Anna G. zawiadomiła nadzór, że drzwi i witryna sklepowa w kamienicy na sąsiedniej działce są nielegalne. Powiatowy inspektor zbadał sprawę i ją umorzył, co nie spodobało się Annie G. Dla niej oznaczało bowiem, że nie będzie mogła zabudować swojej nieruchomości. Okno wystawowe i drzwi do sklepu znajdowały się bowiem w ścianie szczytowej kamienicy, stojącej w ostrej granicy z jej działką.
Inspektor jak detektyw
Zanim inspektor umorzył sprawę, przeprowadził kontrolę w terenie. Okazało się, że ustalenie, kiedy witryna powstała nie jest proste. Pierwszy drewniany budynek w tym miejscu wybudowano w XIX wieku, a kiedy się spalił, powstał nowy – murowany. Było to w 1925 r. Okazało się też, że od początku kamienica miała funkcje handlowo-usługowe. Natomiast obecnie znajduje się w strefie objętej pełną ochroną konserwatorską i figuruje w gminnej ewidencji zabytków miasta.
Powiatowy inspektor zwrócił się więc do burmistrza miasta o sprawdzenie, czy w rejestrach wydanych pozwoleń na budowę znajdują się zapisy dotyczące wydania pozwolenia na wykonanie robót budowlanych lub przebudowę tej kamienicy. Burmistrz odpowiedział negatywnie. Wówczas wystąpił z zapytaniem do wojewódzkiego konserwatora zabytków, czy posiada informacje na temat pozwoleń konserwatorskich, dotyczących tej kamienicy. Okazało się, że w jego archiwum zachowała się dokumentacja o przebudowie budynku w 2008 r. Witrynę oznaczono w niej, jako istniejącą.
Powiatowy inspektor rozmawiał też z poprzednimi właścicielami kamienicy. Wyjaśnili, że witryna sklepowa na parterze i drzwi w ścianie zachodniej już istniały. W końcu sprawę umorzył. Doszedł do wniosku, że nie da się precyzyjnie ustalić, kiedy sporna witryna i drzwi powstały.
Nawet przed wojną to była samowola
Anna G. odwołała się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Domagała się, by nadzór stwierdził, że doszło do samowoli. Jej zdaniem z postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez powiatowego inspektora wynika, że poprzedni właściciele budynku dokonali w nim zmian konstrukcyjnych, lecz nie posiadali zezwoleń na ich realizację. Błędnie też zinterpretował przepisy budowlane przywołane w decyzji umorzeniowej stwierdzając, że nie zabraniają one sytuowania okien w ścianach budynków posadowionych na granicy działki.
Powiatowy inspektor stanął też na stanowisku, że w latach dwudziestych XX wieku nie istniały na ziemiach polskich żadne przepisy budowlane. Jej zdaniem to nieprawda. Do roku 1925 obowiązywała austriacka ustawa budowlana dla znaczniejszych miejscowości w Królestwie Galicji i Lodomerii. Wszelkie zaś kolejne przepisy albo powielały w tym zakresie brzmienie austriackich przepisów albo równie rygorystycznie traktowały taką budowę.
Skarżąca wskazała, że kwestie sytuowania otworów okiennych i drzwiowych w tzw. ostrych granicach nieruchomości były przedmiotem wielu orzeczeń NSA, z których jednoznacznie wynika, że w XX w. na ziemiach polskich istniał zakaz takiego sytuowania otworów w ścianach położonych na granicy działek. Również obecnie przepisy nie dopuszczają istnienia otworów w ścianie budynku znajdującej się na granicy działki.
Prawne uwarunkowania prowadzenia e‑sklepu w 2022 roku
W tej sytuacji zdaniem Anny G. wykonanie otworów okiennych lub drzwiowych w ścianie usytuowanej na granicy działki w okresie przedwojennym było niemożliwe a i obecnie jest znacznie utrudnione. Musi być bowiem zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo minister infrastruktury musi wyrazić zgodę na takie odstępstwo.
Skarżąca wniosła o przeprowadzenie dowodu ze zdjęć lotniczych terenu i budynku z lat 1971 i 1985. Zdjęcia takie może udostępnić Centralny Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Warszawie. Na fotografii posiadanej przez skarżącą pochodzącą z 1976 r. widać wyraźnie, że w ścianie istnieje tylko jedno, wąskie okno na piętrze. Na parterze nie ma żadnych otworów w tej ścianie.
