fbTrack
REKLAMA
REKLAMA

Mieszkaniowe

Mieszkaniowy balon już nie rośnie

Ceny mieszkań osiągnęły szczyt – uważa część ekspertów
shutterstock
Strat mogą się obawiać ci, którzy dziś kupują mieszkania, chcąc zarobić na wzroście cen w perspektywie kilku miesięcy.
W Warszawie średnie transakcyjne ceny metra kwadratowego mieszkania po raz pierwszy od połowy ub.r. są niższe od 8 tys. zł. Za metr lokalu klienci płacili ostatnio 7,95 tys. zł – podają Home Broker i Open Finance. W Krakowie jest to 7,14 tys. zł za mkw., a w Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu ok. 6,6–6,7 tys. zł.
– Ceny transakcyjne w największych miastach przestały rosnąć – mówi Marcin Krasoń z Home Brokera. – Ostatnie miesiące były okresem wahań raz w jedną, raz w drugą stronę. Prawdopodobnie zbliża się koniec trendu wzrostowego. Trudno się jednak spodziewać spektakularnych spadków cen.

Szczyt, ale nie bańka

Jan Łuczak, prezes sieciowej agencji Nordhaus, podkreśla, że rynek mieszkaniowy nie jest jednolity. – Sądzę jednak, że ceny mieszkań osiągnęły swój szczyt – mówi. – Powodem jest nasycenie rynku i powstawanie kolejnych inwestycji. Pojawili się nowi deweloperzy, którzy, aby sprzedać swój produkt, będą musieli konkurować o klienta, oferując niższe ceny.
Ale, jak mówi prezes, nic nie wskazuje, aby miał nastąpić wielki krach i pęknięcie bańki mieszkaniowej. – Bo takiej bańki nie ma – zapewnia Jan Łuczak. – To naturalny cykl koniunkturalny. Nie obserwuję owczego pędu jak dziesięć lat temu – dodaje. Przypomina, że z nieruchomościami jest tak jak z każdym innym towarem. – Jeśli go brakuje, a chętnych jest dużo, towar drożeje i odwrotnie. Z tego wynikają cykle koniunkturalne. Niepewność co do działań politycznych w naszym kraju, troska o posiadany majątek lokowany dotychczas na kontach w bankach, w obligacjach, akcjach, na giełdzie, złocie, spowodowały, że wiele osób zaczęło inwestować w nieruchomości – wyjaśnia Jan Łuczak. – Dwa–trzy lata temu często było słychać opinie o kolosalnych zyskach z mieszkań na wynajem. Inwestorzy w to uwierzyli. Lepiej posiadać coś tak trwałego jak mieszkanie, które w każdej chwili można sprzedać. Zdaniem Jana Łuczaka w najbliższym czasie rynek czeka stabilizacja cen. Pojawi się możliwość ich negocjacji. – Ci, którzy kupili mieszkanie trzy–cztery lata temu w celach inwestycyjnych, będą chcieli je sprzedać teraz, by skonsumować zyski – ocenia prezes. Szacuje, że na lokalach deweloperskich kupionych dwa–trzy lata temu, a wybudowanych w 2010 roku, dziś można zarobić ok. 50 proc. – Strat mogą się obawiać ci, którzy kupują dziś mieszkania, chcąc zarobić na wzroście cen w perspektywie kilku miesięcy – przestrzega prezes Łuczak. – Ci, którzy inwestują rozważnie, planując sprzedaż nieruchomości za kilka lat, a dziś czerpiący zyski z wynajmu, na pewno nie stracą – uspokaja.

