Małe firmy mogą zakończyć działalność

Jakie skutki w opinii deweloperów przyniosłoby ograniczenie możliwości prowadzenia inwestycji mieszkaniowych na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i korzystania z otwartych rachunków powierniczych? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp:

Likwidacja otwartych rachunków powierniczych niewątpliwie zaszkodzi rynkowi, w szczególności małym firmom oraz klientom. Można się będzie spodziewać dalszych podwyżek cen mieszkań. Należy zaznaczyć, że otwarty rachunek powierniczy dominuje na rynku. Dzięki niemu po realizacji danego etapu budowy, potwierdzonego przez bank, zwalniana jest część pieniędzy wpłacanych przez klientów. To w dużym stopniu ułatwia finansowanie inwestycji. W przypadku zamkniętych rachunków powierniczych deweloper będzie musiał wcześniej sam sfinansować całą budowę, co ograniczy zdolności inwestycyjne firm, jeśli w ogóle temu sprostają.

Zamknięte rachunki powiernicze zwiększą koszty budowy. Rynkowi mieszkaniowemu nie pomoże również likwidacja decyzji o warunkach zabudowy. Będzie to kolejne ograniczenie wprowadzone przez ustawodawcę, co w praktyce oznacza, że nowe  mieszkania i domy będą mogły powstawać jedynie na gruntach objętych miejscowymi planami zagospodarowania. A takich planów nie ma ok. 75 proc. powierzchni kraju.

Sytuacja wcale nie wygląda lepiej w największych aglomeracjach, gdzie powstaje najwięcej nowych inwestycji. W Warszawie niespełna 37 proc. terenów ma uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w Krakowie 48 proc., a we Wrocławiu 56 proc. Co gorsze, brak planu nie dotyczy tylko gruntów na obrzeżach miast, ale i parceli w centrach. Tym samym, działki z planem zagospodarowania stają się „dobrem luksusowym" i w konsekwencji ich cena wzrośnie. Będzie to miało swoje przełożenie na finalną cenę mieszkań.

Dariusz Krawczyk, prezes zarządu Polnord:

Likwidacja otwartego rachunku powierniczego wyeliminuje z rynku deweloperskiego wiele mniejszych podmiotów i może wpłynąć na zmniejszenie oferty największych firm. Intencje likwidacji takich rachunków motywuje się zwiększeniem bezpieczeństwa nabywcy w przypadku kłopotów finansowych dewelopera. Z rynku nie napływają już jednak alarmujące informacje o bankructwach firm deweloperskich.

Wydaje się, że obecne regulacje są optymalne. Dalsze ich zaostrzanie doprowadzi do przeregulowania rynku, co odbije się negatywnie na jego rozwoju. Jeśli chodzi o likwidację warunków zabudowy to sytuacja nie jest tak jednoznaczna. Warunki zabudowy pozwalają urzędnikom na dużą dowolność w interpretowaniu przepisów i być może ta sytuacja jest głównym powodem, dla którego tylko 30 proc. powierzchni kraju jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania.

Wiele decyzji o warunkach zabudowy jest przestarzałych i nie odzwierciedla zmian, jakie zaszły w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru, którego dotyczą. Jednocześnie jednak likwidacja warunków zabudowy bez sensownej alternatywy w sytuacji braku planów zagospodarowania może doprowadzić do paraliżu na rynku budowlanym.

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom:

Wszystkie nowe regulacje, jak ustawa deweloperska czy konieczność prowadzenia przynajmniej otwartego rachunku powierniczego wiązały się ze wzrostem kosztów działalności deweloperskiej. A to przekłada się na wzrost cen mieszkań. Dodatkowo regulacje te były istotną barierą dla mniejszych firm.

Spodziewamy się, że podobne skutki przyniesie konieczność prowadzenia zamkniętego rachunku powierniczego. Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy spowoduje znaczne zmniejszenie dostępności gruntów, których i tak jest za już mało. To może spowodować wzrost cen gruntów objętych planami miejscowymi. Podobnie stało się, kiedy istotnie ograniczono możliwość realizacji inwestycji na gruntach rolnych w miastach.

Marcin Liberski, dyrektor marketingu i sprzedaży w Atlas Estates:

Likwidacja otwartego rachunku powierniczego spowoduje wzrost kosztów prowadzenia inwestycji przez deweloperów, ponieważ wzrosną koszty kapitału i opłat bankowych za prowadzenie rachunku zamkniętego. W małych miastach, gdzie działają mniejsi deweloperzy, może się okazać, że nowe formy ochrony wpłat klientów nie będą dla nich dostępne i będą zmuszeni ograniczyć swoją działalność lub po prostu ją zakończyć.

Te spółki, które będą kontynuować działalność po zmianach, będą zmuszone przenosić koszty obsługi zamkniętego rachunku powierniczego na nabywcę, podwyższając tym samym ceny mieszkań. Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy będzie miała bardzo niekorzystny wpływ na sytuację na rynku mieszkaniowym, nie tylko instytucjonalnym, ale również indywidualnym i ograniczy w znacznym stopniu liczbę inwestycji na rynku deweloperskim, jak również budów prowadzonych przez inwestorów indywidualnych.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic:

Decyzja o zamknięciu otwartych rachunków powierniczych oznaczałaby brak możliwości odzyskania środków zainwestowanych w poszczególne etapy budowy, czyli konieczność finansowania przez firmy całości inwestycji. Najgorszy jest pomysł wypłat z rachunków zamkniętych dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na nabywcę.

