Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics: Zaproszenie do wyścigu po mieszkania

Nowy rząd przedstawił założenia programu „Mieszkanie na start”. Podobnie jak jego poprzednik, wygaszony „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, ma wspierać popyt. Ceny, które już są rekordowe, jeszcze wzrosną. Czy mieszkania mogą drożeć w nieskończoność? Sky is the limit?

Ceny mogą rosnąć, ale nie w nieskończoność. Analizując ceny mieszkań, podstawowym odniesieniem są dochody gospodarstw domowych. Mówię tu o średnich wynagrodzeniach w największych miastach. Ta właśnie relacja średniego dochodu do średniej ceny mieszkań (i nowych, i używanych) daje nam pewien obraz sytuacji, w jakiej znajduje się popyt na rynku mieszkaniowym.

Ile metrów mieszkania powinniśmy móc kupić za średnie wynagrodzenie, żeby uznać, że sytuacja na rynku jest zdrowa? Albo inaczej – poniżej jakiego progu nie powinniśmy zejść?

W największych miastach nie udało się osiągnąć przelicznika jeden do jeden: jeden metr mieszkania za średnie miesięczne wynagrodzenie. W ostatnich 15 – 17 latach wskaźnik ten wynosił mniej więcej 0,6, 08, 0,9 mkw. Oznacza to, że za przeciętną pensję w największych miastach można było kupić 0,6 – 0,9 metra mieszkania. Kiedy przelicznik spada poniżej 0,5, czyli: za średnie wynagrodzenie nie możemy kupić nawet pół metra mieszkania – sytuacja staje się niepokojąca. Ludzi przestaje być stać na własne mieszkania. W konsekwencji idą na rynek najmu. Młodzi zostają w domach rodziców.

Jaka dziś jest ta relacja?

Danych o wynagrodzeniach w IV kw. 2023 r. jeszcze nie mamy. W III kw. w największych miastach – czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Gdańsku i Katowicach – wskaźnik ten waha się od 0,57 w Warszawie do 0,76 w Łodzi.

Sytuacja na łódzkim rynku jest zresztą dość stabilna, co nie znaczy, że nie ma tam problemu mieszkaniowego. Paradoksalnie, problemem Łodzi jest nadpodaż mieszkań na rynku pierwotnym, podczas gdy w nieodległej Warszawie rynek mierzy się z niedoborem nowych lokali.

Skąd tak dobra relacja w Łodzi?

Średnie wynagrodzenie w Łodzi w III kw. 2023 r. to 7 tys. zł, w Warszawie - 8,9 tys. zł, a w Krakowie już ponad 9 tys. zł. Ceny mieszkań na łódzkim rynku pierwotnym (średnio ok. 10,2 tys. zł za mkw.) są dużo niższe niż w stolicy (ponad 16,7 tys. zł). Przez lata łódzki rynek pierwotny miał w ofercie 3,5 – 4 tys. mieszkań. Dziś oferta sięga 7 tys. lokali. Naprawdę jest z czego wybierać. Patrząc historycznie, podaż na łódzkim rynku pierwotnym nigdy nie była tak duża.

A czym tłumaczyć zapał deweloperów do inwestowania w Łodzi, która nie oferuje najwyższych wynagrodzeń? Nie lepiej dosypać do oferty w Warszawie czy Krakowie, które nie tylko cierpią na głód mieszkań, ale są też droższe?

Deweloperzy poszli do Łodzi m.in. ze względu na relatywnie dużą liczbę ludności. Tak mierzony potencjał rynku jest rzeczywiście imponujący. To po pierwsze. Kolejny ważny powód: wcześniejsza oferta w stosunku do liczby ludności była bardzo mała. Łódź jest na tyle rozległa, że może zaoferować dużo gruntów pod budowę osiedli. Do tego dochodzi sprawna administracja samorządowa, która szybko wydawała pozwolenia na budowę. Wszystko to sprawiło, że część deweloperów wybrała inwestowanie w Łodzi.

