MATERIAŁ WE WSPÓŁPRACY Z OTODOM

Czego oczekują od rynku mieszkaniowego osoby, które będą za chwilę wchodzić w dorosłość? Zbadania tej białej plamy podjęli się autorzy raportu „Na własnych zasadach. Młodzi dorośli na rynku nieruchomości”. To najnowsza publikacja Otodomu z cyklu „Szczęśliwy dom”. Badanie koncentruje się na dwóch grupach wiekowych: pokoleniu Z (16-25 lat) – czyli debiutantach na rynku mieszkaniowym oraz millenialsach (26-34 lata) – czyli osobach już usamodzielnionych, a także na nowych fundamentach potrzeb mieszkaniowych tych grup.

Raport to efekt połączenia dwóch badań – jedno (ilościowe) przeprowadził Otodom, a drugie (jakościowe) Greenhat na wewnętrzne potrzeby zamawiającego, trójmiejskiego dewelopera Invest Komfort. Spółka uznała jednak, że owocami badań trzeba podzielić się z szerokim rynkiem.

Premierze raportu towarzyszył panel dyskusyjny z udziałem Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku w Otodomu, Izabeli Adamczak, dyrektorki marketingu w Invest Komfort, Anny Zygmunt, dyrektorki ds. przygotowania projektów w spółce, Rafała Kołodzieja z Futures Thinking Group oraz Mateusza Łakomego, eksperta ds. demografii.

– Dlaczego zajęliśmy się grupą młodych, skoro pod kątem demografii branża przygląda się bardziej grupie seniorów? Jako deweloperzy po prostu powinniśmy to robić, myśleć o przyszłości i zaprosić przyszłe pokolenia do dyskusji. To w końcu oni będą korzystać z przestrzeni, które zbudujemy. Nawet jeśli 16-latkowie pewnie trochę idealizują swoją przyszłość i wejście w dorosłość zweryfikuje wiele rzeczy, to warto ich słuchać, bo to grupa, która najmocniej doświadcza przebodźcowania i życia w zmiennej rzeczywistości, więc najwyraźniej formułuje oczekiwania wobec przestrzeni w tym zakresie, a te za chwilę będą podzielane przez starsze grupy wiekowe – powiedziała Izabela Adamczak z Invest Komfort.

Czy udostępniając dane deweloper nie ułatwia w ten sposób życia konkurencji? Anna Zygmunt podkreśliła, że temat jest tak obszerny, że każdy deweloper odpowie na niego inaczej, w unikalny sposób.

Pięć fundamentów

Badanie obaliło przede wszystkim pewne stereotypy, metki, które lubimy przypinać najmłodszym.

– Na początku postawiliśmy sobie hipotezę, że młodzi stawiają na ekonomię współdzielenia, na wynajem, na coliving, a rzeczywistość okazała się inna. Młodzi bardzo cenią sobie prywatność, małe, ale wyłącznie własne miejsca. Jednocześnie zaraz za drzwiami chcą przestrzeni, w której są inni ludzie – można z nimi wchodzić w kontakt, w relacje, ale w sposób kontrolowany. Przestrzeń nie powinna narzucać konieczności wchodzenia w interakcje – powiedział Rafał Kołodziej.

Badanie pozwoliło określić pięć fundamentów nowej demografii.

– Po pierwsze mieszkanie ma być sensorycznym azylem, to jest duża zmiana wobec czasów, kiedy mieszkanie miało funkcję reprezentacyjną. Dla młodych mieszkanie to sanktuarium służące wyciszeniu i regeneracji, dlatego ważna jest dobra izolacja akustyczna, systemy wentylacji, oświetlenia. A z ludźmi spotykamy się na zewnątrz – powiedziała Izabela Adamczak.

Po drugie, to bliskość kontrolowana i architektura, która zaprasza do kontaktu, ale go nie narzuca. Przestrzenie wspólne muszą być projektowane tak, by dawały wybór, umożliwiały bycie obok innych bez poczucia presji angażowania się w relacje.

Po trzecie, cyfrowe sąsiedztwo na własnych zasadach. Młode pokolenie to ludzie niejako urodzeni ze smartfonem w ręku, jednak świat cyfrowy to nie tylko rozrywka, ale narzędzie. Młode osoby oczekują, że wiele spraw można załatwić dzięki aplikacjom. – Młodzi chcieliby mieć na jedno kliknięcie wszelkie informacje, ale też załatwianie spraw z administracją osiedla czy wspólnotą – podkreśliła Izabela Adamczak z Invest Komfort.

