"Rz": Jak Goodman ocenia koniunkturę na rynku magazynów w Polsce, co jest motorem wzrostu?

Maciej Madejak, dyrektor ds. rozwoju biznesu na Polskę w Goodman: Rynek magazynowy w Polsce rozwija się bardzo dynamicznie, co znajduje potwierdzenie w najnowszych raportach rynkowych donoszących o kolejnych rekordach nowej podaży, popytu brutto oraz powierzchni znajdujących się obecnie w budowie.

Jednym z głównych motorów wzrostu jest branża e-commerce, która zgłasza coraz większe zapotrzebowanie na nowoczesną i dobrze zorganizowaną powierzchnię magazynową. Dotyczy to zarówno wielkich, szytych na miarę projektów, takich jak nasza inwestycja dla Zalando pod Gryfinem (docelowo magazyn ten będzie miał 130 tys. mkw.), tradycyjnych detalistów wchodzących w segment sprzedaży internetowej, jak i mniejszych firm działających na tym dynamicznie rozwijającym się rynku.

Obserwujemy również duże zapotrzebowanie ze strony sektora motoryzacyjnego. Firmy z sektora automotive eksportują nie tylko samochody, ale i części oraz akcesoria, a polepszająca się sytuacja konsumentów sprawia, że także Polska staje się coraz bardziej chłonnym rynkiem dla tych producentów. Goodman wspiera tę branżę, dostarczając dla niej nową powierzchnię magazynową: Obecnie budujemy pod Krakowem nowy magazyn typu BTS dla Valeo Autosystemy, a w ubiegłych latach zrealizowaliśmy projekty m.in. dla Gestamp czy ILS z grupy Inter Cars.

Na oba te trendy patrzymy jak na trendy długoterminowe, które pozwolą się rozwijać rynkowi w najbliższych latach. Jeśli chodzi o najbliższą przyszłość, to spodziewam się, że w 2018 r. rynek może wzrosnąć o około 10 proc. pod względem wartości nowych umów najmu.

Ile czasu może potrwać hossa w tym segmencie, jakie są według was kluczowe czynniki ryzyka?

Liczymy na to, że hossa na rynku potrwa jak najdłużej i ma to uzasadnienie w danych gospodarczych. Nasz kraj rozwija się, a to pociąga za sobą procesy, które powinny być korzystne dla branży magazynowej. Spójrzmy np. wspomniany sektor e-commerce. Wraz z rozwojem nowoczesnych kanałów sprzedażowych ten segment będzie rósł, a wciąż widzimy duży dystans do nadrobienia w stosunku do krajów Europy Zachodniej.

Także rosnące firmy logistyczne czy branża FMCG będą wykazywały zapotrzebowanie na nowoczesne przestrzenie magazynowe. Zauważmy, że w porównaniu z Wielką Brytanią czy Niemcami wielkość powierzchni magazynowej przypadających na jednego mieszkańca jest w Polsce kilkakrotnie niższa. Widzimy zatem wciąż spore pole do rozwoju biznesu.

Na rynku nie ma obecnie znaczących czynników ryzyka, które mogłyby zaburzyć silny trend wzrostowy. Natomiast musimy zwracać uwagę na kwestię dostępności generalnych wykonawców ze względu na dużą ilość inwestycji na rynku, a także na przewidywanie przyspieszenie inwestycji budowlanych poza sektorem magazynowym. Ponadto trzeba wziąć pod uwagę fakt, że mamy do czynienia z rynkiem pracownika. Klienci coraz częściej widzą, że atrakcyjność projektu to nie tylko dobra działka, ale również dostępność pracowników, ułatwienia komunikacyjne, a także dostępność szkół czy przedszkoli.

Deweloperzy mieszkaniowi i biurowi narzekają na dostępność dobrych gruntów. Jak podaż ziemi wygląda w segmencie magazynowym?

Po niedawnych zmianach ustawowych obserwujemy zwiększone utrudnienia w dostępie do gruntów pod inwestycje, ale nie blokują one naszej działalności. Goodman nadal dysponuje gruntami pod nowe inwestycje i sukcesywnie rozwija swój bank ziemi w Polsce.

Czy polski rynek powierzchni logistycznych różni się od zagranicznych rynków na których działacie?

Polski rynek jest stosunkowo młody w porównaniu do rynków Europy Zachodniej – nie ma nawet 20 lat. Sposób inwestowania, prowadzenia budowy oraz dostarczany przez deweloperów produkt nie różnią się od projektów realizowanych w Europie Zachodniej. Jednym z czynników, które wyróżniają nasz rynek jest fakt, że zdecydowana większość inwestycji w naszym kraju to inwestycje typu „greenfield", czyli budowane od podstaw.

W Europie Zachodniej często są to projekty „brownfield", czyli budowanie w miejscu, gdzie były wcześniej zlokalizowane inne inwestycje. Polski rynek wyróżnia się także niższymi cenami najmu za metr kwadratowy (choć poziom cen przybliża się po poziomów obserwowanych w krajach Europy Zachodniej) oraz wysoką etyką pracy pracowników – często słyszymy to od klientów.

Jak wygląda portfel grupy w Polsce, jaki jest wskaźnik pustostanów?

Zarządzamy obecnie siedemnastoma centrami logistycznymi na terenie całego kraju. Jesteśmy obecni w najbardziej rozwiniętych lokalizacjach, takich jak Górny i Dolny Śląsk czy Poznań, rozwijamy naszą ofertę w Warszawie, Gdańsku i Łodzi, posiadamy również nieruchomości w Lublinie, który jest tzw. lokalizacją wschodzącą. Jak dotąd dostarczyliśmy klientom ponad 1 mln mkw. powierzchni magazynowych.

Jakie projekty są teraz w realizacji?

Wśród projektów w realizacji możemy wymienić np. BTS dla Valeo Autosystemy w Skawinie, czy centrum logistyczne w Grodzisku Mazowieckim. Rozbudowujemy też nasze centra we Wrocławiu, w Gliwicach i w Sosnowcu, a niebawem rozpocznie się budowa kolejnego magazynu w Pomorskim Centrum Logistycznym, naszym flagowym obiekcie znajdującym się w bezpośrednim sąsiedztwie portu w Gdańsku oraz terminala kontenerowego DCT.

Czy budujecie pod konkretnych klientów czy także spekulacyjnie?

W naszym modelu biznesowym jest miejsce dla różnych inwestycji. Staramy się łączyć projekty szyte na miarę, jak i projekty przeznaczone do wynajęcia przez wielu klientów. Analizujemy rynek i popyt na poszczególnych rynkach regionalnych i odpowiadamy te potrzeby. Przed budową gotowej powierzchni magazynowej staramy się tak rozpoznać rynek, by mieć pewność, że inwestycja zwróci się naszym inwestorom.

CV

Maciej Madejak odpowiada za budowanie relacji z kluczowymi klientami oraz rozwój działalności firmy Goodman w Polsce. Jest też odpowiedzialny za rozwój flagowego projektu Goodmana w Polsce: Pomorskiego Centrum Logistycznego. W firmie od 2011 r. Wcześniej pracował w Prologis. Jest absolwentem Wyższej Szkoły Gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie.