– W pierwszym kwartale 2017 roku wzrost sprzedaży na rynku pierwotnym w stosunku do poprzedniego kwartału nie był już tak spektakularny jak na koniec 2016 r. Ale i tak deweloperzy ustanowili kolejny rekord – mówi Katarzyna Kuniewicz, partner w firmie doradczej Reas.
Podaje, że w sześciu aglomeracjach, w których deweloperzy budują najwięcej (w Warszawie, Krakowie, we Wrocławiu, w Trójmieście, Poznaniu i Łodzi), w pierwszym kwartale br. sprzedanych zostało ponad 18,6 tys. mieszkań. W tym czasie firmy wprowadziły do oferty 15,9 tys. lokali. – To o prawie 16 proc. mniej niż w poprzednim, rekordowym pod tym względem kwartale. Łącznie w ostatnich 12 miesiącach, czyli od kwietnia 2016 r. do końca marca 2017 r., w sprzedaży w tych sześciu głównych miastach pojawiło się ponad 67 tys. nowych lokali. To o 23,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie sprzed 12 miesięcy – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.
Na koniec pierwszego kwartału deweloperzy mieli w ofercie 50,2 tys. lokali.
Luksusowa sytuacja
Warto dodać, że maleje liczba lokali gotowych, ale niesprzedanych
– Na koniec marca było to blisko 13 proc. całości oferty. Co więcej, mniej więcej trzy czwarte mieszkań w blokach planowanych do oddania w 2017 r. również znalazło już nabywcę. Oznacza to, że przeciętny deweloper ma pokryte prawie wszystkie koszty tych inwestycji i może spokojnie czekać na sprzedaż pozostałych lokali – mówi Katarzyna Kuniewicz.
Jej zdaniem, nawet gdyby tempo sprzedaży zaczęło spadać, to i tak sytuacja większości firm deweloperskich jest komfortowa.
Co pomagało bić rekordy sprzedażowe? – Wśród czynników bezpośrednio oddziałujących na rynek najważniejsze było uruchomienie przyjmowania wniosków o dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych" na drugą pulę środków zarezerwowanych na 2017 rok i ich wyczerpanie po czterech tygodniach – przypominają analitycy Reas.
Wzrost liczby transakcji w poszczególnych miastach był różny. Najbardziej, aż o 17 proc. kwartał do kwartału, skoczyła sprzedaż w Krakowie. We Wrocławiu wzrost wyniósł 8 proc., w Łodzi – 4 proc., a w Poznaniu tylko 1 proc. – podaje Reas. Z kolei w Warszawie sprzedaż nowych lokali spadła o 1 proc., a aż o 10 proc. w Trójmieście.
Gdzie „MdM" najbardziej pomógł? Katarzyna Kuniewicz mówi, że widać znaczące różnice w skali wykorzystania rządowego programu. Relacja liczby złożonych wniosków w ramach „MdM" do wielkości sprzedaży wyniosła: w Krakowie – 16 proc., w Warszawie – 20 proc., zaś w Gdańsku i Poznaniu odpowiednio 31 i 33 proc.
– Nic dziwnego, że sprzedaż w Poznaniu w ostatnich dwóch kwartałach osiągnęła rekordowe dla tego rynku wyniki. Nabywców znalazło tam łącznie prawie 3,1 tys. mieszkań, czyli zaledwie 100 mieszkań mniej niż w całym, bardzo dobrym 2014 r. – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.
Popyt wzmacniali też inwestorzy. Wiele firm deklarowało 30–40-proc. sprzedaż inwestycyjną.
A jednak drożej
Z badań Reas wynika, że polityka cenowa zależała od poszczególnych segmentów rynku. Na przykład w przypadku tańszych lokali o poziomie cen w dużym stopniu decydowały limity w ramach programu „MdM", natomiast w przypadku lokali o podwyższonym standardzie widać było podnoszenie cen w miarę coraz szybszego wyprzedawania oferty.