Po czwarte, wspólnota działań, a nie tylko idei. Integracja mieszkańców coraz rzadziej opiera się wyłącznie na deklarowanych wartościach, a częściej na praktycznych działaniach i codziennych potrzebach. Inicjatywy takie jak ogrody społeczne, tematyczne warsztaty czy wymiany sąsiedzkie przyciągają osoby o podobnym podejściu, ale robią to w sposób naturalny. – To pokazuje również ważną rolę community managerów – dodała.

Po piąte, nowe preteksty do relacji. U starszych może to wzbudzać uśmiech, ale fakty są takie, że młodzi dorośli odkładają rodzicielstwo na dalszy plan, jeśli w ogóle o nim myślą. Priorytetem jest „ja”, później ewentualnie partner, ale bardzo chętnie pojawia się zwierzę – kot albo pies. Tak jak dawniej osiedlowa piaskownica integrowała mieszkańców, tak dziś potrzebne jest dostosowanie nieruchomości do zwierząt.

Młodzi i dorośli oraz seniorzy

Podczas rozmowy zwrócono uwagę, że w kontekście demografii dominującymi wątkami dyskusji są: starzenie się społeczeństwa, spadek populacji i wyludnianie się miast. Dużo uwagi w aspekcie długoterminowym koncentruje się na seniorach, tymczasem najbliższe dekady to wciąż popyt generowany przez młodsze pokolenia.

– Większość kraju się wyludnia, wzrost mamy głównie w obwarzankach największych miast. Te obwarzanki rosną nie za sprawą wzrostu dzietności, ale dzięki migracji z mniejszych miast i wsi, jak również z centrów miast, które otaczają. Niestety, bez poprawy dzietności ten trend w końcu wyczerpie potencjał, nie będzie komu migrować – powiedział Mateusz Łakomy.

Druga obserwacja to fakt, że w piramidzie demograficznej młodzi dorośli nie prezentują się imponująco. Należy jednak zauważyć, że rodzicami tej grupy są znacznie liczniej reprezentowani 45-55-latkowie, osoby często z dobrą pozycją zawodową, spłaconymi własnymi kredytami hipotecznymi. Zatem możliwości finansowe młodych dorosłych nie wiążą się bezpośrednio z dochodami tej grupy.

Katarzyna Kuniewicz z Otodom podkreśliła, że mimo widma tsunami demograficznego, sprzedaż mieszkań w siedmiu największych miastach utrzymuje się na dobrym poziomie. To dlatego, że karty na rynku rozdają właśnie rodzice młodych dorosłych. Co będzie dalej?

– Młodzi ludzie nie chcą zaciągać kredytów. Przyczyny są pragmatyczne. Z krótką historią zawodową najmłodsi zarabiają przeciętnie o 30 proc. mniej od średniej krajowej, nie mają więc zdolności kredytowej. Jednocześnie przyzwyczajeni są do wyższego standardu mieszkania niż postrzegali to dzisiejsi 50-latkowie. Dlatego dłużej zostają w domach rodzinnych – gromadząc mozolnie kapitał albo korzystają z najmu. Młode pokolenie jest też bardzo mobilne, 30 proc. dopuszcza, że będzie wynajmować do końca życia – powiedziała Kuniewicz.

Anna Zygmunt podkreśliła, że nie chodzi teraz o budowanie „gett młodych”. Przeciwnie, kluczowe jest tworzenie przestrzeni integrujących różne grupy – pod względem wieku, pod względem zasobności portfela, mających różne potrzeby i różne standardy życia.

– Jako deweloperzy mamy wpływ na to, jak przestrzenie będą wyglądać, a jednocześnie możemy dzięki nim wzajemnie sobie pomagać. Będziemy żyć w tym samym świecie – technologii, przebodźcowania, dynamicznych zmian i rzeczywistości, w której bezpieczeństwo staje się wartością kluczową. W pewnym momencie wspólnota powie: „sprawdzam”, ponieważ będziemy potrzebować siebie nawzajem. Nasza przyszłość jest wspólna – podsumowała Anna Zygmunt.

Walka o dostępniejsze mieszkania

Niezależnie od potrzeb młodych dorosłych, przyszłość budownictwa, czy też budownictwo przyszłości opiera się na jednym. – Przed nami najtrudniejsza, długofalowa strategia, jak zwiększyć dostępność mieszkań. Co zrobić, żeby koszty wytworzenia były niższe. Pracujemy nad tym już na etapie masterplanów, optymalizacji działek, układów mieszkań. Jednocześnie tworzone przestrzenie muszą być jak najbardziej elastyczne, bo przecież za chwilę potrzeby użytkowników się zmienią – powiedziała Anna Zygmunt.

MATERIAŁ WE WSPÓŁPRACY Z OTODOM