Rz: Transakcje na setki milionów euro zawieszone, bo najwięksi gracze boją się zmiennych interpretacji fiskusa. O co chodzi?

Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce: Problem polega na tym, że obecnie urzędy kontroli skarbowej kwestionują zasadność naliczania VAT dla transakcji nieruchomościowych. I robią to już po finalizacji sprzedaży budynku. A transakcji odwrócić się nie da.

W tym roku można pokontrolnie dobrowolnie zmienić jej kwalifikację oraz skorygować fakturę VAT i zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Natomiast po zmianie ustawy o VAT takie działanie będzie skutkować dodatkową karą w wysokości 20 proc. VAT.

Jakie skutki taka sytuacja może mieć dla całej gospodarki oraz dla postrzegania Polski przez zagranicznych inwestorów?

Sektor budowlany jest bardzo istotną częścią całej gospodarki. O negatywnym wpływie potencjalnej recesji w tym sektorze na całą gospodarkę nie muszę przekonywać chyba nikogo.

Dodatkowym elementem jest kwestia percepcji Polski na arenie międzynarodowej: inwestorzy zniechęceni w jednym sektorze gospodarki często działają szerzej w innych sektorach. Spadek inwestycji w jednym sektorze bardzo prawdopodobnie znalazłby też odzwierciedlenie w innych sektorach. Niestety.

Natomiast dla inwestorów w bankach inwestycyjnych czy funduszach private equity, którzy podejmują decyzje w Londynie, Nowym Jorku czy Singapurze, sygnał o niepewności podatkowej w jakimkolwiek sektorze może spowodować wyeliminowanie Polski z listy krajów, w których warto inwestować.

Nikt z punktu widzenia makro nie będzie się zastanawiał, jak można ten problem rozwiązać, jeśli można po prostu podjąć decyzję o zainwestowaniu w innym kraju na świecie.

Rząd obiecywał, że nie będzie wstecznych interpretacji, a kwestionowane są zawarte transakcje z oficjalnymi interpretacjami fiskusa?

Wierzymy, że rząd rozwiąże tę kwestię jak najszybciej i nie będzie sięgał wstecz, do transakcji przeprowadzonych zgodnie z wówczas obowiązującymi przepisami prawa. Mamy informacje, że prowadzone są w tym zakresie prace. Oby jak najszybciej.

Czy jeśli interpretacja się zmieni, inwestor może się wycofać, gdy transakcja została przeprowadzona?

Inwestor nie może się wycofać z transakcji po jej przeprowadzeniu. Płaci odpowiedni podatek zgodnie z wymogami prawa.

Dokąd pójdą inwestorzy, jeśli nie będzie jasnych zasad gry w Polsce? A może i tak wciąż będziemy atrakcyjni, bo u innych jest jeszcze trudniej...?

Podważanie legalnie wydanych i wiążących interpretacji podatkowych jest złą i niebezpieczną praktyką. Żaden znaczący inwestor nie zaakceptuje takiej sytuacji, takich niejasności interpretacyjnych, jakie obecnie mamy w Polsce. System podatkowy musi jasno określać, jaki podatek należy zapłacić. Inwestor wówczas odzwierciedli podatki w oferowanych cenach i sprawa się rozwiązuje.

Może to oznaczać oczywiście korekty cen rynkowych, czasem nawet istotne, ale nie wycofywanie się inwestorów z rynku. Problem, jaki obecnie występuje w Polsce, według mojej wiedzy nie istnieje w żadnym innym znaczącym kraju w Europie, również w Europie Środkowo-Wschodniej.

Bo tak naprawdę jest kwestią drugorzędną, czy transakcje sprzedaży nieruchomości komercyjnych będą opodatkowane VAT czy podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Istotna jest pewność obrotu i sposobu opodatkowania.

Jakie mogą być konsekwencje zmieniania zdania przez fiskusa?

W 2015 roku na nieruchomości komercyjne wydano w Polsce 4 mld euro, czyli 17–18 mld zł. Te pieniądze w sporej części stanowią przychód deweloperów, tworzą też kapitał, który jest reinwestowany przez firmy w kolejne projekty.

W latach 2014–2015 powyżej 20 mld zł zostało wydanych przez inwestorów na nowo wybudowane projekty lub nieruchomości, które zostały sprzedane po raz pierwszy – przez deweloperów, którzy je wybudowali. Spadek inwestycji powoduje ograniczenie możliwości sprzedaży projektów, potem obniżenie cen nieruchomości komercyjnych – jako skutek dużo mniejszego popytu inwestycyjnego, a w dalszej konsekwencji istotne ograniczenie liczby budowanych projektów.

Co do podejścia inwestorów: kwestia wątpliwości odnośnie do tego, jaki podatek zapłacić, nie zostanie rozwiązana za pomocą ewentualnej renegocjacji cen. Inwestorzy albo znajdą pewne i bezpieczne rozwiązanie, albo nie przystąpią do transakcji, finalnie inwestując swój kapitał w innych krajach. Dlatego powtórzę raz jeszcze: problemem nie jest w tej kwestii sam podatek, lecz bardzo poważne niejasności i wątpliwości odnośnie do tego, jaką kwotę należy zapłacić.

Osobną kwestią jest zmiana opodatkowania struktur FIZ. Ta zmiana wpłynie na obniżenie cen nieruchomości: wyższe podatki oznaczają mniejszy dochód, więc wpływ na ocenę i obniżenie wartości projektu przez inwestorów wydaje się oczywisty.

CV

Tomasz Trzósło: szef międzynarodowej firmy doradczej JLL w Polsce. Odpowiada za zarządzanie i rozwój polskiego oddziału. Kierował pracami zespołu ekspertów JLL z obszaru rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Ma 18 lat doświadczenia na rynku nieruchomości komercyjnych. Doradzał w wielu transakcjach, negocjowaniu kredytów oraz strukturyzacji.