Janusz Gdański, Ogólnopolska Izba Gospodarki Nieruchomościami
– W art. 2 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ustawodawca stwierdza, że „do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej pomieszczeniami przynależnymi”.Z kolei w art. 3 ust. 3 zdefiniowany został udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Udział to „siła głosu” właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwał, więc duży udział daje właścicielowi większe prawo wpływania na decyzje wspólnoty. Z drugiej jednak strony – taki udział generuje duże koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, które obciążają właściciela lokalu.Jest jednak pewne „ale”, co ilustruje poniższy przykład. Na nieruchomości gruntowej o powierzchni 500 mkw. znajdował się czterorodzinny gminny budynek oraz wolno stojący garaż, z którego korzystał najemca lokalu nr 1 na podstawie zawartej z gminą umowy. Gmina postanowiła lokal wraz z garażem najemcy sprzedać. Wykonano inwentaryzację nieruchomości. Każdy z czterech lokali miał powierzchnię 60 mkw., do każdego przynależała piwnica o powierzchni 10 mkw., powierzchnia garażu wynosiła zaś 20 mkw. Lokalom przyporządkowano udziały w nieruchomości wspólnej – lokalowi nr 1 – 9/30, pozostałym zaś po 7/30. Właściciel lokalu nr 1 zajmowany lokal wraz z garażem i udziałem 9/30 wykupił (reszta pozostała własnością gminy) i podjął się zarządzania nieruchomością wspólną, co gmina zaakceptowała.Okazało się, że dach garażu wymaga pilnej naprawy, której koszt miał wynieść ok. 3 tys. zł. Właściciel lokalu nr 1 przygotował uchwałę wspólnoty wyrażającą zgodę na remont dachu, określając koszty: 900 zł to pieniądze własne, a 2100 zł – gminne. Przedstawiciel gminy odmówił zaakceptowania uchwały, twierdząc, że z garażu nie korzysta, a więc nie może ponosić kosztów jego remontu.
Sprawa trafiła do sądu, który w trybie art. 64 kodeksu cywilnego stwierdził, że gmina uchwałę musi zaakceptować. Istotną okolicznością było to, że transakcję kupna-sprzedaży lokalu przygotowywała gmina, która powinna przewidzieć skutki sprzedaży garażu jako pomieszczenia przynależnego do lokalu.
Gdyby lokal do zbycia przygotowywał licencjonowany zarządca nieruchomości, to niewątpliwie zastosowałby zupełnie inną technikę sprzedaży. Po prostu należało garaż wyodrębnić jako lokal użytkowy i zbyć najemcy (jeśli taka była wola gminy) dwa lokale – mieszkalny z udziałem oraz użytkowy wraz z gruntem. Wtedy sytuacja byłaby klarowna, zgodna nie tylko z prawem, ale i zdrowym rozsądkiem.Należy zauważyć, że ustawodawca stwierdził, iż garaż może, ale nie musi być pomieszczeniem przynależnym do lokalu. Gdyby garaż znajdował się w piwnicy, to niewątpliwie byłoby uzasadnione, aby uznać go za pomieszczenie przynależne, chociaż dla właściciela lokalu nie byłoby to korzystne – gdyby chciał sprzedać garaż, musiałby najpierw uzyskać zgodę wspólnoty na podział swojego lokalu na dwa odrębne (art. 22 ust. 4 ustawy o własności lokali). Z tego względu wydaje się w pełni uzasadnione, aby garaże zawsze zbywać jako odrębne lokale.