Drogie, na kredyt

Rozwagę inwestorom zaleca także Marcin Drogomirecki, analityk portalu Morizon.pl. – Dziś do zakupu nieruchomości trzeba podchodzić z większą ostrożnością niż dwa–cztery lata temu, kiedy praktycznie każdy zakup był trafiony – mówi. – Jeżeli ceny wciąż będą rosły, to zakup atrakcyjnego mieszkania w dobrej lokalizacji za korzystną cenę i oddanie go w najem lub późniejsza sprzedaż za wyższą cenę nadal będzie dobrą inwestycją. Jeżeli stabilność gospodarki, rynku pracy, rynku finansowego czy przepisów zostanie zachwiana i ceny staną lub zaczną spadać, to perspektywa zysków ze sprzedaży może się oddalić. Nie zmienia to faktu, że nieruchomości to jedna z najbezpieczniejszych lokat kapitału, szczególnie w trudnych czasach – podkreśla. Oczywiście, każda inwestycja wiąże się z ryzykiem. – Można jednak zakładać, że inwestorzy mający elementarną wiedzę nie kupowali i nie kupują mieszkań po rekordowo wysokich cenach. Takie zakupy to raczej domena osób nieobeznanych z rynkiem – mówi Marcin Drogomirecki. – Gdyby doszło do załamania i spadków cen, potencjalnie najbardziej stratni byliby ci, którzy zainwestowali w drogie nieruchomości i dodatkowo sfinansowali zakup kredytem. Ekspert Morizona zwraca też uwagę na ofertowe ceny mieszkań (Home Broker i Open Finance badają ceny transakcyjne), które rosną nieprzerwanie od 19 miesięcy. – Jeśli pominiemy kilka pojedynczych wahnięć, to okaże się, że systematyczny wzrost cen mieszkań w Polsce trwa już prawie sześć lat, od połowy 2013 roku – podkreśla Drogomirecki, powołując się na sporządzany przez Morizon.pl indeks cen mieszkań. – Tak długi okres dynamicznego wzrostu cen siłą rzeczy nie przebiega równomiernie Są miesiące, w których wartość wskaźnika rosła szybciej i są takie, w których rosła wolniej czy wręcz nieco spadała. W styczniu wzrost wartości indeksu liczony miesiąc do miesiąca wyniósł tylko 0,3 proc., co jest najniższą wartością w ostatnich 12 miesiącach. Może to być zwiastun wyhamowania tempa wzrostów lub nawet stagnacji cen. O wzrostach cen mówi Anna Szczęsna, dyrektor oddziału agencji Nowodworski Estates we Wrocławiu. – Nie jest to może taki wzrost jak w latach 2017–2018, ale ceny dalej idą w górę. Tylko w ostatnich 12 miesiącach średnio o 10 proc. – podaje. – Drożeją działki, materiały budowlane, siła robocza, również dlatego należy więc oczekiwać dalszego wzrostu cen mieszkań, ale o mniejszej dynamice niż w ubiegłych latach. Wciąż mamy duże niedobory mieszkań, a to broni nas przed spadkiem popytu, a co za tym idzie podaży – wyjaśnia. Anna Szczęsna zwraca uwagę także na atrakcyjne warunki kredytów hipotecznych. – Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała po raz kolejny, że rekordowo niskie stopy procentowe nie zostaną podniesione – mówi. – Przed zaciągającymi i spłacającymi kredyty kolejny korzystny okres. Na cenę mieszkań mogą mieć również duży wpływ zmiany w prawie. Propozycja UOKiK utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego może się przełożyć na dalszy wzrost cen, nawet kilkuprocentowy – ocenia. Dyrektor nie obawia się pęknięcia bańki. – Nasze ceny są wciąż niższe niż w innych krajach UE. Na ich tle polskie mieszkania bardzo powoli zyskują na wartości – mówi Anna Szczęsna. – Na ceny nieruchomości wpłyną także pensje, które ciągle rosną. Kolejny raz średnia płaca krajowa wzrasta. Na rynku jest dużo gotówki. – Inwestorzy przyhamowali z inwestycjami w papiery wartościowe, nieruchomości są dla nich bezpieczne i dają dobrą stopę zwrotu – w zależności od regionu rentowność wynajętego mieszkania wynosi 4–6 proc. – wskazuje Anna Szczęsna.
Źródło: Rzeczpospolita
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
REKLAMA
NAJNOWSZE Z RP.PL
REKLAMA
REKLAMA