Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dyrektor KIS) w interpretacji z 10 grudnia 2018 r. (sygn. 0115-KDIT1-3.4012. 689.2018.2.MD) rozstrzygnął kwestię zasad opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki zabudowanej budynkiem remizy. Gmina będąca wnioskodawcą zamierza zbyć w drodze przetargu ustnego nieograniczonego działkę gruntu zabudowaną budynkiem remizy. Gmina nabyła własność tej działki na podstawie decyzji wojewody wydanej w maju 1992 r. Na działce posadowiony jest zdewastowany budynek remizy, którego budowa została zakończona w 1970 r. i w tym samym roku, zgodnie z ewidencją gruntów i budynków prowadzoną przez starostę, został oddany do użytkowania.

Czytaj także: Zakup sprzętu dla strażaków z obniżonym VAT

Zgodnie z zapisami karty środka trwałego przedmiotowy środek trwały został przyjęty z dniem 1 stycznia 1995 r. Gmina nie odliczyła VAT z tytułu jego nabycia. Na karcie środka trwałego nie zaewidencjonowano zwiększeń jego wartości, ulepszeń w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Budynek nie był przedmiotem opodatkowanej sprzedaży, ani opodatkowanej zamiany.

Dla zbywanej działki gruntu została wydana decyzja o warunkach zabudowy, ustalająca realizację zabudowy mieszkaniowej zagrodowej, z koniecznością rozbiórki istniejącego budynku remizy kolidującego z planowaną inwestycją. Zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy nieruchomość stanowi teren budowlany. Gmina nie wystąpiła do organu architektoniczno-budowlanego o wydanie decyzji obejmującej pozwolenie na budowę i rozbiórkę istniejącego obiektu budowlanego. W myśl art. 3 pkt 2 prawa budowlanego na moment planowanej sprzedaży na działce będzie znajdował się budynek trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, a także posiadający fundamenty i dach. Zgodnie z operatem szacunkowym cena sprzedawanej nieruchomości określa wartość samego gruntu z uwagi na konieczność rozbiórki posadowionego na niej budynku.

W związku z powyższym wnioskodawca zadał pytanie, czy planowana transakcja będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, czy też należy uprzednio uwzględnić rozstrzygnięcie o warunkach zabudowy, z którego wynika, że w pierwszym rzędzie konieczne jest dokonanie rozbiórki posadowionego na gruncie budynku z uwagi na fakt wystąpienia kolizji z linią zabudowy określoną w przedmiotowej decyzji dla planowanej zabudowy, która w konsekwencji umożliwi realizacją planowanej zabudowy, a co za tym idzie obowiązek doliczenia do ceny sprzedaży VAT w wysokości 23 proc.?

W ocenie gminy dostawę gruntu należy potraktować jako dostawę terenu budowlanego, którego sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu VAT wg stawki 23 proc. z uwagi na wydaną decyzję o warunkach zabudowy, która uwzględnia rozbiórkę istniejącego budynku remizy w celu umożliwienia realizacji nowej zabudowy i w tym przypadku posadowiony na niej budynek remizy nie ma znaczenia z uwagi na fakt przeznaczenia go do rozbiórki.

Dyrektor KIS uznał stanowisko gminy za nieprawidłowe i stwierdził, że sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Dostawa budynku remizy będzie objęta zwolnieniem, gdyż ma on status zasiedlonego w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Status ten uzyskał w związku z oddaniem go do użytkowania w 1970 r. i od tej pory nie był przedmiotem ulepszeń, które miałyby wpływ na utratę tego statusu. Przy czym, od zasiedlenia bez wątpienia minął okres dłuższy niż wskazany w art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy, tj. dwa lata. W świetle art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zwolniona będzie również dostawa gruntu leżącego obok budynku remizy. Na zwolnienie nie może mieć wpływu fakt wydania dla działki decyzji o warunkach zabudowy ustalającej realizację zabudowy mieszkaniowej zagrodowej z koniecznością rozbiórki istniejącego budynku, skoro na moment sprzedaży nieruchomości budynek ten nadal będzie istniał. ?

Janina Fornalik doradca podatkowy, partner w MDDP

Moim zdaniem stanowisko organu podatkowego zaprezentowane w omawianej interpretacji jest kontrowersyjne. Organ uznał, że budynek remizy przeznaczony do rozbiórki wyznacza de facto konsekwencje dla sprzedaży działki na gruncie VAT, tj. zastosowanie będzie miało zwolnienie z VAT dla budynku zasiedlonego. Gmina natomiast argumentowała, że budynek remizy nie powinien być brany pod uwagę, skoro uzyskana decyzja o warunkach zabudowy przewiduje jego rozbiórkę, a zatem przedmiotem sprzedaży będzie grunt niezabudowany mający status terenu budowlanego (23 proc. VAT). Argumentacja gminy jest moim zdaniem słuszna, w szczególności w świetle orzeczeń unijnego Trybunału Sprawiedliwości, z których wynika, że o statusie nieruchomości dla celów VAT powinny decydować uwarunkowania ekonomiczne i cel nabywcy, co oznacza, że z punktu widzenia określenia skutków VAT pominięte powinny zostać elementy zabudowy, które są nieistotne dla nabywcy z ekonomicznego punktu widzenia, jak np. budynek przeznaczony do rozbiórki, czy ogrodzenie (por. wyrok z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08 Don Bosco Onroerend Goed BV. Co istotne, w mojej ocenie, w analizie omawianej sprawy został pominięty bardzo istotny aspekt przez obie strony, a mianowicie czy gmina w ogóle będzie działać w charakterze podatnika VAT dokonując sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Brak jest jakichkolwiek informacji na temat tego, czy remiza była wykorzystywana do działalności gospodarczej gminy. Jeśli nie, wówczas sprzedaż nie powinna podlegać reżimowi VAT, co znajduje potwierdzenie w wielu orzeczeniach sądów administracyjnych (np. potwierdzające brak objęcia sprzedaży takich nieruchomości zakresem ustawy o VAT (por. wyrok NSA z 5.12.2014 r., sygn. akt I FSK 1547/14).