fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Wakacyjne lokum z preferencją w PIT

Wynajem nieruchomości może być źródłem dodatkowych przychodów, ale i kłopotów z fiskusem
AdobeStock
Wynajmowanie dwóch mieszkań w kompleksie hotelowym w miejscowości letniskowej to nie zawsze już firma.
Od pewnego czasu rynek deweloperski oferuje nowy rodzaj inwestycji. To całe kompleksy o charakterze hotelowym położone w atrakcyjnych miejscowościach wypoczynkowych, w których można kupić lokum. Zachętą do inwestowania w takie nieruchomości nierzadko jest opcja intratnego wynajmu.
Schody zaczynają się wtedy, gdy szczęśliwy nabywca przez część roku rzeczywiście zaczyna je wynajmować, a zyski chce opodatkować ryczałtem. Zwłaszcza gdy mieszkań jest więcej, fiskus zazwyczaj dochodzi bowiem do wniosku, że taki najem to już firma, a to wyklucza preferencyjną formę opodatkowania 8,5-proc. ryczałtem.
Na szczęście bardziej życiowo i liberalnie do problemu zysków z najmu coraz częściej podchodzą sądy administracyjne. Przykładem może być wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 7 marca 2019 r., z którego jasno wynika, że wynajmowanie dwóch mieszkań w kompleksie hotelowym w miejscowości letniskowej to nie zawsze już działalność (sygn. akt III SA/Wa 1029/18, nieprawomocny).

Inwestycja z widokiem

Sprawa dotyczyła właścicielki trzech nieruchomości na wynajem, z których dwa lokale mieściły się w kompleksach hotelowych. We wniosku o interpretację kobieta wyjaśniła, że nie prowadzi żadnej działalności. Mieszkanie wynajmuje sama, ostatnio poprzez ogłoszenie na portalu internetowym, czasami pomagają jej agencje nieruchomości. Pozostałe lokale oddała zaś w zarząd operatorom.
Podatniczka tłumaczyła, że mieszkanie kupiła z myślą o dzieciach, które w przyszłości mogą z niego korzystać. Lokale w kompleksach hotelowych zaś z zamiarem korzystania z nich rodzinnie, bo obydwa są w miejscowościach letniskowych. Zaznaczyła tylko, że może spędzać w nich czas sporadycznie, więc są one też wynajmowane. Jest to wymuszone także tym, że obie nieruchomości zostały kupione na kredyt.
Podatniczka chciała potwierdzenia, że prawidłowo najem swoich lokali traktuje jako prywatny i że nie prowadzi działalności gospodarczej.
Fiskus inaczej jednak ocenił jej podatkową sytuację. Uznał, że przychody z najmu mieszkania i dwóch lokali, które posiada, ze względu na sposób jego wykonywania stanowią przychody z działalności gospodarczej z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Nie jest to najmem okazjonalnym mieszczącym się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, czyli takim, który ma na celu zwyczajowo przyjęte reguły gospodarowania prywatnym majątkiem. W ocenie urzędników jest on realizowany w sposób wypełniający znamiona działalności gospodarczej z ustawy o PIT.
Tak spór o to, czy wynajmowanie jednego mieszkania oraz dwóch lokali w kompleksach hotelowych położonych w miejscowościach wypoczynkowych może być uznane za najem składników majątku niezwiązanych z działalnością gospodarczą trafił na wokandę. A warszawski WSA przyznał rację podatniczce.
Odnośnie do mieszkania sąd zauważył, że działanie polegające na jego zakupie z myślą o udostępnieniu go w przyszłości swoim dzieciom nie jest zjawiskiem niespotykanym. Nie miał wątpliwości, że mieszkanie kupione z myślą o udostępnieniu go w przyszłości jednemu z dzieci, a do tego czasu wynajmowane, należy uznać za składnik majątku prywatnego, a nie związanego z działalnością gospodarczą.
Jeżeli chodzi zaś o lokale położone w miejscowościach wypoczynkowych, w specjalnych kompleksach, to sąd zauważył, że ich nabywanie jest zjawiskiem stosunkowo nowym, ale już wpisanym w funkcjonowanie społeczeństwa. Zgodził się co prawda, że lokale takie nabywane są czasami jedynie jako inwestycja.
Niemniej w spornej sprawie skarżąca wyraźnie wskazała, że nabyła je z zamiarem korzystania z nich rodzinnie oraz że tak też z nich korzysta. Fakt, że w okresach, w których rodzina nie korzysta z lokali, są one wynajmowane za pośrednictwem zarządzającej całym kompleksem spółki, nie przesądza automatycznie, że celem nabycia lokali było uzyskiwanie zysku.
W tym przypadku w ocenie WSA wynajmowanie należy uznać za działanie zmniejszające koszty ich użytkowania na cele związane z wypoczynkiem rodziny. Sąd wziął pod uwagę, że podatniczka miała na celu przebywanie w tych miejscowościach w ramach wypoczynku od życia w wielkim mieście.
Co ważne, lokale te położone są w różnych miejscowościach, co wskazuje na zamiar korzystania z nich w zależności do planowanego miejsca spędzenia czasu wolnego.
W konsekwencji sąd uznał, że posiadanie i wynajmowanie mieszkania zakupionego z myślą o przyszłości dzieci oraz dwóch lokali w różnych miejscowościach wypoczynkowych, z których podatniczka korzysta wraz z rodziną, nie wyczerpuje cech działalności. Zastrzegł jedynie, że każdy przypadek należy oceniać indywidualnie. I być może jego ocena byłaby inna, gdyby skarżąca zakupiła więcej niż dwa lokale lub dwa w tej samej miejscowości.

Ważne są niuanse

– Zagadnienie sposobu opodatkowania wynajmu nieruchomości jest coraz częściej poruszane w interpretacjach fiskusa i orzeczeniach sądów administracyjnych, z uwagi na rosnącą popularność wynajmu. Niestety, brakuje jasnych przepisów regulujących zasady opodatkowania – zauważa Grzegorz Niebudek, adwokat, doradca podatkowy, partner zarządzający LTCA.
Zwraca uwagę, że kluczowe znaczenie dla sądu w spornej sprawie miał cel nabycia lokalu, a nie aspekty związane z ilością wynajmowanych lokali czy sposobem zorganizowania wynajmu przez profesjonalne podmioty. Podkreśla jednak, że gdy lokale są nabywane jedynie jako inwestycja, wyłącznie z myślą o dochodach z ich wynajmu oraz o wzrastaniu ich wartość, to będziemy mieć do czynienia z działalnością gospodarczą.
– Z uwagi na brak jasnych regulacji każdorazowo należy analizować strukturę najmu, żeby ocenić, czy jest wykonywany w ramach działalności. Wobec liberalizacji linii orzeczniczej w tym temacie warto pomyśleć o wystąpieniu z wnioskiem o interpretację. Jeśli nawet ta okaże się niekorzystna, mamy spore szanse na wygranie przed sądem – rekomenduje Grzegorz Niebudek.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA