Nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo-Wschodniej, przede wszystkim w Polsce, wciąż przyciągają inwestorów. Czy w obliczu nadciągającego spowolnienia ta sytuacja się utrzyma? Na to pytanie postanowili odpowiedzieć eksperci BNP Paribas Real Estate w raporcie „What’s Up CEE?” skierowanym do uczestników niedawnych targów Expo Real w Monachium. To obok targów MIPIM w Cannes kluczowa impreza o randze międzynarodowej. Wnioski z raportu „Rzeczpospolita" publikuje jako pierwsza.
Znaczna odporność
W ciągu ostatnich pięciu lat rynek Europy Środkowo-Wschodniej – rozumiany jako Polska, Czechy, Węgry i Rumunia – rósł skokowo i zyskał ugruntowaną przychylność inwestorów. W 2018 r. padł rekord: fundusze przeznaczyły na zakupy 12,6 mld euro, o 12 proc. więcej niż rok wcześniej – wynika z szacunków analityków BNP Paribas Real Estate. W I połowie 2019 r. wartość transakcji wyniosła 5,45 mld euro, co oznacza wzrost o 8 proc. oraz zapowiada kolejny bardzo silny rok.
Region przyciąga inwestorów znacznie wyższym niż na zachodzie kontynentu tempem wzrostu gospodarek, niskim bezrobociem, wzrostem siły nabywczej ludności i ciągłą poprawą infrastruktury. Fundusze mogą tu uzyskać lepsze stopy zwrotu niż na dojrzałych rynkach Europy, nabywając do portfeli budynki o równie wysokiej jakości.
Polska jest największym rynkiem Europy Środkowo-Wschodniej. W ub.r. inwestorzy ulokowali u nas 7,33 mld euro, czyli najwięcej w historii. Specyfiką Polski jest to, że nieruchomości dostępne są nie tylko w stolicy, ale w kilku aglomeracjach, postrzeganych jako równie atrakcyjne.
U naszych południowych sąsiadów wartość ubiegłorocznych transakcji wyniosła 2,59 mld euro, na Węgrzech – 1,74 mld euro, a w Rumunii 0,96 mld euro.
Dysproporcje widoczne są również w wynikach po I połowie br. Wartość inwestycji w Polsce wyniosła 2,7 mld euro, w Czechach 1,7 mld euro, na Węgrzech 0,72 mld euro, a w Rumunii 0,31 mld euro. Tradycyjnie gros transakcji strony będą zamykać pod koniec roku.
Czy jednak spowolnienie może zmienić ten optymistyczny obraz? Michał Dybuła, główny ekonomista BNP Paribas Bank Polska, wskazuje, że po szczycie pod koniec ubiegłego roku tempo wzrostu gospodarek naszego regionu Europy faktycznie się zmniejsza, niemniej utrzymywana będzie znacząca przewaga nad wskaźnikami obserwowanymi w krajach na zachodzie kontynentu.
Scenariusz bazowy BNP Paribas Bank Polska zakłada, że Europa Środkowa utrzyma kurs wzrostowy mimo niesprzyjających wiatrów z innych rejonów świata. Co więcej, ekonomiści banku wierzą, że nasza część kontynentu może być relatywnie odporniejsza na dodatkowe potencjalne czynniki ryzyka, których lista jest bardzo długa. To m.in. eskalacja napięć wynikających z wojny handlowej na linii USA–Chiny czy brexitu bez umowy i jego reperkusji dla Wielkiej Brytanii i Unii Europejskiej.
Środkowoeuropejska czwórka nadal wygrywa niższymi kosztami pracy przy wysokiej produktywności w sektorze produkcji przemysłowej. Niskie bezrobocie będzie sprzyjać podwyższaniu płac, a to będzie napędzać konsumpcję.
Jeśli chodzi o samą Polskę, spodziewany jest spadek tempa wzrostu z 4 proc. w tym roku do 3–3,5 proc. w przyszłym. Inflacja powinna dalej rosnąć, natomiast w perspektywie 18 miesięcy nie jest spodziewana podwyżka rekordowo niskich obecnie stóp procentowych.
Górą biura i magazyny
Ze struktury transakcji wynika, że inwestorzy w naszym regionie stawiają przede wszystkim na biurowce. Wyraźnie spada zainteresowanie nieruchomościami handlowymi, a rośnie magazynami – to w dużej mierze efekt rosnącego znaczenia e-commerce.
Poza główną triadą na celowniku inwestorów były hotele, a także tzw. nieruchomości alternatywne, jak mieszkania na wynajem czy prywatne akademiki. Podaż tego typu obiektów jest wciąż niewielka.
Już dziś BNP Paribas Real Estate szacuje zasoby biurowe w samych stolicach regionu na ponad 16 mln mkw. W perspektywie trzech najbliższych lat w Warszawie, Pradze, Bukareszcie i Budapeszcie podaż wzrośnie o około 2 mln mkw., Co ważne, znaczna część tej powierzchni objęta jest już umowami najmu. Co prawda rosną koszty wykonawstwa, ale jest to rekompensowane wzrostem czynszów.
Mocno zwiększa się zainteresowanie inwestorów nieruchomościami logistycznymi, szczególnie w Polsce. W ciągu pięciu lat zasoby na czterech rynkach wzrosły do końca 2018 r. o 88 proc., do 30 mln mkw. Na koniec czerwca w budowie było 3,3 mln mkw. Ta część rynku napędzana jest rozwojem e-commerce, najemców przyciągają wciąż niższe niż w eurozonie koszty pracy – a magazyny rosną, by obsługiwać także zachodnie rynki.
Nieruchomościom handlowym sprzyjają z kolei spadające bezrobocie oraz wzrost wynagrodzeń i siły nabywczej. Co ważne, szybko rośnie liczebność klasy średniej, a także zwiększają się wymagania odnośnie do jakości produktów i usług.
W naszym regionie wyniki centrów handlowych cały czas rosną, mimo konkurencji e-commerce. W związku z dynamicznym rozwojem rynku w ostatnich latach, miejsca na nowe duże obiekty za dużo już nie ma. Za to starsze obiekty będą przechodzić modernizację i rozbudowę, zyskiwać pozahandlowe funkcje. Nieruchomości handlowe w naszym regionie wciąż mogą być postrzegane jako atrakcyjna inwestycja, ale to oferta dla doświadczonych graczy, potrafiących dostosować się do szybko zmieniających się warunków.
