I kwartał br. przyniósł rekordową sprzedaż mieszkań w sześciu aglomeracjach, 19,5 tys. – wynika z szacunków JLL. Wy sprzedaliście 848 lokali, o 14 proc. więcej niż rok wcześniej, to trzeci wynik w historii. Za to marzec okazał się rekordowym miesiącem – podpisaliście 400 umów. Jak zapowiada się II kwartał?
Kwiecień przyniósł poprawienie marcowego rekordu, sprzedaliśmy 415 mieszkań. Zbieramy owoce nałożenia się trzech czynników. Po pierwsze, popyt mimo pandemii jest bardzo dobry. Po drugie, platforma, jaką jest Atal, weszła już na właściwe obroty. Jesteśmy obecni w siedmiu miastach, ostatnio założone oddziały mają już skalę pod względem projektów w budowie, w przygotowaniu i przekazywaniu mieszkań. Po trzecie, są jeszcze możliwości zwiększenia skali w ramach tych siedmiu oddziałów.
Moim zdaniem przy dobrym popycie sprzedaż ponad 400 mieszkań miesięcznie jest do utrzymania. Po czterech miesiącach mamy więc 1262 sprzedane lokale oraz 838 rezerwacji – a u nas rezygnacje zdarzają się rzadko, to 1 proc. umów. Wygląda na to, że w całym roku możemy nawet przebić 4 tys. sprzedaży. Nie bardzo widzę czynniki, które miałyby to uniemożliwić. Patrząc średnioterminowo, w latach 2021–2023 chcielibyśmy sprzedać 11–12 tys. lokali, co moglibyśmy zrobić w 90 proc. na posiadanym banku ziemi.
Wszyscy się zastanawiają, czy ta wysoka temperatura rynku to już przypadkiem nie gorączka. Czy ten wzmożony popyt to pana zdaniem nowa normalność, czy jest chwilowy – wynika np. z przesunięcia popytu, który nie zrealizował się w 2020 r.?
Wiele czynników składa się na bieżącą sytuację, jednym z nich może być odłożony popyt, ale funkcjonujemy cały czas w środowisku rekordowo niskich stóp – i pewnie to się szybko nie zmieni. To oznacza tanie kredyty oraz zachęca do wycofywania oszczędności z banków, a więc skłonność do zakupu mieszkań jest ciągle duża. Przestrzegałbym przed stwierdzeniami, że coś nienormalnego dzieje się na rynku, a tym bardziej, że grozi nam bańka spekulacyjna.
Mamy jednak wzmożony popyt, co przy zgłaszanych przez deweloperów trudnościach w uzupełnianiu oferty oznacza wzrost cen...
Ceny rosną, ale na tle Europy one wciąż nie są wysokie i tempo wzrostu na niektórych innych rynkach jest mocniejsze. Polski rynek mieszkaniowy wciąż nadrabia ogromne zaległości, mamy strukturalny niedobór lokali i zasypanie tej dziury zajmie jeszcze lata. Nie zdarzy się sytuacja, że na rynek trafi wysyp mieszkań, których nikt nie będzie w stanie sprzedać.
W tej chwili jest pewien problem z lokalami na wynajem, bo z powodu siły wyższej – pandemii – aktywność turystyczna i gospodarcza, w rozumieniu przemieszczania się, jest mocno ograniczona. Nie widzę jednak nerwowych ruchów na rynku, właściciele lokali i inwestorzy raczej nastawiają się, że w ciągu kilku miesięcy ta sytuacja się poprawi.
Ceny mieszkań są także determinowane kosztami wykonawstwa, a w ostatnich miesiącach ceny niektórych materiałów szaleją – i nie sprawdziły się oczekiwania, że to jakiś chwilowy, sezonowy wyskok. Wygląda na to, że ceny surowców zostaną z nami na takich wyższych poziomach na dłużej, co oznacza 10–12 proc. wyższe koszty budowy rok do roku. Myślę, że główna fala zwyżek już za nami.
Na razie wciąż nie ma kłopotów z dostępnością podwykonawców, ale i te usługi drożeją – w tempie kilku procent rocznie.
Mniejsi gracze, zwłaszcza ci, którzy budują na drogo kupionych gruntach, mogą się sparzyć i na razie zrezygnować z kolejnych projektów. Ale nie spodziewam się bankructw.
Jak powiedziałem, Atal z gruntami nie ma problemu dzięki dużym zakupom w latach 2017–2018. Oczywiście ten bank w jednych aglomeracjach jest bardziej rozbudowany, w innych mniej – i jest na bieżąco uzupełniamy. Nie jest jednak tak, że musimy dziś bić się o drogie działki.
W ostatnich latach marża brutto ze sprzedaży w Atalu zmniejsza się po 2–3 pkt proc. rocznie, do 20,3 proc. w 2020 r. – nie jest to rewelacja na tle rynku.
Już przyznawałem, że w poprzednich latach trochę spóźniliśmy się z dostosowywaniem cenników, ale obecnie idziemy zgodnie z trendem. W perspektywie kolejnych okresów powinniśmy wrócić z rentownością w bezpieczny i optymalny poziom 25 proc.
Dane JLL i GUS pokazują, że rynek się rozwarstwia. W Warszawie jest bardzo ciężko pod względem uzupełniania oferty. Widać też, że poza sześcioma największymi aglomeracjami uwaga deweloperów kieruje się na mniejsze miasta, dawne stolice województw. Wy też, poza Wrocławiem, Krakowem, Poznaniem, Trójmiastem, Łodzią i Warszawą, działacie w Katowicach i innych częściach konurbacji górnośląskiej.
W Warszawie jest bardzo słaba podaż gruntów, ale to rynek, który odpowiada za około 10 proc. naszej sprzedaży. To dowód, że warto było postawić na dywersyfikację.
Mniejsze rynki owszem, rosną, w miejscowościach rzędu 100–200 tys. mieszkańców przez dekady praktycznie nic się nie budowało. Z jednej strony jest więc strukturalny popyt, ale też relatywnie szybko te rynki mogą się nasycić. Takiego ryzyka nie ma w największych aglomeracjach, dlatego nie będziemy poza nie wychodzić. Nawet jeśli w dużych miastach wzrośnie nasycenie, to przecież może się pojawić nowy popyt: do tej pory Polacy kupują głównie małe, dwupokojowe mieszkania, bo na to pozwalała zdolność kredytowa.
Widzimy, że pandemia zmieniła preferencje, klienci częściej poszukują lokali trzy- lub czteropokojowych. Zwracają też uwagę na otoczenie, aspekty ekologiczne. Odległość od centrum nie jest już kluczowym wyznacznikiem ceny.
Jak wygląda sytuacja w Dreźnie, gdzie buduje pan osiedle w joint venture z Atalem?
Pierwszy etap, obejmujący 200 mieszkań, oddamy w lutym 2022 r., z powodu pandemii mamy około półroczne przesunięcie. W najbliższych miesiącach prognozujemy podpisanie umowy na sprzedaż całego budynku z funduszem z rynku PRS (najem instytucjonalny – red.).
CV
Zbigniew Juroszek założył Atal w 1990 r. Początkowo firma importowała tkaniny, potem wynajmowała wolne magazyny, z czasem zaczęła je budować. Teraz koncentruje się na mieszkaniach. Zbigniew Juroszek z rodziną znalazł się na 8. miejscu tegorocznej listy 100 najbogatszych Polaków „Forbesa", z majątkiem 4,82 mld zł.