– Jeśli popatrzymy na średnią cenę mieszkań w ofercie, wzrost stawek – w porównaniu do poziomu z 2013 roku jest faktem – uważa Maximilian Mendel, partner w Reas. I podaje przykład: w Warszawie w segmencie mieszkań o podstawowym standardzie średnia cena ofertowa wzrosła od I kwartału 2013 r. do IV kwartału 2016 r. o 9 proc. W segmencie lokali o podwyższonym standardzie skok był nawet wyższy, bo aż 15-proc. W tym samym czasie ceny apartamentów utrzymywały się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. były tylko o 3 proc. wyższe niż na początku 2013 r. – wylicza Maximilian Mendel.
Z analiz Emmerson Evaluation wynika, że ceny na rynku pierwotnym w Warszawie mogą wzrosnąć w 2017 r., ale nie będą to znaczące podwyżki. Firma ta podaje, że w stolicy mediana cen transakcyjnych za 1 mkw. na rynku pierwotnym to 7620 zł, a na rynku wtórnym – 7237 zł. To oznacza, że stołeczny rynek wtórny jest najdroższy w Polsce, a pierwotny ustępuje jedynie Sopotowi, gdzie mediana cen transakcyjnych za nowe mieszkania przekracza 10 tys. zł za mkw.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: g.blaszczak@rp.pl
Gigant wierzy w polskie mieszkania na wynajem
Bouwfonds Investment Management (Bouwfonds IM) – fundusz zarządzający portfelem o łącznej wartości 6 miliardów euro – kupił właśnie drugi projekt mieszkaniowy w Polsce. Budynki przeznaczy na wynajem. Tym razem Bouwfonds IM ulokował kapitał w Krakowie przy ul. Rakowickiej. Sprzedającym byli współudziałowcy – Hines i Heitman. Przedmiotem transakcji były trzy budynki, w których powstanie 146 lokali mieszkalnych i 113 tzw. mieszkań studenckich, o łącznej powierzchni użytkowej 9,2 tys. mkw. Nieruchomość wchodzi w skład inwestycji Apartamenty Novum.
– Cieszymy się, że kompleks w Krakowie znalazł się w naszym portfelu. Obie transakcje, zarówno pierwsza w Warszawie z połowy 2016 roku, jak i ta krakowska, potwierdzają strategiczne znaczenie Polski dla naszego europejskiego portfela – skomentował po transakcji Michiel Dubois, dyrektor zarządzający działem nieruchomości mieszkaniowych w Bouwfonds IM.
Natomiast Gordon Black, starszy dyrektor zarządzający w Heitman, podkreślał, że ta transakcja potwierdza apetyt na profesjonalnie zarządzane, wysokiej jakości nieruchomości mieszkaniowe, korzystnie położone w Europie.
Wojciech Rumian, członek zarządu Hines Polska, zapowiada kolejne tego typu transakcje.
– Sektor mieszkań na wynajem w Polsce ma duży potencjał wzrostu, a ta transakcja może stać się dobrą okazją do dalszego rozwoju działalności Hines w tym kierunku – powiedział Rumian.
Z kolei Maximilian Mendel, partner w Reas, odpowiedzialny za doradztwo transakcyjne, zwraca uwagę, że sprzedaż inwestorowi instytucjonalnemu całej fazy w wieloetapowym projekcie mieszkaniowym stanowi dla deweloperów atrakcyjną alternatywę. – W porównaniu z tradycyjną sprzedażą detaliczną, przyspiesza bowiem tempo i zwiększa zyski, przy jednoczesnym niewielkim ryzyku. Transakcja w Krakowie potwierdza też, że Polska ma do zaoferowania inwestorom instytucjonalnym ogromny potencjał. Poza stolicą jest jeszcze wiele miast, gdzie warto inwestować – podkreśla Maximilian Mendel.
Transakcję obsługiwały również kancelarie Clifford Chance oraz Dentons, a doradcą podatkowym Bouwfonds IM była firma TPA Poland.
Przypomnijmy: w lipcu 2016 roku 72 apartamenty w warszawskiej wieży Złota 44 kupił fundusz Catella Real Estate AG, a Bouwfonds IM Investment zawarł wtedy umowę kupna całego projektu mieszkaniowego ze 193 lokalami. —gb
