Działka bez dostępu do drogi publicznej jest bezwartościowa. Nic się na niej nie wybuduje. Ostatnią deską ratunku jest służebność drogi koniecznej.
Zgoda albo wyrok
Zasady jej ustanawiania reguluje art. 145 kodeksu cywilnego. Przepis przewiduje dwa sposoby: zawarcie umowy lub wniosek do sądu.
Zawarcie umowy jest możliwe, gdy sąsiad nie ma nic przeciwko temu, że po jego działce będą jeździć samochody i chodzić ludzie. Taka umowa musi mieć formę aktu notarialnego.
Nie zawsze jednak inwestor jest w stanie uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości. Nie każdy akceptuje fakt, że na nieruchomości ma być ustanowiona służebność, Często dochodzi do konfliktów na tym tle.
Wówczas jedyne co pozostaje, to zwrócenie się do sądu o wydanie orzeczenia w tej sprawie. Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej powinien odpowiadać warunkom pisma procesowego i wskazać okoliczności, które uzasadniają jej ustanowienie. Sąd nie jest jednak nim związany i może przeprowadzić drogę w inny sposób, niż chce tego właściciel niemający dojazdu do swojej działki. I co najważniejsze, nawet gdy właściciel nieruchomości, przez którą przechodzi droga (tzw. nieruchomość służebna), sprzeda ją, to i tak osoba, na rzecz której ustanowiono drogę, będzie mogła z przejazdu korzystać.
Kodeks cywilny przewiduje, że ustanowienie drogi koniecznej powinno być jak najmniej uciążliwe dla właściciela nieruchomości, przez którą ma ona przebiegać. Nie może być więc wytyczona centralnie przez sam jej środek albo tuż przed drzwiami do budynku.
Kto ma prawo do drogi
O ustanowienie drogi koniecznej może wystąpić przede wszystkim: użytkownik wieczysty lub właściciel nieruchomości. W wypadku współwłasności nieruchomości wniosek o jej ustanowienie mogą złożyć wszyscy lub niektórzy współwłaściciele albo jeden z nich.
Prawo do służebności drogi koniecznej można też nabyć poprzez zasiedzenie, ale to wymaga upływu lat: 20 lat w przypadku posiadania służebności w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania służebności w złej wierze. Warunkiem służebności przez zasiedzenie jest użytkowanie i korzystanie z trwałego, widocznego urządzenia np. mostka, który wybudował właściciel nieruchomości władnącej, a nie sąsiad.
Takim trwałym urządzeniem nie jest zwykła polna droga. Natomiast droga utwardzona płytami betonowymi – już tak.
Zawsze za wynagrodzeniem
Inwestor ubiegający się o służebności drogi koniecznej musi liczyć się z dodatkowymi kosztami. Nic bowiem za darmo. Za korzystanie z cudzej działki trzeba płacić.
W przypadku służebności ustanowionej na podstawie umowy sprawa jest prosta. Strony umowy robią to wspólnie.
Właściciel nieruchomości władnącej opłaca ewentualne koszty za przeprowadzenie drogi i uiszcza ustalone wynagrodzenie za służebność. Może mieć ono charakter jednorazowy lub cykliczny. W obawie przed zmniejszeniem się wartości pieniądza, można ustalić stosowny mechanizm waloryzacyjny. Właściciel nieruchomości służebnej może zrzec się wynagrodzenia (na zasadach darowizny).
W wypadku służebności ustanowionej na podstawie orzeczenia sądowego jest znacznie trudniej. Kwestią wynagrodzenia zajmuje się sąd. Biegły sądowy może określić wynagrodzenie jednorazowe lub okresowe.
Sąd ustala je w tak sposób, by pokrywało kwotę obniżenia wartości nieruchomości służebnej, wynikające z faktu przeprowadzenia drogi koniecznej.
Właścicielowi nieruchomości obciążonej należy się wynagrodzenie, nawet gdy ustanowienie służebności nie wiąże się z żadnymi uciążliwościami i nie powoduje szkód.
Kiedy jest koniec
Służebność drogi koniecznej nie jest wieczna. Może dojść do jej zniesienia lub wygaśnięcia. Oznacza to, że właściciel nieruchomości obciążonej ma prawo żądać jej zmiany ze względu na ważną potrzebę gospodarczą albo gdy stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Może się on też domagać jej zniesienia bez takiej rekompensaty, jeśli służebność ta straciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, bo np. jej właściciel dokupił grunt dający inny, odpowiedni dostęp do drogi publicznej.
Spory sądowe
Bywa i tak, że ustanowienia drogi koniecznej domagają się osoby, które mają dojazd do nieruchomości.
Z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej przez sąd wystąpili Wojciech i Waleria P., właściciele domu jednorodzinnego położonego na terenie osiedla domków jednorodzinnych. Oboje do drogi publicznej dojeżdżają przez drogę wewnętrzną, położoną na działce należącej do spółdzielni mieszkaniowej, korzystając z bramy otwieranej za pomocą pilota.
Nie są członkami tej spółdzielni i nie mają z nią żadnej umowy. Na tle wjazdów i wyjazdów dochodzi czasami do zadrażnień. Sąd rejonowy, do którego wystąpili z wnioskiem, a następnie Sąd Okręgowy w Warszawie odmówiły jednak ustanowienia drogi. Ich zdaniem o braku odpowiedniego dostępu do drogi można mówić, gdy nieruchomość nie ma dostępu ani do drogi publicznej, ani też do drogi innego rodzaju, w tym tzw. drogi wewnętrznej, która jest odpowiedniej szerokości i umożliwia nieprzerwany i nieskrępowany dostęp ogółowi osób.
Droga wewnętrzna spółdzielni spełnia te wymagania. Nie zmienia tej oceny fakt, że spółdzielnia ograniczyła korzystanie z niej poprzez zamontowanie bramy zamykanej na pilota.
