Agresywna ekspansja na świecie odbija się czkawką WeWork, operatorowi powierzchni coworkingowych. Firma podała ostatnio, że zamierza zredukować globalne zatrudnienie o 2,4 tys. osób. Na koniec czerwca zatrudniała 12,5 tys. ludzi.
WeWorkowi kolejny raz ruszył na odsiecz SoftBank, dosypując kilka miliardów dolarów gotówki. Czy w nowej odsłonie spółce uda się pchnąć deficytowy biznes na właściwe tory – to się okaże.
Podbój Warszawy
W Polsce – a ściślej w stolicy – WeWork też szybko się rozrasta. Operator zarządza 3,9 tys. mkw. w kompleksie CEDET, 5,5 tys. w Biurach przy Bramie (Browary Warszawskie), prawie 7 tys. w Hotelu Europejskim i całym liczącym 14 tys. mkw. budynkiem kompleksu Mennica Legacy.
Wynajął też 10 tys. mkw. w Biurach przy Willi (Browary Warszawskie), które zostaną oddane w I kwartale 2020 r., 5,5 tys. w Central Point, który zostanie oddany w 2021 r., a pod koniec października podpisał umowę z Ghelamco na wynajem czterech pięter w The Warsaw HUB, który zostanie oddany w przyszłym roku.
– Polska zawsze była dla nas ważnym rynkiem. Odkąd otworzyliśmy tu pierwsze biuro, obserwujemy silny popyt najemców krajowych i zagranicznych. Mamy dobre relacje z właścicielami budynków, na bieżąco rozmawiamy. Szukamy najlepszych z punktu widzenia naszych klientów lokalizacji i oceniamy je – mówi Piotr Lagowski, szef ds. wzrostu WeWorku w Europie Środkowo-Wschodniej i Rosji.
Jak właściciele biurowców zapatrują się na sytuację?
– Umowę z WeWorkiem zawarliśmy w sierpniu 2018 r. i wszystkie jej zapisy są aktualne. W ostatnich miesiącach ściśle współpracowaliśmy z przedstawicielami naszego najemcy przy wykańczaniu i aranżacji powierzchni biurowych budynku, który właśnie został oddany do użytkowania – mówi Cezary Jarząbek, prezes Golub GetHouse. – Oczywiście docierają do nas sygnały oraz doniesienia prasowe mówiące o sytuacji WeWorku na całym świecie, jednak nie obawiamy się o losy naszej dalszej współpracy. Obowiązuje nas długoterminowa umowa. Co więcej, przeważająca część powierzchni w budynku została już wynajęta przez klientów WeWorku. Pozostajemy w stałym kontakcie z naszym partnerem, który regularnie informuje nas o kolejnych krokach związanych z zagospodarowaniem powierzchni – dodaje.
Echo Investment, właściciel Browarów Warszawskich, nie komentuje sytuacji partnerów.
„Odpowiedni dobór najemców w budynku gwarantuje bezpieczeństwo właściciela. Przed podpisaniem umowy każdy najemca jest dogłębnie weryfikowany, a każda z umów najmu ma odpowiednie zapisy zabezpieczające właściciela obiektu" – napisała nam Sylwia Skubiszewska z biura prasowego Colliers, zarządcy Hotelu Europejskiego i CEDET-u.
– Ghelamco zawiera umowy najmu, które zabezpieczają interesy obu stron. Obecnie postanowienia są realizowane bez zakłóceń – zapewnia Radosław Górecki, rzecznik Ghelamco Poland. – Poza tym The Warsaw HUB to duża inwestycja posiadająca wielu najemców. Gdyby któraś z umów nie doszła do skutku, nie wpłynęłoby to znacząco na sukces całości projektu. Kompleks cieszy się olbrzymim zainteresowaniem i już dziś w znaczącym stopniu jest wynajęty – dodaje. Podkreśla, że od początku w budynku przewidywane były funkcje coworkingowe. – Warto pamiętać, że Ghelamco ma w portfolio koncept MeetDistrict. W każdej chwili możemy go wprowadzić na polski rynek, zapewniając najemcom wszystkie usługi, jakie przewidywaliśmy w tym projekcie – podsumowuje.