Na najbliższym rynku dużego miasta, czyli w Warszawie, podaż terenów pod budownictwo mieszkaniowe drastycznie zmalała.

W efekcie nowych mieszkań w stolicy jest wyjątkowo mało.

W ofercie jest 9,5 tys. mieszkań, podczas gdy w normalnych czasach było ich nawet 20 tys. Do tego dochodzi wspomniana już najgorsza relacja średnich wynagrodzeń do średnich cen, co wynika nie tyle z niskich zarobków, ile z wysokich cen mieszkań. Niedługo średnia cena na rynku pierwotnym sięgnie pewnie 17 tys. zł za mkw. lokalu. Główne powody to deficyt gruntów inwestycyjnych i długa procedura wydawania pozwoleń na budowę, co wprost przekłada się na ofertę. Niewykluczone, że w którymś momencie wskaźnik wyniesie 0,4 – 0,3 mkw. mieszkania za średnią pensję.

Kto będzie kupował te superdrogie mieszkania?

Przy tak niskim przeliczniku na rynku pozostaną najbogatsi, czyli jakieś 10-15 proc. zainteresowanych zakupem, do czego dostosuje się oferta deweloperów. I będziemy mieć w ofercie nie 20 tys. „zwykłych” mieszkań, ale, powiedzmy, 6 tys. luksusowych lokali dla wybranych. Pytanie, co się stanie z tymi, którzy potrzebują zwykłego mieszkania? Albo je wynajmą, albo kupią tańsze na obrzeżach albo pod miastem. Albo pod miastem kupią działkę i zbudują dom. I tu dochodzimy do kolejnego problemu, jakim jest rozlewania się miast.

Mieszkań generalnie brakuje, brakuje działek, ceny szybują, a nowy minister ogłasza kolejny propopytowy program.

Zastanawiam się, dlaczego używając tych samych metod, których użyto w 2023 r., wprowadzając „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, uznano, że teraz efekty będą inne. Już przecież przećwiczyliśmy program kredytowy wspierający popyt bez stymulacji podaży. Nie rozumiem, dlaczego twórcy nowego programu wykonują ten sam ruch, co poprzednicy i oczekują innych skutków.

Muszę tu też zaznaczyć, że patrzę na programu „Bk 2 proc.” z przychylnością. Został zapowiedziany i jasno określony w grudniu 2022 r. Spowodował stopniowe zmiany, które co do zasady mogliśmy przewidzieć.

Przewidzieliśmy podwyżki, jednak nie aż tak ogromne, bo nawet 30-proc.

Skala podwyżek zależała od reakcji podaży. I administracja publiczna powinna to przewidzieć. Deweloperzy, doświadczone przecież podmioty, pomimo programu stymulującego popyt, nie byli w stanie odpowiedzieć odpowiednią ofertą.

Nie byli w stanie czy nie chcieli, wątpiąc w trwałość sztucznie nakręconego popytu?

Zapewniam, że w największych miastach nie byli w stanie. Gdyby mieli wystarczający zapas pozwoleń na budowę umożliwiających szybkie rozpoczęcie inwestycji (bez konieczności przygotowania terenu czy poszukiwania wykonawcy) rozpoczęliby budowy nowych osiedli. Taki zapas pozwoleń firmy miały w Łodzi, w Poznaniu. Tam deweloperzy byli w stanie odpowiedzieć na rosnący popyt.

W innych miastach nie byli. I to jest nauka płynąca z „Bk 2 proc.” W czterech, może pięciu największych miastach, nie ma mechanizmu, który pozwoliłby na natychmiastowe uruchomienie podaży w odpowiedzi na rosnący popyt.

Mówi pani, że deweloperzy nie mają zapasów pozwoleń na budowy. Ale są głosy, że w szufladach trzymają inwestycje, które mogą w każdej chwili wprowadzić na rynek.

