– Popyt jest wystarczająco duży, żeby napędzić rynek do kolejnych rekordów – ocenia Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation. Firma na podstawie bazy danych Evaluer przeanalizowała sytuację na rynku mieszkań w 20 największych miastach i w aglomeracji śląskiej.

Z raportu, który publikujemy pierwsi, wynika, że w 2020 r. drożały i nowe, i używane lokale. Najdrożej jest w Sopocie, gdzie mediana cen transakcyjnych mkw. mieszkań na rynku pierwotnym wyniosła 16,7 tys. zł, 11 proc. więcej, licząc rok do roku. O 7 proc., do 10,3 tys. zł za mkw., poszły w górę ceny na sopockim rynku wtórnym.

Nakręcanie popytu

Wiceliderem pozostaje Warszawa. Mediana cen na rynku pierwotnym to 10,8 tys. zł za mkw. (+7 proc. r./r.), a na rynku wtórnym – 9,8 tys. zł (+8 proc.). Trzecie miejsce zajął Kraków z medianą cen 9,8 tys. zł za mkw. nowych mieszkań (+13 proc.). Na rynku wtórnym jest to 8 tys. zł (+8 proc.).

Medianę cen mkw. powyżej 9 tys. zł odnotowano też na rynku pierwotnym w Gdańsku – 9,7 tys. zł (+10 proc.). Na rynku wtórnym to 7,9 tys. zł (+7 proc.). W Gdyni mediana cen mkw. nowych mieszkań to 9,6 tys. zł (+6 proc.), a używanych – 7,4 tys. zł (+8 proc.).

Najniższe mediany cen Emmerson Evaluation odnotowuje w woj. lubuskim. W Zielonej Górze to 5,1 tys. zł na rynku pierwotnym (+5 proc.) i 4,3 tys. zł na wtórnym (+6 proc.). W Gorzowie Wielkopolskim jest to odpowiednio 4,7 tys. (+4 proc.) i 3,9 tys. zł (+8 proc.). 2020 r. był więc kolejnym rokiem, w którym mieszkania wyraźnie drożały. Jak wskazują autorzy raportu, pierwsze dwa miesiące przed pandemią to testowanie popytu przez deweloperów. Sprawdzali go, podnosząc ceny. – Na przełomie I i II kw. ub.r., kiedy wprowadzono twardy lockdown, rynek mieszkań wyhamował – przypominają eksperci. Zawierano głównie wcześniej umówione transakcje. Wiele firm odkładało rozpoczęcie inwestycji.

– Z drugiej strony rosnące obawy co do przyszłości gospodarki, utrata wartości pieniądza na skutek inflacji i rekordowo niski poziom stóp procentowych sprawiły, że część społeczeństwa zaczęła szukać alternatywnych form inwestowania – mówi Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation. – Pojawiła się znacząca grupa chętnych na zakup mieszkań, która wcześniej była jedynie obserwatorem rynku – dodaje.

Druga połowa roku przyniosła ożywienie. Popyt nakręcali nabywcy chcący chronić kapitał, co przekładało się na wzrost cen. – Widząc rosnący popyt, deweloperzy zaczęli coraz śmielej wprowadzać nowe inwestycje na rynek – zauważa Dariusz Książak. – Jednak mimo poprawy sytuacji i wzrostu sprzedaży mieszkań w całym 2020 r. nie udało się osiągnąć poziomów z roku poprzedzającego pandemię. Przyczyną był przestój w II kw. i mniejsza oferta.

Z szacunków Emmerson Evaluation wynika, że sprzedaż na największych rynkach w 2020 r. była mniejsza o 27,5 proc. w porównaniu z 2019 r.

Tanie kredyty i PRS

Autorzy raportu zaznaczają, że sytuacja gospodarcza Polski na tle innych krajów UE jest względnie dobra.

