Choć rynek apartamentów oferowanych inwestorom w formule condo w aglomeracjach wciąż rośnie w dwucyfrowym tempie, mamy wyraźne ochłodzenie nastrojów deweloperów – wynika z przygotowanego przez ekspercki portal InwestycjewKurortach.pl raportu „Aparthotele/Condohotele w największych miastach w Polsce", którego wnioski publikujemy jako pierwsi.
To dobre wieści dla inwestorów indywidualnych, którzy szukają okazji do pomnożenia majątku na rynku nieruchomości. Jeśli wierzyć folderom reklamowym, zakup apartamentu w formule condo to inwestycyjny samograj: pokojem zarządza operator na postawie długoterminowej umowy, często obiecywany jest określony, atrakcyjny zwrot w skali roku.
Analitycy InwestycjewKurortach.pl szacują, że w tej chwili w aglomeracjach działa 20 obiektów w formule condo liczących 3,2 tys. lokali. Przyjmując – za ekspertami – że przeciętna cena lokalu wynosi 430 tys. zł brutto, można szacować, że Polacy zaangażowali w pracujące już obiekty 1,38 mld zł. Jeśli dodać obiekty w realizacji i w planach, potencjalna kwota inwestycji rośnie o 3,44 mld zł.
O ile w latach 2017-2018 rynek condo w dużych aglomeracjach w Polce urósł o pond 170 proc., to w tym roku (licząc od stycznia do września) tempo wzrostu wyhamowało do 36 proc. – wynika z szacunków InwestycjewKurortach.pl.
Aktualnie rynek condo w aglomeracjach analitycy szacują na prawie 11,2 tys. lokali w 60 projektach na różnym etapie zaawansowania: oddanych, budowanych i planowanych. To wynik netto, bo z jednej strony w tym roku pojawiło się 17 nowych inwestycji na 2,95 tys. apartamentów, ale z drugiej z rynku wypadło 9 projektów liczących 1,95 tys. lokali, z czego 1,14 tys. w samym Gdańsku.
– Rynek nieruchomości condo w aglomeracjach zwalnia. Miasta zaczęły później zapełniać się condohotelami, ale szybciej się nasyciły, w zasadzie w ciągu trzech, czterech lat – komentuje Marlena Kosiura, założycielka i analityk InwestycjewKurortach.pl. – Spowolnienie nie jest złe, bo wraz z nim przychodzi profesjonalizacja rynku. Coraz mniej jest inwestycji przypadkowych, budowanych przez deweloperów tylko dlatego, że na działce nie dało się postawić mieszkaniówki, tylko lokale usługowe – dodaje.
Ekspertka wskazuje, że na zmianę trendów wpływają także czynniki zewnętrzne, niezależne od deweloperów. Przede wszystkim ogromna podaż projektów condo i wszelkich innych form inwestowania w nieruchomości pasywne, takie jak prywatne akademiki, domy seniora czy cały rynek flipowania (kupowanie nieruchomości, podnoszenie jej wartości i odsprzedaż z zyskiem).
– Dodatkowo inwestorzy indywidualni podchodzą do tej formuły coraz ostrożniej, ponieważ w końcu mówi się publicznie nie tylko o zaletach pod hasłem „gwarantowany zysk", ale i o czynnikach ryzyka – podkreśla Kosiura.
Ekspertka pozytywnie ocenia fakt, że nowe projekty w formule condo coraz częściej opierają się na fachowej wiedzy hotelowej i powstają pod szyldem międzynarodowych sieci hotelowych.
– Profesjonalizuje się także najem apartamentów na doby. Deweloperzy i firmy zarządzające najmem krótkoterminowym już wiedzą, że hotelarstwo jest branżą bardzo wymagającą, a łączenie lokali dla turystów z klasyczną mieszkaniówką rodzi wiele konfliktów – wskazuje Kosiura. – Prognozuję coraz mniej inwestycji na tym rynku. Szczególnie tych prawdziwie hotelowych. Wchodzi do nas obecnie bardzo duży kapitał zagranicznych inwestorów instytucjonalnych, a to oznacza, że deweloperom może się bardziej opłacać wybudować obiekt hotelowy i szybko sprzedać go funduszowi, niż przez trzy lata zajmować się sprzedażą pojedynczych jednostek – dodaje.
Gorączka condo objęła też kurorty, ale to rynek zbyt rozdrobniony, by objąć go syntezą.
– Podaż jest jednak ogromna. W samej Wiśle w budowie i zaawansowanych planach są obiekty na 911 lokali, w Międzyzdrojach powstaje 2,24 tys. lokali w condohotelach i apartamentowcach na wynajem krótkoterminowy. W Rogowie w budowie są trzy projekty na 1,31 tys. lokali – mówi Marlena Kosiura. – Niezależnie od rosnącej liczby turystów i wydatków na turystykę nie ulega wątpliwości, że sporo tych nowych inwestycji oraz tych już funkcjonujących miejsc noclegowych będzie miało problem z generowaniem wysokich zysków przez cały rok – podsumowuje.
