Spółdzielczy budynek na Ochocie (inwestycja „Racławicka II") ma wyjątkowo długą i skomplikowaną historię. Budowa przy ul. Bohdanowicza 19 rozpoczęła się w grudniu 1999 r. Miała być ukończona w marcu 2001 r. Umowy ze spółdzielnią nabywcy mieszkań zawierali w latach 1999 – 2001 r. Ceny mkw. lokali wynosiły 3,4 tys. zł. – To wcale nie było mało – mówią mieszkańcy. – Niedaleko bloki budowała wtedy także inna spółdzielnia. Mieszkania były tam tańsze, no i powstały w terminie.
Pozwolenie na użytkowanie bloku na Bohdanowicza spółdzielnia – Międzyzakładowe Spółdzielcze Zrzeszenie Budowy Domów Mieszkalnych Ochota – dostała w lipcu 2019 r. 20 lat upłynęło pod znakiem m.in. przestojów, problemów z wykonawcą, sporów o finanse, upadłości spółdzielni i wyjścia z upadłości. Mieszkańcy latami mieszkali w nieukończonym budynku.
Czytaj także: Opinia: Jak rozliczyć prowadzoną 20 lat inwestycję
Ostatecznie, po oddaniu inwestycji, spółdzielnia dokonała jej rozliczenia. – Jej pełne koszty i kwoty, jakie przypadają na poszczególne lokale, ustaliliśmy zgodnie z przepisami ogólnymi i wewnątrzspółdzielczymi – zaznacza zarząd spółdzielni.
Już zapłaciliśmy!
Część mieszkańców wycenę kwestionuje. – Jest nierzetelna. Spółdzielnia żąda od nas dopłat do wkładów budowlanych. Cena mkw. mieszkania w stosunku do pierwotnej wzrosła o 23 proc. – mówi jedna z mieszkanek (nazwisko do wiadomości redakcji). – W zależności od powierzchni lokalu dopłaty mogą przekraczać nawet 100 tys. zł. Ich średnia wysokość w przypadku ponad 100-metrowych mieszkań to 72 tys. zł. Tymczasem my te wkłady wnieśliśmy w całości. Wywiązaliśmy się ze wszystkich zobowiązań. Przyjęta przez zewnętrzny podmiot metodologia rozliczenia inwestycji nie uwzględnia jej wyjątkowej sytuacji – faktycznej i prawnej – podkreśla.I punktuje: Nie uwzględniono, że wkłady wpłaciliśmy w terminie, że budowa trwała tak długo z winy spółdzielni. Również z winy spółdzielni na budowie doszło do wielu nieprawidłowości.
– Brakuje też informacji o fakturach przypisanych do rozliczenia. Jako mieszkańcy dostaliśmy faktury, które mogły dotyczyć innych prowadzonych przez spółdzielnię inwestycji. Zarząd podjął decyzję, że „przy braku faktur zapisy księgowe na koncie inwestycji są prawidłowe" – mówi mieszkanka. – To niedopuszczalne. Zapisy na takim koncie muszą być udokumentowane. Takich nieudokumentowanych kosztów jest ok. 5 proc. Nie powinny być włączone do rozliczenia – podkreśla.
W gąszczu faktur i dokumentów można się pogubić. To tysiące stron, opasłe tomy. Mieszkańcy twierdzą, że nieudokumentowane księgowo koszty mogą wynosić ok. 1,5 mln zł (a nawet 1,6 mln). Zastanawiają się też, czy do ich inwestycji nie przypisano kosztów kredytu, który nie powinien jej obciążać. – Straty wynikają z winy spółdzielni, nie z naszej. Nie powinniśmy za nie płacić – mówi czytelniczka. Wskazuje, że w rozliczeniu nie uwzględniono też kosztów poniesionych przez nią na wykończenie lokalu.