Podpisanie aktów końcowych jest możliwe dopiero po kilku miesiącach od uzyskania pozwolenia na użytkowanie ze względu na konieczność pozyskania szeregu dokumentów, co jest niezależne od dewelopera. Skutek byłby taki, że deweloper musiałby ponieść 100 proc. kosztów budowy, wydać lokal i dopiero po kilku miesiącach mógłby liczyć na zwrot kosztów. To mogłoby zachwiać płynność wielu firm.

Likwidacja wuzetek to dalszy, niczemu niesłużący wzrost cen gruntów, ponieważ w praktyce będzie można budować tylko na gruntach z planem zabudowy. W sytuacji, kiedy jest nimi objęta mniej niż połowa Warszawy bardzo utrudni to prowadzenie inwestycji. Nie w ten sposób powinno zmuszać się miasta do przygotowania miejscowych planów zabudowy, bo odbije się to na nabywcach mieszkań.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest:

Likwidacja otwartego rachunku powierniczego z pewnością oznaczałaby większe bezpieczeństwo transakcji dla klientów. W przypadku rachunku powierniczego zamkniętego pieniądze nabywców mieszkań będą zabezpieczone przez cały czas realizacji inwestycji. Nie wiadomo jednak, czy wszyscy deweloperzy będą mogli udźwignąć taki ciężar. Poza tym, likwidacja otwartego rachunku powierniczego może przyczynić się także do wzrostu cen mieszkań. Z kolei likwidacja decyzji o warunkach zabudowy może ograniczyć dostępność nowych gruntów.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu J.W. Construction Holding:

Dużą zaletą otwartego rachunku powierniczego jest możliwość częściowego finansowania poszczególnych etapów inwestycji ze środków, które deweloper otrzymał od klientów. Pieniądze są wypłacane na podstawie ustalonego harmonogramu i postępu prac budowlanych. Likwidacja otwartego rachunku powierniczego najbardziej wpłynie na mniejszych deweloperów, którzy będą zmuszeni szukać innego źródła finansowania inwestycji, bardziej kosztownych i trudniej dostępnych.

Brak środków do prowadzenia inwestycji może spowodować spowolnienie w realizacji projektów, a nawet upadek mniejszych firm. Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy spowoduje przede wszystkim wzrost cen nieruchomości gruntowych na terenach pokrytych planem zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji także cen mieszkań.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper:

Likwidacja otwartego rachunku powierniczego uderzy przede wszystkim w małe firmy, które mogą mieć problem z pozyskiwaniem środków na realizację inwestycji. Wyższy koszt uzyskania finansowania może wpływać na płynność finansową deweloperów. Zapowiadane zmiany w decyzjach o warunkach zabudowy utrudnią i wydłużą proces deweloperski, a przecież już dzisiaj procedury w urzędach zajmują od kilku do kilkunastu miesięcy. Niepokojący jest też brak alternatywy pozwalającej na sprawne zastąpienie wuzetek. Utrudnienia dotyczyć będą także budowania banku ziemi przez deweloperów, którzy będą zmuszeni jak najszybciej rozpoczynać inwestycję, by decyzje o warunkach zabudowy nie straciły ważności. Proponowana ustawa skomplikuje proces, a branży potrzeba stabilnych i klarownych warunków prawnych. Zmiany mogą wpłynąć na zahamowanie wzrostu podaży.

Przemysław Bednarczyk, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa:

Likwidacja otwartych rachunków powierniczych przeniesie koszt finansowania całości inwestycji na deweloperów, co może wpływać na wzrost cen mieszkań. Otwarte rachunki już zabezpieczają interesy nabywców mieszkań. Za większe zabezpieczenia w przypadku likwidacji otwartych rachunków, klienci będą musieli dodatkowo zapłacić. Dziś trudno przewidzieć komplikacje w procesie przygotowania inwestycji po likwidacji decyzji o warunkach zabudowy. Przewidujemy, że w perspektywie średnioterminowej wpłynie to na ograniczenie dostępności gruntów pod zabudowę.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. sprzedaży Wawel Service:

Otwarty rachunek powierniczy obsługuje prawie 80 proc. inwestycji mieszkaniowych. Bank przekazuje pieniądze dopiero kiedy stwierdzi, że prace budowlane zostały wykonane. Likwidacja otwartego rachunku powierniczego może wpłynąć na wzrost cen mieszkań nawet o 300 zł za mkw. To jednak niejedyne następstwo decyzji rządowych. Mogą one prowadzić do upadku mniejszych firm deweloperskich. Niektóre przedsiębiorstwa nie mają wysokiej zdolności kredytowej lub nie dysponują bankiem ziemi, który mógłby zabezpieczyć duży kredyt. Najbardziej odczuwalne będzie to w małych miejscowościach, gdzie nie ma dużych grup deweloperskich, a jeśli małe upadną, wiele osób straci pracę.

Jerzy Kłeczek, specjalista ds. marketingu w Activ Investment:

Otwarty rachunek powierniczy pozwala inwestorowi finansować budowę w miarę postępu prac z pieniędzy klientów. Natomiast zamknięty rachunek powierniczy prawdopodobnie wiąże się z podniesieniem ceny mieszkania. Wynika to z konieczności zaciągania kredytów przez firmy dla poszczególnych inwestycji. Wszystko zależy jednak od konkretnych zapisów planowanych przepisów, na które trzeba zaczekać.