Trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują i każde z nich przynosi do domu po średniej krajowej mogłaby pożyczyć na mieszkanie około 617 tys. zł – wynika z sierpniowej ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments wśród banków. To o 11 tysięcy mniej niż przed miesiącem i około 32 tysiące więcej niż przed rokiem.

Zdolność rośnie dzięki płacom

- Ten ostatni wzrost to zasługa rosnących wynagrodzeń Polaków. Biorąc pod uwagę dane o wynagrodzeniach i zatrudnieniu w przedsiębiorstwach za ostatnie 12 miesięcy, można oszacować, że pojedyncza średnia krajowa opiewa na 3515 zł netto. To znaczy, że modelowa familia może pochwalić się dochodem na poziomie 7030 zł miesięcznie. Takie zarobki są wystarczające, aby skutecznie ubiegać się o kredyt – mówi Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. O ile oczywiście nie przytłaczają nas zobowiązania, posiadamy pieniądze na wkład własny i pokrycie kosztów transakcyjnych oraz nie mamy złej historii kredytowej. Innym ważnym czynnikiem sprzyjającym zdolności kredytowej są utrzymujące się od marca 2015 r. historycznie niskie stopy procentowe.

Wspomniane 617 tys. zł to mediana maksymalnej zdolności kredytowej. W praktyce oznacza to, że połowa banków skłonna byłaby rodzinie z naszego przykładu pożyczyć więcej, a połowa mniej. Na najmniejszy kredyt można byłoby liczyć korzystając z promocyjnej oferty z obniżoną marżą w Euro Banku. Decydując się na tańszy kredyt rodzina mogłaby tam pożyczyć na mieszkanie 400 tys. zł. Na standardowych warunkach (marża o 0,2 pkt. proc. wyższa) bank pożyczyłby prawie 655 tys. zł. Trochę więcej zaproponowałby tylko Pekao - prawie 663 tys. zł. Z deklaracji banków wynika ponadto, że na najtańszą ofertę (najniższe RRSO) modelowa rodzina mogłaby liczyć w Santanderze, Credit Agricole i mBanku.

Kwoty wynikające ze zdolności kredytowej są więc całkiem spore. Wszystko dlatego, że w badaniu założono stan niemal idealny – rodzina nie ma żadnych zobowiązań, nie posiada kredytów, kart kredytowych, nie spłaca rat i ma niskie koszty utrzymania, a z drugiej strony posiada pozytywną historię kredytową. Rodzice pracują od trzech lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony i są skłonni przelewać wynagrodzenie na założone przy okazji zaciągania kredytu konto. Chcą też skorzystać z kart płatniczych lub kredytowych danej instytucji. Na pozostałe produkty patrzą sceptycznie (np. regularne oszczędzanie, dodatkowe polisy ubezpieczeniowe) i skorzystają z nich tylko jeśli będzie to bezwzględnie konieczne lub opłacalne.

- Wystarczy, aby rodzice dysponowali kartą kredytową w limitem na poziomie 10 tys. zł oraz nawet niewielkimi zobowiązaniami zaciągniętymi przy okazji zakupu AGD czy elektroniki, aby zdolność kredytowa stopniała o 100-200 tys. zł. Mało tego – gdyby jeden z rodziców stracił źródło dochodów, to oznaczałoby to gwałtowny spadek zdolności kredytowej. Trzyosobowa rodzina z naszego przypadku z dochodem na poziomie jednej średniej krajowej mogłaby bowiem pożyczyć zaledwie kilkadziesiąt tys. zł – dodaje Turek. Ostrzega przez nadmiernym zadłużeniem i jako przestrogę przypomina - choć scenariusz taki jest dziś mało prawdopodobny – że powrót stóp procentowych do poziomu z 2012 r. mógłby oznaczać, że raty dziś zaciąganych kredytów mogłyby wzrosnąć nawet o 30-40 proc.

Boom kredytowy w pełni

Duża zdolność kredytowa, napędzana niskim stopami procentowymi i rosnącymi dochodami Polaków, powoduje, że rynek kredytów mieszkaniowych rozgrzany jest najbardziej od dekady. W II kwartale banki udzieliły 59,3 tys. kredytów mieszkaniowych wartych 16,44 mld zł. To wzrost wobec poprzedniego kwartału odpowiednio o 17,2 proc. i o 21 proc. – podaje centrum analiz AMRON-SARFiN działające przy Związku Banków Polskich. W skali roku to wzrost odpowiednio o 10,5 proc. i 19,7 proc. Baza jest wysoka, bo już 2018 r. był najlepszy od dekady. Udzielono wtedy 212,5 tys. nowych kredytów mieszkaniowych za 53,85 mld zł, czyli więcej odpowiednio o prawie 12 proc. i 21 proc. niż w 2017 r. 

- Jeśli uzupełnimy te informacje o wyniki ankiety przeprowadzanej regularnie przez NBP w gronie szefów komitetów kredytową banków komercyjnych, to okaże się, że banki widząc duży napływ chętnych do zaciągania kredytów mieszkaniowych chcą utrudnić do nich dostęp. Pomimo pojawiających się deklaracji w praktyce okazuje się jednak, że przynajmniej w bieżącym roku zaostrzenie warunków udzielania kredytów mieszkaniowych wciąż jest co najwyżej kosmetyczne – dodaje główny analityk HRE Investments.