– Mimo przewidywanego w wyniku pandemii spadku PKB wzrost bezrobocia jest relatywnie niewielki, w 2020 r. wyniósł tylko 1 proc. – mówi prezes Emmerson Evaluation. – To bardzo ważny wskaźnik dla rynku mieszkaniowego. Niskie bezrobocie i brak obaw o utratę pracy zawsze były na czele listy czynników napędzających jego wzrost. Innym bardzo istotnym czynnikiem ekonomicznym są najniższe w historii stopy procentowe, co skutkuje wyjątkowo tanim kredytem, także dla nabywców mieszkań. Jednocześnie nieopłacalne stało się trzymanie oszczędności w banku.

Klienci uciekają z gotówką m.in. na rynek nieruchomości. Eksperci spodziewają się też wzrostu cen materiałów budowlanych i kosztów wynagrodzeń pracowników, których nadal brakuje.

– Pamiętajmy, że lockdown na przełomie I i II kw. ub.r. znacznie zahamował wydawanie pozwoleń na budowę oraz wprowadzanie nowych inwestycji na rynek – przypomina Dariusz Książak. – Skutkowało to mniejszą podażą praktycznie w każdym dużym mieście i wspomagało zwyżki cen mieszkań. Teraz liczba uzyskiwanych przez deweloperów pozwoleń na budowę i wprowadzanych inwestycji wzrosła. Może to w części zrównoważyć popyt i złagodzić potencjalne zwyżki cen mieszkań. W zasadzie to jedyny czynnik przeciwdziałający potencjalnym zwyżkom. Wszystkie inne wskaźniki przemawiają za ich kontynuacją w najbliższym roku.

Emmerson Evaluation prognozuje, że ceny mieszkań mogą pójść w górę o 3–8 proc.

– Spodziewamy się, że rok 2021 będzie czasem przetasowań w strukturze nabywców mieszkań – mówi Robert Korczyński. – Oczekujemy ograniczenia popytu spekulacyjnego nastawionego na dynamiczne zwyżki cen i szybką sprzedaż.

Znacznie mniej ma być zakupów lokali na wynajem krótkoterminowy, który mocno ucierpiał. – Oczekujemy, że wzrośnie udział zakupów mieszkań na własne potrzeby i w celu ochrony kapitału. Kupujący nieruchomości dla siebie, zachęceni niskimi kosztami kredytu i możliwością pracy zdalnej, będą poszukiwać większych mieszkań – przewiduje ekspert.

Można się też spodziewać wzrostu inwestycji PRS (najem instytucjonalny). Naszym rynkiem interesują się zagraniczne fundusze. – Udział tych inwestycji, ze względu na niską bazę, nie zagrozi w najbliższych latach rynkowi najmu, który jest zdominowany przez indywidualnych inwestorów – zaznacza Robert Korczyński. – Przyczyni się jednak do wzmocnienia popytu. To kolejny czynnik napędzający koniunkturę.

Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, ocenia, że rynek jest dziś „w dziwnym momencie".

– Jeśli chodzi o wpływ na gospodarkę, to pandemia być może nie powiedziała ostatniego słowa. Z drugiej strony problemy z utratą pracy i kłopoty w biznesie dotykają tylko części osób, zwykle z konkretnych branż – tłumaczy. – Wielu innych nie ma co robić z pieniędzmi. Według danych NBP na kontach trzymamy ponad 1 bln zł. Obligacje czy lokaty tracą na popularności. Wiele osób kupuje mieszkania nawet nie po to, by na nich zarobić, ale by „zaparkować" pieniądze. Nie przeszkadza im nawet przestój na rynku najmu krótkoterminowego.

Krasoń podkreśla, że I kw. tego roku był dla wielu deweloperów świetny. W porównaniu z I kw. ub.r. odnotowali oni nawet kilkudziesięcioprocentowe zwyżki sprzedaży.

– II kw. w porównaniu z 2020 r. będzie pewnie jeszcze lepszy ze względu na niską bazę (był początek pandemii) – ocenia ekspert. – Deweloperzy nie martwią się o chętnych na mieszkania. Większym problemem jest np. brak dobrych gruntów i ceny tych, które są dostępne, czy wizja funduszu deweloperskiego, który prawdopodobnie spowoduje wzrost cen nieruchomości.