Zapisy w umowach
Głośną sytuacją awaryjną było wypowiedzenie w 2018 r. umowy GetBackowi w Centrum Marszałkowska. Windykator miał zająć 40 proc. biurowca, zawartą na 10 lat umowę anulowano kilka miesięcy przed oddaniem budynku. Rozliczono się polubownie.
– Właściciele nieruchomości dążą do tego, by podpisać umowę najmu na wymaganych przez siebie warunkach i zapewnić sobie, że będą one respektowane przez cały okres jej trwania. Oznacza to potrzebę zweryfikowania wiarygodności najemcy, m.in. przez szczegółową analizę standingu, czyli jego kondycji finansowej, a także wymóg zapewnienia przez najemcę depozytu lub gwarancji bankowych na wypadek braku regulowania płatności za czynsz – mówi Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w Savills.
– W idealnych warunkach właściciele dążą do wynajęcia budynku wyłącznie najemcom o nieskazitelnej opinii i udokumentowanej wiarygodności. W praktyce zdarza się, że wynajmujący decyduje się na podpisanie umowy z firmą, z którą związane jest pewne ryzyko. Wówczas podejmowane są również różnego rodzaju środki ostrożności, np. w przypadku nowych oddziałów międzynarodowych korporacji wymagana jest chociażby gwarancja spółki matki – dodaje.
Ekspert wskazuje, że w zależności od strategii właściciel nieruchomości może być mniej lub bardziej skłonny do podejmowania ryzyka.
– W ostatnim czasie zauważalna jest tendencja do nieco zwiększonej ostrożności wynajmujących względem np. operatorów elastycznych powierzchni biurowych – przyznaje Pilch. – Z jednej strony posiadanie tego rodzaju usługi w budynku jest bardzo pożądane przez wielu właścicieli, bo umożliwia przyciągnięcie rozwijających się firm szukających mniejszej powierzchni, które to firmy mogą w przyszłości stać się najemcami tradycyjnej powierzchni w tym budynku. Jest to też sposób na dodatkową powierzchnię do ekspansji lub krótkoterminowych projektów dla obecnych najemców. Z drugiej strony jest to stosunkowo nowa usługa, a debiutujący operatorzy w większości nie mogą udokumentować historii swojej działalności – podkreśla.
Tendencja do zwiększonej ostrożności zauważalna jest zwłaszcza wśród deweloperów, którzy wspierają się kredytem, bo banki przed udzieleniem finansowania dla nowego projektu uważnie przyglądają się firmom, z którymi mają być podpisane umowy przednajmu.
– Ten czynnik muszą też brać pod uwagę właściciele planujący sprzedać nieruchomość, bo również z perspektywy funduszy inwestycyjnych zbyt duży udział w najmie budynku firm o nieudokumentowanej wiarygodności – w przypadku operatorów elastycznej powierzchni to powyżej 10–15 proc. – stanowi czynnik ryzyka – mówi Pilch.
Dla właściciela nieruchomości i najemcy niezwykle ważny jest etap negocjacji umowy, bo po złożeniu podpisów strony muszą respektować jej zapisy. – Ewentualne zmiany są możliwie tylko na drodze porozumienia albo każda ze stron musi się liczyć z obowiązkiem zapłaty zwykle wysokich kar umownych. Na rynku biurowym miały miejsce przypadki, kiedy właściciel wymówił najemcy umowę jeszcze zanim ten wprowadził się do budynku – mówi Jarosław Pilch.
– Dzieje się tak np. wtedy, kiedy wynajmujący oceni, że bardziej opłaca mu się przeznaczyć powierzchnię dla innej firmy, o ugruntowanej pozycji na rynku, potrzebującej więcej miejsca. W przypadku kiedy to najemca chce np. zmienić lokalizację przed wygaśnięciem umowy, możliwy jest chociażby podnajem tej powierzchni, który zapewni właścicielowi ciągłość przychodów z czynszu. Wtedy to jednak po stronie najemcy leży ciężar znalezienia firmy zainteresowanej takim podnajmem – podsumowuje ekspert.