Kolejny mieszkaniec Bohdanowicza twierdzi, że nie uwzględniono wartości pieniądza w czasie. – 3,4 tys. zł za mkw. mieszkania 20 lat temu to nie jest przecież tyle samo, co dziś – wskazuje. – Mieszkając kilkanaście lat na pozornie prowadzonej budowie, w nieoddanym do użytkowania bloku, bez miejsc garażowych, za które zapłaciliśmy, opłacaliśmy nie tylko czynsz, ale i fundusz remontowy. Fundusz ten całe lata był podwojony. Niektórzy płacili nawet 380 zł zamiast 140 zł. Spółdzielnia tłumaczyła, że z funduszu kończy inwestycję. Nie mamy informacji na temat jego wykorzystania. Kiedy spółdzielnia w 2001 r. dokonywała przydziałów własnościowego spółdzielczego prawa do lokali, nie zrobiła częściowego rozliczenia. Część roszczeń mogła się więc przedawnić.
Rozliczenie inwestycji przyjęła rada nadzorcza spółdzielni. – Część jej członków miała zdanie odrębne. Od wycen odwołało się ponad 50 członków spółdzielni. Walne zgromadzenie na początku marca tego roku odrzuciło jednak nasze odwołania. Został nam już tylko sąd – mówią czytelnicy. Do połowy czerwca wpłynęło osiem pozwów.
O inwestycję i rozliczenie zapytaliśmy spółdzielnię. Zarząd w przesłanym piśmie podkreśla, że przyjęte rozwiązanie jest „jedynym rozwiązaniem zgodnym z prawem".
Co i jak liczono
„Sprawa dotyczy inwestycji spółdzielni mieszkaniowej prowadzonej dla jej członków na zasadach prawa spółdzielczego i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, nie zaś inwestycji deweloperskiej na wolnym rynku – pisze zarząd. – Do podstawy wyliczenia wysokości wkładu budowlanego wchodzą zatem wszystkie rzeczywiście poniesione przez spółdzielnię wydatki na prowadzenie danej inwestycji. Nie ma prawnej możliwości częściowego rozliczenia inwestycji spółdzielni".
Wysokość dopłat, jak tłumaczą władze spółdzielni, zależy od wielkości lokalu, wniesionego przez członka wkładu oraz kwot, jakie zostały mu zaliczone na poczet wkładu z tytułu uzgodnionych robót w lokalu (tzw. roboty własne).
– Spółdzielnia wzywała członków do przedstawienia dokumentacji robót własnych, a w szczególności – zakresu zgody na ich przeprowadzenie. Tylko takie roboty stanowią roboty własne, a więc podstawę do zaliczenia na poczet wkładu budowlanego – akcentuje zarząd. A metodologia rozliczeń „jest regulowana uchwałą rady nadzorczej dotyczącej zasad rozliczenia inwestycji na dzień podpisywania umów ze spółdzielnią". – Nie można tych zasad jednostronnie zmieniać w czasie obowiązywania umów – podnosi zarząd. Przywołuje orzeczenia sądu wydane w postępowaniu upadłościowym, dotyczące m.in. kosztów inwestycji ustalonych w sprawozdaniach syndyka i zarządcy, a zatwierdzonych przez sąd w toku postępowań upadłościowego i układowego.
„Spółdzielnia jest zobowiązana do rozliczenia nominalnych kwot kosztów budowy. Przepisy nie dopuszczają żadnej waloryzacji np. z uwagi na inflację czy wzrost cen lokali" – pisze zarząd. Zapewnia, że koszty w rozliczeniu są należycie udokumentowane. „Wynikają nie tylko z dokumentów źródłowych, ale też z zapisów na odpowiednich kontach spółdzielni i ze sprawozdań syndyka/zarządcy zatwierdzonych przez sąd upadłościowy. Braki dokumentów nie dotyczą sensu stricto kosztów budowy, ale również wpłat członków – twierdzi zarząd. – W rozliczeniu nie przyjęto kosztów jakiegokolwiek kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię. Inne twierdzenia są fałszywe".
