Dla deweloperów mieszkaniowych kapitał z emisji obligacji jest na wagę złota: banki chętnie udzielają pożyczek na prace budowlane, ale nie na zakup ziemi. Po dwóch chudych latach na rynku długu korporacyjnego (2019 r. wciąż naznaczonym aferą GetBacku i 2020 r. zmrożonym pandemią) początek 2021 r. zaczął się jak u Hitchcocka.
Według szacunków DM Navigator, które publikujemy jako pierwsi, od stycznia do kwietnia deweloperzy notowani na Catalyst pozyskali niemal 850 mln zł, z czego 530 mln zł w samym kwietniu. Mowa o pieniądzach zebranych na nowe inwestycje, jak i refinansowanie długu. Spółki w tym czasie odkupiły papiery za 574 mln zł. Do końca roku zapadają obligacje za 925 mln zł, a w dwóch kolejnych latach to odpowiednio 1,05 mld i 1,37 mld zł.
Rozwarstwienie rynku
Zdaniem Mateusza Muchy, menedżera w DM Navigator, II kwartał również powinien przynieść wysoką aktywność deweloperów i inwestorów na rynku „korporatów".
Przede wszystkim do funduszy cały czas napływają pieniądze, a w środowisku niskich stóp zarządzający muszą wyszukiwać obligacji dających przyzwoite odsetki. O atrakcyjne rentowności trudno w przypadku papierów największych polskich przedsiębiorstw czy firm kontrolowanych przez Skarb Państwa. Za to deweloperzy wciąż płacą relatywnie nieźle: tegoroczne emisje to odsetki rzędu 4,2–5,5 proc. w skali roku. – To solidny argument do zwiększania zaangażowania kapitału w dług emitowany przez deweloperów mieszkaniowych, którzy pokazali odporność na pandemię i mają dobre perspektywy – zaznacza Mucha.
DM Navigator podtrzymuje tezę o rozwarstwianiu się rynku. Pierwsza grupa to wiodący deweloperzy, notowani na GPW lub Catalyst, o ugruntowanej pozycji pod względem sprzedaży mieszkań, jak i plasowania obligacji. Ci nie powinni mieć kłopotów z plasowaniem dużych ofert, korzystając z tego, że polityka największych instytucji finansowych nie pozwala angażować się w spółki niepubliczne czy o niewielkiej skali. Sześć z ośmiu emisji przeprowadzonych od stycznia do kwietnia br. miało wartość właśnie powyżej 100 mln zł, przy czym fundusze wciąż nie oczekują zabezpieczeń.
Tym samym mniejsze spółki, myślące o emisjach rzędu kilkunastu czy „małych" kilkudziesięciu milionów złotych, będą starały się zainteresować mniejsze TFI lub inwestorów indywidualnych. Ponadto DM Navigator prognozuje dalszy wzrost udziału w emisjach obligacji inwestorów z rynku private debt – choć plasowanie papierów dla tych graczy wiąże się z wyższymi kosztami.
Najwięcej wyzwań stoi przy tym przed średnimi deweloperami, których potrzeby kapitałowe są z jednej strony za małe z punktu widzenia funduszy inwestycyjnych, ale i za duże, by udało się przeprowadzić emisję dla inwestorów indywidualnych. Trzecia opcja, czyli private debt, może się okazać zbyt droga.
Rozgrzany rynek
Deweloperzy mieszkaniowi mają za sobą rewelacyjny I kwartał. Ci z rynku kapitałowego sprzedali 7,3 tys. mieszkań, o 21 proc. więcej rok do roku. Z kolei firma JLL oszacowała, że w sześciu największych aglomeracjach padł rekord i sprzedaż wzrosła o 3 proc., do 19,5 tys. lokali.
– Popyt jest bardzo silny. Widoczny jest udział osób, które starają się przez zakup mieszkania przechować wartość oszczędności. Nie zgadzamy się z coraz częściej spotykanymi komentarzami wskazującymi, że to sztuczny popyt czy mało przemyślany masowy transfer kapitału na rynek mieszkaniowy, wynikający z braku innych opcji – zaznacza Mucha. Wskazuje na strukturalny deficyt lokali, a także wzrost zamożności i dostępność kredytów, co skłania do poprawy komfortu życia. Kurczy się też zasób dobrze zlokalizowanych inwestycji, co skłania do zakupów z myślą o przyszłych pokoleniach. Dodatkowy popyt płynie od coraz aktywniejszych inwestorów z rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań), kupujących całe bloki.
Deweloperzy z dobrymi bankami ziemi spodziewają się wysokiej sprzedaży w kolejnych kwartałach. To podaż jest bowiem kluczowym wyzwaniem. Trudno o płynne uzupełnianie oferty, skoro efektywność pracy urzędów jest w czasie obostrzeń związanych z pandemią jeszcze niższa niż zwykle. Niska podaż przy wysokim popycie, wraz ze wzrostem cen materiałów, przekładają się na wzrost cen, które rynek jak dotąd akceptuje. Deweloperzy mają też problem z uzupełnianiem banków ziemi – dostępność spada, a ceny rosną. Firmy nierzadko decydują się na nabycie gruntów wymagających dłuższego przygotowania – zmiany warunków zabudowy czy wyburzenia istniejących obiektów.
