Prace nad projektem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG) przyspieszyły. Rząd twierdzi, że obecny system ochrony środków wpłacanych przez nabywcę mieszkania nie zapewnia mu odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa.
Powód? Stosowany najczęściej przez deweloperów otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bez dodatkowych zabezpieczeń (w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej) – nie zapewnia kupującemu skutecznej ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Sytuację ma uzdrowić wspomniany specjalny fundusz.
Tomach Chróstny, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), prezentując w Sejmie projekt ustawy (urząd jest jego autorem), wskazywał, że obowiązująca dziś ustawa deweloperska stała się krokiem milowym w zakresie ochrony nabywcy mieszkań i domów jednorodzinnych.
– Z uzasadnienia projektu dowiadujemy się, iż w ostatnich dziewięciu latach miało miejsce pięć upadłości firm deweloperskich i że w zasadzie branża ma się dobrze, ale z uwagi na cykliczność koniunkturalną należy przygotować się na dekoniunkturę i być może większą skalę upadłości – opisuje radca prawny Paweł Wójcik, ekspert w zakresie obrotu nieruchomości oraz procesu inwestycyjnego, partner zarządzający kancelarii GWW Legal.
I tłumaczy założenia projektodawców. Z jednej strony wskazują oni, że zamknięte rachunki powiernicze, w przypadku upadłości banku, nie chronią nabywcy, który może liczyć jedynie na 100 tys. euro z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Z drugiej – w przypadku otwartych rachunków nie zawsze udaje się w pełni zaspokoić nabywców przy sprzedaży projektu deweloperskiego w toku upadłości.
– Remedium na to ma być DFG, który powstanie w wyniku odprowadzania składek w wysokości nie większej niż 2 proc. ceny w przypadku rachunków otwartych i 0,2 proc. ceny w przypadku rachunków zamkniętych. Branża postrzega to rozwiązanie jako dodatkowy podatek i trudno się temu dziwić – komentuje mec. Wójcik.
– Projektowana zmiana prowadzi do sytuacji, w której deweloperzy mają ponosić konsekwencje upadłości banków. W tej mierze właściwym adresem do kompensacji roszczeń jest Bankowy Fundusz Gwarancyjny, który powinien mieć zwiększony limit odpowiedzialności za środki zdeponowane na mieszkaniowych rachunkach zamkniętych – uważa prawnik.
Zdaniem prezesa UOKiK nowe regulacje wprowadzą wyższy standard bezpieczeństwa na rynku deweloperskim. Konsumenci, wiedząc bowiem, że ich środki są bezpieczne, nie będą obawiać się podpisywania umów z mniejszymi deweloperami.
W projekcie znajdują się również postulowane od lat rozwiązania. To m.in. objęcie ustawą deweloperską projektów polegających na przebudowie istniejących obiektów, jak również lokali gotowych oraz lokali użytkowych (nabywanych jednocześnie z mieszkaniem). Uregulowana zostaje również umowa rezerwacyjna.
– Dobrym rozwiązaniem jest konieczność uzyskania zgody wierzycieli hipotecznych na bezobciążeniową sprzedaż już na etapie umowy deweloperskiej. Natomiast kwestią pominiętą jest okres przedawnienia roszczeń odszkodowawczych z umów sprzedaży lokali. Materia ta wymaga uregulowania poprzez wprowadzenie wyraźnego terminu przedawnienia, gdyż z uwagi na orzecznictwo Sądu Najwyższego odpowiedzialność ta jest w zasadzie nieograniczona w czasie, co jest ewidentną luką w prawie – wskazuje mec. Wójcik.
