Budownictwo dla seniorów to obok portfeli mieszkań na wynajem instytucjonalny i akademików tzw. alternatywna część rynku nieruchomości komercyjnych. Z roku na rok inwestorzy lokują w tego typu obiekty coraz więcej pieniędzy. Pandemia zamroziła możliwość zawierania transakcji, ale nie zdusiła popytu.

Popyt przewyższa podaż

Jak szacują analitycy niemieckiego oddziału firmy Savills, w I połowie 2020 r. w budownictwo dla seniorów zainwestowano 515 mln euro (2,3 mld zł), o 25 proc. więcej rok do roku – skok to zasługa mocnego I kwartału. W samym naznaczonym lockdownem II kwartale wartość inwestycji skurczyła się o 32 proc. rok do roku.

Jeszcze pięć lat temu wartość inwestycji rocznie sięgała tyle, ile wyniosła w I połowie br. W latach 2017–2018 kwota ulokowanych pieniędzy wzrosła już do 1,4 mld euro, a w rekordowym 2019 r. inwestorzy zrobili zakupy za niemal 2 mld euro.

Analitycy Savills podkreślają, że inwestorzy wciąż dysponują dużym potencjałem, szukając możliwości ulokowania funduszy, popyt w najbliższych miesiącach powinien być więc mocny. Budownictwo dla seniorów cieszy się wzięciem, ponieważ stoi na solidnych fundamentach, przede wszystkim starzenie się społeczeństw w Europie jest faktem. Poza tym portfele emerytów są mniej wrażliwe na zawirowania w gospodarce i na rynku pracy. Mieszkania dla seniorów to również zróżnicowane źródła przychodów: poza wpływami z czynszu to także opłaty za dodatkowe usługi. To istotne, ponieważ eksperci spodziewają się stabilizacji czynszów w najbliższym czasie, co może być rekompensowane opłatami za usługi.

W czasie pandemii mieszkania dla znajdujących się w grupie bardzo wysokiego ryzyka seniorów okazały się relatywnie bezpieczne. Sytuacja ta jednak bardziej niż kiedykolwiek udowodniła, że kluczem do biznesu jest jakość zarządzającego obiektem operatora.

Analitycy wskazują, że bolączką jest niska podaż gotowych projektów, dlatego rosnący udział w rynku będą mieć transakcje typu forward, czyli zlecanie deweloperom budowy nieruchomości. Jednak pandemia może się przełożyć na spowolnienie projektów i przesunięcia harmonogramów, co oznacza dalszą nierównowagę podaży i popytu. Covid może też wymusić zmiany w projektowaniu mieszkań: wzrośnie zapotrzebowanie na tarasy, balkony i zielone otoczenie.

Europejski rynek to głównie Zachód. W ciągu ostatnich pięciu lat najwięcej transakcji dokonano we Francji i Wielkiej Brytanii: popłynęło tam 68 proc. kapitału. Jednocyfrowy udział w torcie mają Włochy (9 proc.), Holandia (7 proc.), Szwecja (5 proc.), Niemcy oraz Belgia (po 4 proc.).

W budownictwo dla seniorów lokują fundusze inwestycyjne i emerytalne, REIT-y, grupy ubezpieczeniowe (np. Axa), zarządzający portfelami nieruchomości (m.in. Catella) oraz deweloperzy. To głównie podmioty z Europy, ale eksperci zauważają rosnący apetyt Amerykanów, którzy mają już mocną pozycję, jeśli chodzi o inwestowanie w mieszkania na wynajem czy domy studenckie. W lutym amerykańskie Cove Communities kupiło znajdujące się w Wielkiej Brytanii duże osiedle domów dla seniorów Kings Park Village.

Ryzyko kosztów społecznych

W Polsce budownictwo dla seniorów dopiero się rozwija. Na naszym rynku działa należąca do francuskiej grupy Orpea Polska. Fundamentem biznesu są domy opieki i rehabilitacji, ale przy niektórych firma tworzy mieszkania serwisowane. Takie apartamenty działają we Wrocławiu, kolejne powstaną w Poznaniu. To mieszkania pozwalające na niezależne życie, jednak najemcy mają możliwość korzystania z opieki, także w ramach centrów rehabilitacji.

Nad stworzeniem własnej sieci serwisowanych mieszkań dla seniorów pracuje także Origin Investments, korzystajac z doświadczeń Grupy Origin z Kanady. Podobnie jak dla Orpei, dla Origin kluczowe jest zaplecze, jakim są ośrodki opieki i rehabilitacji. Inwestor będzie też oferować cały pakiet usług związanych nie tylko z medycyną.

Pierwsze mieszkania dla seniorów zostaną zbudowane w Mechelinkach pod Gdynią. Partnerem przedsięwzięcia – współinwestorem i generalnym wykonawcą – został notowany na giełdzie Pekabex, producent betonowych prefabrykatów, które cieszą się wzięciem u szwedzkich deweloperów mieszkaniowych.

Eksperci badającego rynek nieruchomości think tanku ThinkCo zwracają uwagę, że budownictwo dla seniorów znalazło się na drugim miejscu przygotowanego przez PwC rankingu części rynku nieruchomości z największym potencjałem, jeśli chodzi o Europę. Mieszkania dla emerytów ustąpiły jedynie magazynom, a znalazły się przed colivingiem, mieszkaniami na wynajem instytucjonalny i prywatnymi akademikami.

W raporcie „Wyzwania rynku nieruchomości w nadchodzącej dekadzie" eksperci ThinkCo zwrócili uwagę, że o ile w 2020 r. odsetek osób w wieku ponad 65 lat stanowi 20 proc. społeczeństwa, o tyle za 30 lat zwiększy się do 33 proc.

Tymczasem rynek nieruchomości jeszcze w połowie mijającej dekady nie wykazywał zainteresowania budownictwem senioralnym, brakuje domów opieki i spokojnej starości, ale także mieszkań dostosowanych do potrzeb osób starszych. Osiedli bez architektonicznych barier jest wciąż niewiele. „Rodzi to konieczność poważnego potraktowania tematu już dzisiaj – w innym wypadku szybko stanie się on potężnym kosztem społecznym, przy którym problemy ZUS-u okażą się błahostką" – czytamy w raporcie ThinkCo.