Z tego artykułu dowiesz się:
- Jakie zmiany wprowadza nowelizacja ustawy deweloperskiej w zakresie obliczania cen mieszkań?
- Dlaczego praktyki deweloperów dotyczące wliczania powierzchni pod ścianami działowymi są kwestionowane?
- Jakie konsekwencje mogą wynikać z nowelizacji dla nabywców mieszkań i jakie są przewidywane roszczenia prawne?
- Jakie rozbieżności występują w interpretacji przepisów związanych z powierzchnią użytkową i sprzedażową?
- Jakie problemy mogą pojawić się przy ustalaniu powierzchni użytkowej według nowej Polskiej Normy?
- Na czym polega spór dotyczący wliczania powierzchni tarasów i balkonów do powierzchni mieszkania?
Bezpośrednim powodem wchodzącej w życie 13 lutego nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DzU z 2026 r., poz. 27) było wliczanie przez niektórych deweloperów do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi.
Zgodnie z nowymi przepisami w umowach, które konsument zawrze z deweloperem, cena lokalu lub domu jednorodzinnego ma być określana jako iloczyn mkw. powierzchni użytkowej przedmiotu umowy oraz ceny za mkw. powierzchni użytkowej. Powierzchnia użytkowa ma być ustalana zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie, dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy.
Zdaniem części prawników, nowelizacja jest spóźniona o kilka lat, bowiem obowiązujące przepisy rozporządzenia ministra rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego oraz nowa wersja normy (PN-ISO 9836:2015-12 zastąpiona w lipcu 2023 r. normą 9836:2022-07) nie dopuszczają wliczania do powierzchni użytkowej powierzchni pod ścianami działowymi. Jednak w tej kwestii wciąż jest wiele niejasności.
Czytaj więcej
Każdy będzie mógł w portalu DOM prześwietlić firmę, od której planuje kupić mieszkanie. Na przykład pod kątem tego, czy oddaje lokale terminowo i c...
Nie można wliczać powierzchni pod ścianami do powierzchni mieszkania
Zdaniem dr. hab. Bartłomieja Glinieckiego, profesora Uniwersytetu Gdańskiego, deweloperzy, którzy składali wnioski o pozwolenie na budowę od września 2020 r. muszą stosować normę, która wprost zabrania wliczania ścianek działowych (demontowanych) do powierzchni użytkowej.
– Co oznacza, że niemal każdy obecnie budowany przez deweloperów budynek albo wybudowany w ostatnich 2–3 latach powinien uwzględniać tę normę. Jedynie w marginalnych przypadkach będzie inaczej. Mam na myśli inwestycje, dla których wniosek o wydanie pozwolenia na budowę został złożony przed wrześniem 2020 r., a sprzedaż się jeszcze nie zakończyła – mówi prof. Gliniecki.
badanych przez IBRIS Polaków, jako największą barierę w dostępie do mieszkań wskazuje wysokie ceny
Czyli przed zmianą rozporządzenia i w czasie obowiązywania normy PN-ISO 9836:1997, która zdaniem wielu prawników dopuszczała wliczanie do powierzchni mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi, które można demontować.
Polski Związek Firm Deweloperskich rekomenduje niewliczanie do powierzchni użytkowej powierzchni pod ścianami działowymi, ale jako datę, od której nie należy uwzględniać powierzchni pod ścianami działowymi podaje 19 września 2021 r.
Natomiast adwokat Joanna Zdanowska ze ZdanLegal Kancelarii Adwokackiej w Warszawie uważa, że nigdy nie było podstaw do wliczania do powierzchni użytkowej mieszkania powierzchni pod ścianami działowymi.
– Choć ustawa reguluje umowy, które będą zawarte po 13 lutego, to, moim zdaniem, ma ogromne znaczenie dla toczących się spraw i będzie wręcz przyczyną uruchomienia fali pozwów z roszczeniami wobec deweloperów o zwrot części ceny nienależnie naliczonej za powierzchnię pod ścianami działowymi. Z mojej praktyki wynika, że różnice po korekcie dotyczą 1,5 do 3 metrów kwadratowych. W przypadku Warszawy roszczenia mają wartość od około 20 do 60 tys. zł. W przypadku innych miast, te kwoty mogą być mniejsze, ale zawsze będą to spore pieniądze – mówi mec. Zdanowska.
– A fakt, że ustawodawca dostrzegł ten problem potwierdza tylko, że on istnieje. I idąc dalej, ustawa przesądza, że wliczanie powierzchni pod ścianami działowymi było zawsze nieprawidłowe. Dla klienta wchodząca 13 lutego w życie nowelizacja jest potwierdzeniem, że warto walczyć o zwrot pieniędzy. Mamy już potwierdzający to wyrok drugiej instancji w sądzie w Warszawie – dodaje ekspertka.
