednak brak gotowych lokali do kupienia. Dlatego część inwestorów decyduje się na budowę własnych portfeli mieszkań we współpracy z deweloperami. ©?

Lokal za połowę ceny ofertowej

Mimo że rynek mieszkaniowy jest rozgrzany do białości, a najlepsze lokale znikają z oferty błyskawicznie, klienci wciąż mogą liczyć na rabaty. Przy zakupie dużych nieruchomości – całkiem spore.

Jak wynika z najnowszych analiz agencji Nowodworski Estates (w oparciu o dane NBP, II kw. 2018/ II kw. 2017 r.), większe zniżki niż we Wrocławiu i w Warszawie kupujący dostaną w Krakowie i Gdańsku. Na gdańskim rynku wtórnym różnice pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną wynosiły średnio 30,6 proc.

– Najwięcej, bo aż 42,1 proc., można było utargować, kupując duże, ponad 80-metrowe mieszkanie – podaje Marcin Kijowski, ekspert firmy Nowodworski Estates. – Pod Wawelem za lokal płaciło się średnio 25,1 proc. mniej, niż życzył sobie sprzedający. Największe rabaty, niemal 48 proc., były możliwe przy zakupie dużych nieruchomości. Rok temu było to 10,7 proc. – podaje analityk.

Mniej skłonni do negocjacji są sprzedający mieszkania w stolicy i we Wrocławiu. W Warszawie różnice między ceną ofertową a transakcyjną na wtórnym rynku mieszkaniowym wynosiły średnio 17,2 proc. – Najwięcej można było ugrać, kupując duże mieszkanie (23,8 proc. zniżki), najmniej decydując się na mały lokal – 15,6 proc. od ceny wyjściowej – podaje Marcin Kijowski.

We Wrocławiu średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosiła tylko 6,7 proc.