Koniec z obligatoryjnymi obniżkami opłat

Zasady przekształcania prawa użytkowania wieczystego we własność reguluje [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=40B97EA970E418EB51B1211154388901?id=179106]ustawa z 29 lipca 2005 r. (DzU nr 175, poz. 1495 ze zm.)[/link].

Jej przepisy przewidują, że odbywa się to odpłatnie. Oznacza to, że użytkownik wieczysty, który ma stać się właścicielem nieruchomości, ma obowiązek uiścić dotychczasowemu jej właścicielowi opłatę z tego tytułu.

[srodtytul]Starosta, wójt, zarząd[/srodtytul]

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność odbywa się na podstawie decyzji administracyjnej wydanej przez starostę, jeżeli przekształcenie dotyczy nieruchomości, która jest własnością Skarbu Państwa, albo organu wykonawczego gminy, powiatu lub województwa samorządowego, jeżeli przekształcenie dotyczy praw do nieruchomości stanowiących własność tych jednostek samorządu terytorialnego.

Jednym z elementów decyzji jest ustalenie opłaty, jaką użytkownik wieczysty jest obowiązany uiścić za to, że staje się właścicielem gruntu.

Wysokość opłaty ustala się zgodnie z art. 67 ust. 3a i art. 69 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=E80C57801E96FC4C79B67D727A0ED515?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.)[/link].

Zgodnie z przytoczonymi przepisami opłata za przekształcenie ustalana jest w wysokości równej wartości nieruchomości, z tym że na jej poczet zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień przekształcenia.

[srodtytul]Jednorazowo lub w ratach[/srodtytul]

Opłatę za przekształcenie należy pobrać jednorazowo – w całości. Art. 4 ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przewiduje jednak możliwość jej rozłożenia na raty.

Następuje to tylko i wyłącznie wtedy, gdy użytkownik wieczysty wystąpi ze stosownym wnioskiem. Ustawodawca postanowił jednocześnie, że okres spłaty rat nie może być krótszy niż lat dziesięć i dłuższy niż 20 lat. Od tej zasady obowiązuje jeden wyjątek. Mianowicie na wniosek spłata może nastąpić w okresie krótszym niż dziesięć lat.

Od tej części opłaty, którą użytkownik-właściciel płaci w ratach, pobierane są odsetki. Co do zasady ich oprocentowanie ustala się przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (obecnie wynosi ona 3,75 proc.).

Zaznaczyć trzeba, że za zgodą rady (sejmiku) może zostać zastosowana inna stopa procentowa.

[b]Uwaga![/b] Wierzytelność z tytułu opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości, której przekształcenie dotyczy.

Jeżeli przekształcenie dotyczy udziału w prawie użytkowania wieczystego na udział w prawie własności, to hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest decyzja o przekształceniu.

[srodtytul]Możliwe bonifikaty[/srodtytul]

Przepisy ustawy z 29 lipca 2005 r. przewidują również sytuacje, w których opłata z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność ulega lub może ulec obniżeniu.

Po pierwsze opłatę tę obniża się o 50 proc. w stosunku do nieruchomości (jej części) wpisanej do rejestru zabytków.

Po drugie – obniżenie, przez zastosowanie bonifikaty, może nastąpić decyzją właściwego organu.

Wydaje ją starosta – na podstawie zarządzenia wojewody – w stosunku do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo wójt (właściwy zarząd) – na podstawie uchwały rady (sejmiku) – w stosunku do nieruchomości stanowiących własność odpowiednio gminy, powiatu lub województwa samorządowego.

Ustawodawca zobowiązał ponadto jednostki samorządu terytorialnego (Skarb Państwa) do udzielenia bonifikat od opłat za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność:

- w wysokości 90 proc. – osobom fizycznym, których dochód miesięczny nie przekracza poziomu wskazanego w ustawie, jeżeli nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę (art. 4 ust. 8 ustawy);

- w wysokości 50 proc. – osobom fizycznym, które prawo użytkowania wieczystego uzyskały przed 5 grudnia 1990 r. oraz ich następcom prawnym (art. 4 ust. 9 ustawy).

Te dwa ostatnie przypadki zostały zaskarżone do Trybunału Konstytucyjnego.

[srodtytul]Niekonstytucyjny przymus[/srodtytul]

Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego przepisy te są zgodne z zasadą sprawiedliwości społecznej oraz zasadą zaufania obywateli do państwa i stanowionego przez nie prawa.

Zawarte w nich kryteria udzielania bonifikat (odpowiedni dochód lub data nabycia prawa użytkowania wieczystego) przyczyniają się do realizacji celu ustawy, mają charakter racjonalny i znajdują uzasadnienie w wartościach konstytucyjnych.

Sprzeczne z konstytucją jest natomiast to, że zaskarżone bonifikaty mają charakter obowiązkowy. Dotychczasowi właściciele nieruchomości (np. gminy) nie mają możliwości decydowania o sposobie zarządzania swoją własnością.

Ingerencja jest tym bardziej rażąca, że następuje w formie zobowiązania dotychczasowego właściciela nieruchomości do wydania decyzji administracyjnej, podczas gdy stosunek użytkowania wieczystego, łączący go z użytkownikiem, ma charakter cywilnoprawny i jest oparty na zasadzie równości stron.

Obowiązkowe udzielenie bonifikaty przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność powoduje zmniejszenie dochodów jednostek samorządu terytorialnego, czemu nie towarzyszy ani zmniejszenie zadań samorządów, ani też jakaś forma rekompensaty lub uzyskania dodatkowych źródeł dochodów ([b]wyrok TK z 26 stycznia 2010 r., K 9/08[/b]).

Orzekając o niezgodności z konstytucją art. 4 ust. 8 i 9 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, Trybunał postanowił, że przepisy te zachowują moc obowiązującą przez 18 miesięcy, licząc od dnia opublikowania wyroku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej.

[ramka][b]Roszczenie ograniczone w czasie[/b]

Z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego we własność mogą wystąpić jedynie osoby fizyczne spełniające warunki zapisane w ustawie.