Inwestorem jest spółka Kopernika 21. – Na typowym piętrze jest 50 mkw. powierzchni biurowej – wskazuje Łukasz Jędrychowski, ekspert Nuvalu Polska, pytany o najmniejsze nowe biurowce. Dla porównania – całkowita powierzchnia Warsaw Spire to ok. 100 tys. mkw. – W Royal Wilanów typowe piętro biurowe ma ponad 7 tys. mkw. – podaje Jędrychowski. – Mimo że różnica jest ogromna, także najmniejsze biurowce mają swoich entuzjastów. Takie obiekty powstają najczęściej na wyjątkowo trudnych do zabudowania działkach w ścisłym centrum.
Wielcy i mali gracze
Na biurowiec przy Kopernika wskazuje także Piotr Capiga, negocjator w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield. Inwestycję zalicza do „ciekawostek".
– Na warszawskim rynku mamy kilkanaście nowych kameralnych biurowców. Część już wybudowano, niektóre jeszcze powstają – opowiada Piotr Capiga, który przyjmuje, że do tej kategorii można zaliczyć budynki, których całkowita powierzchnia biurowa nie przekracza 10 tys. mkw. – Wśród nich można wyróżnić zupełnie nowe obiekty, jak i budynki poddane rewitalizacji. Przykładami nowych biurowców są m.in. Foksal City, Plac Zamkowy – Business with Heritage, Piękna 49, Polna Corner, Nowy Świat 2.0, KróLEWska, Szucha Premum Offices, F 2 Boutique Office czy Słomińskiego Art Offices.
Wskazuje też obiekty poddane rewitalizacji. To m.in. Mazowiecka 2/4, Poznańska 37, Europejski. – Europejski to najciekawszy z oferowanych dziś projektów. Po gruntownej rewitalizacji w gmachu dawnego Hotelu Europejskiego, poza funkcją hotelową zostały uwzględnione dwa piętra luksusowych biur ze spektakularnym widokiem na Krakowskie Przedmieście i Ogród Saski. Są też powierzchnie handlowe – opowiada Piotr Capiga. – Wszystkie wymienione inwestycje – poza F2 Boutique Office – znajdują się w ścisłym centrum miasta, co wpisuje się w profil butikowych biurowców – komentuje.
A Łukasz Jędrychowski dodaje, że rynek biurowy w Warszawie rozwija się niezwykle dynamicznie, przyciągając kolejnych inwestorów, w tym największe globalne fundusze inwestycyjne oraz czołowych międzynarodowych deweloperów. – Korzystają też mniejsi gracze, którzy doszukują się swoich szans w niszach. Niektórzy podejmują się realizacji wyjątkowo małych projektów biurowych – mówi ekspert Nuvalu Polska.
Podkreśla, że małe biurowce powstają także w mniejszych miastach. – Tam takie inwestycje są wynikową dużo mniejszego popytu na biura oraz znacznie mniejszej skali rynku. Inwestorami są najczęściej lokalni przedsiębiorcy szukający lokaty kapitału oraz dywersyfikacji ryzyka biznesowego – mówi Łukasz Jędrychowski. Jego zdaniem najwięksi gracze wolą raczej wielkie projekty, które można podzielić na etapy, które są uruchamiane, gdy pojawi się na nie zapotrzebowanie.
Nie tylko w stolicy
Aleksandra Gawrońska, analityk w dziale doradztwa i badań rynku w firmie Colliers International, opowiada, że najmniejsze biurowce mają zazwyczaj kilka kondygnacji, a ich powierzchnia użytkowa nie przekracza 2 tys. mkw. – Na głównych rynkach jest ok. 180 takich nowoczesnych projektów, a ich udział w całkowitych zasobach powierzchni biurowej wynosi od 2 do 6 proc. w zależności od miasta – podaje Gawrońska.
Dodaje, że w budowie jest ok. 50 tys. mkw. powierzchni biurowej, która będzie rozlokowana w biurach o powierzchni od 500 do 2 tys. mkw. – Obiekty powstają na niewielkich działkach w centrach miast, ale też na obrzeżach i stanowią ofertę dla średniej wielkości przedsiębiorstw – zauważa Aleksandra Gawrońska. – Dwoma nowymi niewielkimi biurowcami może się pochwalić Łódź. W kompleksie zabudowań dawnej rzeźni miejskiej przy ul. Inżynierskiej powstaje G-House o powierzchni 960 mkw. W minionym roku oddano do użytku odnowioną rezydencję Willa Kerstenberga, w której swoją siedzibę ma firma informatyczna – opowiada.
Przedstawicielka Colliers International podaje, że w okolicy wrocławskiego rynku oddano do użytku 7-kondygnacyjny budynek Twelve o powierzchni ok. 2 tys. mkw. – Kolejne niewielkie powierzchnie biurowe powstają przy ul. Rynek 48 i 49. Niedużą inwestycją, tym razem na obrzeżach Wrocławia, jest także projekt Eclipse (1,9 tys. mkw.) – wskazuje Gawrońska.
W Katowicach powstaje Warszawska 23 o powierzchni 1,5 tys. mkw. To, jak mówi Gawrońska, połączenie starej kamienicy z nowoczesną częścią biurową.
– Po kilka niewielkich inwestycji powstaje na wszystkich głównych rynkach w Polsce. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu są to głównie wysokiej klasy powierzchnie biurowe – podkreśla przedstawicielka Colliers International. – Na rynkach wschodzących, jak Rzeszów, Opole, Kielce, Białystok, biurowce oferujące do 2 tys. mkw. stanowią podstawową ofertę najmu – mówi.
Zdaniem Gawrońskiej budowę mniejszych obiektów lub rewitalizację budynków wymusza poniekąd deficyt atrakcyjnych terenów w ścisłych centrach miast. Liczy się też możliwość uzyskania wyższych czynszów.
– Stawki najmu w małych biurowcach są bardzo zróżnicowane. Zależą przede wszystkim od miasta oraz rodzaju i lokalizacji obiektu. Najwyższe czynsze – 20-24 euro za mkw. miesięcznie obowiązują w projektach butikowych w Warszawie – podaje Aleksandra Gawrońska. – Na pozostałych głównych rynkach biurowych za najdroższe lokalizacje zapłacimy 12–17 euro za mkw. miesięcznie. Dla porównania czynsze bazowe w biurowcach klasy A w centrum Warszawy wynoszą 17,5–21,5 euro za mkw.
Piotr Capiga zwraca uwagę, że budowa kameralnych biurowców w przeliczeniu na mkw. uzyskanej powierzchni najmu jest znacząco droższa niż budowa większych obiektów. Z tego względu niewielkie budynki biurowe należą głównie do segmentu biur premium, w których wysokość czynszu przewyższa średnią rynkową. W zamian najemcy mogą cieszyć się bardzo wysoką jakością powierzchni oraz dbałością o architekturę – podkreśla ekspert Cushman & Wakefield. Dodaje, że w mniejszych biurowcach firmy są lepiej wyeksponowane i nie giną wśród innych wielkopowierzchniowych najemców.
– Poczucie, że jest się znaczącym najemcą dla tej kategorii podmiotów, bywa bardzo ważne. Prestiżowe butikowe biurowce są atrakcyjne dla kancelarii prawnych, firm architektonicznych, firm konsultingowych, funduszy inwestycyjnych lub private bankingu – mówi Piotr Capiga.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: a.gawronska@rp.pl