Przebudowa jednak była
Wojewódzki inspektor, tak jak jego poprzednik, umorzył sprawę. Według niego nie ulega wątpliwości, że sporna przebudowa miała miejsce, o czym świadczy zdjęcie. Nie sposób jednoznacznie jednak ustalić, kiedy zdjęcie zostało wykonane.
Zdaniem organu odwoławczego wynika, że układ działki w dacie budowy budynku był taki sam jak obecnie, a sporna witryna i drzwi znajdują się w ścianie znajdującej się w granicy, w której istniały już okna.
W związku z tym skoro okna w ścianie zachodniej już istniały, wykonanie dodatkowego otworu okiennego – witryny szklanej, przebudowa istniejącego otworu okiennego na otwór drzwiowy i zamurowanie otworu drzwiowego, nie spowodowały żadnego pogorszenia istniejącego wcześniej stanu faktycznego, lub warunków użytkowych w tym dodatkowego zagrożenia pożarowego dla działki sąsiedniej. Nie można więc stwierdzić, że dokonana przebudowa, wymaga jakichkolwiek dodatkowych robót w celu doprowadzenia do stanu zgodnego z prawem.
Jednak błędna decyzja
Anna G. nie poddała się i wystąpiła ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie. W jej ocenie naruszono m.in. jej prawo do zabudowy działki budowlanej. Zgodnie z art. 4 prawa budowlanego każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.
Skarżąca podniosła, że zdjęcie jako dowód w sprawie przedstawia ścianę zachodnią budynku, w której znajduje się tylko jedno okno – na piętrze. Ponadto widać na nim tablice propagandowe PZPR. Zdjęcie zatem wykonano po 21 grudnia 1948 r. (data powstania PZPR). Zdaniem skarżących nie ulega wątpliwości, że w tym czasie, aż do chwili obecnej istniały przepisy budowlane zabraniające sytuowania okien w ścianach „ogniowych" usytuowanych na granicy działek budowlanych. W tym stanie rzeczy na wykonanie otworu okiennego po 1948 r. musiała być wydana stosowna decyzja poprzedzona uzyskaniem zgody właściciela sąsiedniej działki.
WSA uwzględnił skargę, ale tylko z przyczyn częściowo w niej wskazanych. Jednocześnie nakazał zająć się sprawą raz jeszcze.
Według niego decyzje umorzeniowe miały zbyt dużo wad proceduralnych. Doprowadziły do przedwczesnego uznania, że postępowanie jest bezprzedmiotowe i je umorzono. Tymczasem – zdaniem WSA – tak nie powinno być.
Po pierwsze, zakres ustaleń faktycznych oraz rozważań prawnych organów nie pokrywa się z ostatecznym zakresem wniosku Anny G. wyznaczonym w piśmie procesowym z 16 grudnia 2015 r. W piśmie tym wyraźnie wskazano, że chce by zbadano legalność „wszystkich otworów drzwiowych i okiennych elewacji", czyli łącznie 10 otworów, w tym 2 par drzwi, witryny sklepowej, trzech okien na piętrze oraz drzwi balkonowych na piętrze, trzech małych świetlików.
Uzasadnienia kontrolowanych decyzji umorzeniowych są – podkreślił WSA – ogólnikowe, a przez to niepełne, nie pozwalają WSA na dokonanie pełnej weryfikacji legalnościowej.
Nadzór nie wyjaśnił też, czy istnieje możliwość przesłuchania w charakterze osoby, która latach 1947–2008 wykonywała faktyczny zarząd spornym budynkiem. Nie zostało również wyjaśnione, czy istnieje konieczność przesłuchania w charakterze świadka obywatelki Izraela, będącej spadkobierczynią poprzedniej właścicielki kamienicy.
Nie dopuszczalne jest również pominięcie dokumentu dotyczącego projektu budowlanego oraz decyzji starosty zatwierdzającej projekt, który dotyczył przebudowy spornego budynku. Taki sam zarzut dotyczy innych dokumentów wskazujących na przebieg postępowań administracyjnych lub sądowoadministracyjnych związanych z projektem.
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 7 marca 2017 r.
sygnatura akt: II SA/Rz 1247/16
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: r.krupa@rp.pl