Zarząd „nie wie", jak wyliczono wspomnianą wcześniej kwotę 1,5 lub 1,6 mln zł. Budowę, jak czytamy, "dokończono ze środków przekazanych czasowo z innych nieruchomości spółdzielni". Pieniądze trzeba oddać. Pożyczki wewnętrzne dotyczyły też funduszu remontowego „Racławickiej II". „Istotą takiej pożyczki jest konieczność zwrotnego przeniesienia środków na konto wewnętrzne, z którego je pobrano – pisze zarząd. – Członkom, którzy otrzymali przydziały w tej inwestycji, wydano lokale w 2001 r., aby mogli prowadzić roboty wykończeniowe. Niemal wszyscy w nich zamieszkali, stąd konieczność prowadzenia remontów i naliczania funduszu remontowego. Zasadność takiego postępowania potwierdzają prawomocne orzeczenia sądów, w tym sądów drugiej instancji".
Władze spółdzielni podkreślają: „Rozliczenie zgodnie z prawem mogło być dokonane dopiero po zakończeniu inwestycji. Rozliczenie powoduje wymagalność dopłat ze strony członków do kwoty wkładu, jakiego nie uiścili wcześniej na mocy umów zawartych ze spółdzielnią, lub obowiązek zwrotu nadpłaty przez spółdzielnię na rzecz członków. Przedawnienie biegnie od daty, kiedy uchwała o rozliczeniu się uprawomocni. Spółdzielnia musi egzekwować wpłatę wkładów stosownie do dokonanego i ostatecznego już rozliczenia. Nie czyniąc tego, działa na szkodę innych członków spółdzielni z innych nieruchomości, z których wpłat faktycznie pokryto koszty dokończenia budowy. Spółdzielnia proponowała rozłożenie w czasie dopłat, nawet do jednego roku bez żadnych odsetek. Nie wszczęła także do dnia dzisiejszego przymusowej egzekucji tych roszczeń."
Władze odnoszą się też do cen mieszkań. - Wskazana w umowach z członkami cena mkw. mieszkania była jedynie ceną prognozowaną. Nie była to bowiem umowa deweloperska. Zgodnie z przepisami spółdzielnia buduje osiedla, nie osiągając zysku, jedynie po kosztach. Prognozowana cena wynosiła 3,4 tys. zł za mkw. Ostateczna cena, ustalona po rozliczeniu, to ponad 4,1 tys. zł. Bez wątpienia, jest nadal bardzo korzystna dla członków. Należy też mieć na uwadze, że znaczne kwoty na dokończenie inwestycji spółdzielnia wydatkowała z innych środków niż wpłaty członków budujących lokale, a domaga się zwrotu wartości nominalnej tych nakładów. Trzeba się też odnieść się do aktualnej wartości lokali, jakie członkowie mają do dyspozycji - piszą.
Mieszkańcy komentują: – Inwestycje powinny być rozliczane zgodnie z podstawowymi zasadami uczciwości. Tymczasem naszą prowadzono opieszale, niezgodnie z zasadami prawidłowego gospodarowania środkami. A słony rachunek wystawiono nam. Czas budowy był niespotykanie długi. Zarząd powinien przygotować specjalne zasady jej rozliczenia i poddać je pod głosowanie rady nadzorczej.
Nabywcy mieszkań przypominają też, że już w 2009 r. stowarzyszenie mieszkańców „Racławicka" zleciło analizę kosztów poniesionych na budowę Bohdanowicza rzeczoznawcy budowlanemu wpisanemu na listę biegłych sądów warszawskich. - Poniesione przez nas straty rzeczoznawca szacował nawet na 6,6 mln zł. Np. 2,144 mln zł to wartość zafakturowanych przez generalnego wykonawcę robót, w rzeczywistości niewykonanych. 0,534 mln zł to kaucja gwarancyjna, której spółdzielnia nie wyegzekwowała od wykonawcy. 2,42 mln zł według eksperta wynosiły straty, jakie powstały z tytułu zawyżonego kosztorysu na kończące inwestycję roboty – wskazują.