Portal Property News informuje o złożonych w Warszawie przez kancelarię Terlecki i Wspólnicy pierwszych pozwach grupowych i formowaniu grup do wystąpienia przeciwko kolejnym deweloperom.
badanych ma tytuł własności do nieruchomości
Analiza wyroków, które dotąd zapadły, w sprawach, w których nabywcy kwestionowali sposób obliczania powierzchni użytkowej przez dewelopera pokazuje, że nie ma jednej linii orzeczniczej. Sądy biorą pod uwagę przepisy obowiązujące w momencie wystąpienia o pozwolenie na budowę, a także rzetelność w informowaniu klienta, za co płaci. Nie bez znaczenia dla rozstrzygnięcia jest też rozumienie przez sąd orzekający znaczenia słowa „demontaż”.
Podsumowując, jeśli ktoś miał jeszcze wątpliwości, czy można wliczać powierzchnię pod ścianami działowymi, które można zdemontować do powierzchni mieszkania, to po 13 lutego 2026 r. robić tego nie może. To nie jedyna konsekwencja wejścia w życie nowelizacji.
Czytaj więcej
Oferta nowych mieszkań na największych rynkach w ciągu dwóch lat wzrosła z 40 tys. do 70 tys. Deweloperzy wciąż zmieniają cenniki. Najdroższe lokal...
Ceny mieszkań według nowych przepisów
– Ustawa będzie miała wpływ na obliczanie ceny mieszkania i jest to zmiana na korzyść konsumenta, aczkolwiek musimy mieć świadomość, że deweloper, jak będzie chciał sprzedać mieszkanie za np. 800 tys. zł, to takiej ceny będzie oczekiwał. Najwyżej wyjdzie wyższa cena za metr kwadratowy. Zaletą dla nabywcy przyjętego w ustawie rozwiązania jest to, że przesądza ono, że obliczając cenę lokalu trzeba się posłużyć powierzchnią użytkową. Dotychczas część deweloperów posługiwała się powierzchnią użytkową i np. powierzchnią sprzedażową. Ta druga była większa od pierwszej, ponieważ uwzględniała powierzchnię antresoli, powierzchnię pod skosami czy wspomnianą powierzchnię pod ścianami działowymi. Teraz ustawa jasno mówi, że tego robić nie wolno – wyjaśnia prof. Gliniecki.
Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, wiceprzewodniczący Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej zgadza się, że nie będzie już możliwe od 13 lutego 2026 r. ustalenie w umowach ceny w oparciu o inną powierzchnię, niż powierzchnia użytkowa, ale uważa, że przepis art. 5a zdanie 2 ustawy deweloperskiej wywoła chaos przy jej ustalaniu.
– Ponieważ w odniesieniu do lokali lub domów jednorodzinnych z tzw. „skosami” czy posiadającymi balkon z projektu budowlanego wynikać będzie mniejsza wartość powierzchni użytkowej, a z umowy zawieranej na podstawie ustawy deweloperskiej – większa. Takie rozwiązanie skutkować będzie obowiązkiem zapłaty przez nabywców wyższej ceny niż ta, którą płacą obecnie w odniesieniu do takich lokali – uważa Piotr Jarzyński.
Czytaj więcej
Przepisy, które miały cywilizować zasady obliczania powierzchni użytkowej pozwolą deweloperom wliczać do niej także balkony czy schody – ostrzega c...
Będzie bałagan ze stosowaniem nowego prawa?
Powodem tego jest wprowadzenie do ustawy zasady, iż powierzchnię użytkową ustala się zgodnie z Polską Normą. Aktualnie obowiązująca PN-ISO 9836:2022 nie przewiduje redukcji powierzchni użytkowej ze względu na wysokość pomieszczeń.
PZFD zwrócił się o wykładnię nowych przepisów do UOKiK-u.
W tej chwili analizujemy taką możliwość i pracujemy nad odpowiedzią na pismo w tej sprawie – poinformował nas Maciej Chmielowski z departamentu komunikacji UOKiK-u.
Z definicji lokalu mieszkalnego w ustawie o własności lokali jasno wynika, że powierzchni balkonu czy tarasu nie wlicza się do powierzchni mieszkania. Nadal jednak dyskusyjna pozostaje kwestia powierzchni pod schodami.
Podstawa prawna: ustawa z 4 grudnia 2025 r. (DzU z 2026 r., poz. 27)