Deweloperzy pozbyli się tych zapasów już w połowie 2022 r., w odpowiedzi na nowelizację ustawy deweloperskiej. Nie znając jej skutków, jeszcze przed jej wejściem, wprowadzali na rynek rekordową liczbę mieszkań. Już w I półroczu 2022 r. wykorzystali zapas z drugiego półrocza. Tylko w jednym miesiącu na siedem rynków trafiło jednorazowo 10 tys. mieszkań. To rekord.

Na rynek weszło wszystko, co mogło wejść. Dlatego właściwie nie było nowej oferty w II półroczu 2022 r. I wtedy, w grudniu 2022 r., pojawia się minister Buda, mówiąc deweloperom: „Bierzcie się do pracy, bo będę stymulował popyt. Dam możliwość kupowania mieszkań tym, których dziś na te mieszkania nie stać. Dam im tani kredyt na 2 proc.”. Zanim „Bk 2 proc.” wejdzie w życie - w lipcu 2023 r., już w lutym KNF łagodzi rekomendację dotyczącą liczenia zdolności kredytowej zadłużających się na mieszkania. Już wtedy zaczyna się stymulacja popytu. Wszyscy mieliśmy nadzieję, myślę, że twórcy „Bk 2 proc.” także, że wzrost cen zostanie zahamowany przez nową podaż.

Deweloperzy na zapowiedzi ministra Budy nie odpowiedzieli wysypem inwestycji. Odpowiedzieli za to klienci, rzucając się mieszkania rezerwować i kupować.

Wyraźnie widać to w statystykach Otodomu. W marcu, kwietniu i maju 2023 r. transakcje zamykali ci, którzy na „Bk 2 proc”. nie liczyli, ale bali się podwyżek, o których mieliśmy przekonanie, że nastąpią. Otodom już wtedy o nich informował. Na łowy natychmiast wyruszyli także flipperzy, zarabiający na wzroście cen. Zaczęło się wysysanie już i tak niewielkiej oferty.

W wakacje ubiegłego roku, kiedy program tanich kredytów już obowiązywał, sprzedaż była już rewelacyjna. Ceny skoczyły, bo w tak krótkim czasie nie było możliwości zorganizowania nowej podaży.

A teraz trzeba się przygotować na kolejny skok.

Nie wiemy, jaki kształt przyjmie ostatecznie nowy program „Mieszkanie na start”. To, co wiemy na pewno: oprocentowanie preferencyjnych kredytów ma wynosić od zera do 1,5 proc., w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Ale nie mamy pewności, czy np. ten tani czy nawet darmowy kredyt będzie mógł być wspomagany dodatkową kwotą, wziętą już na rynkowych zasadach. W założeniach programu nie ma też limitu powierzchni mieszkania, jakie będzie można kupić.

Na razie jest wiele niewiadomych, jeśli chodzi o nowy program. A już zbiera baty...

Załóżmy, że ministrem rozwoju jest nadal Waldemar Buda. I mówi w styczniu, że skończyły się pieniądze w programie „Bk 2 proc.”, więc go zamykamy. A kilka dni później ogłasza założenia nowego programu jeszcze tańszych kredytów, na które pieniądze są. Jak byśmy to ocenili? Uznalibyśmy, że minister robi sobie żarty. Tymczasem po ogłoszeniu założeń nowego programu przez ministra Hetmana prowadzimy poważne analizy, zastanawiamy się nad jego skutkami, choć je przecież znamy. Oto rynek został zaproszony do kolejnego wyścigu po mieszkania. „Czekaj w blokach startowych, szukaj mieszkania, które być może uda ci się kupić zna tani kredyt”.

Co zrobić, żeby zwiększyć dostępność mieszkań?

Z całą pewnością potrzebujemy kompleksowego programu mieszkaniowego, a nie kredytowego, którym w gruncie rzeczy był „Bk 2 proc.” i którym ma być jego następca „Mieszkanie na start”.

Nie mam też najmniejszych wątpliwości, że na rynek mieszkaniowy w Polsce trzeba przestać patrzeć globalnie. Nie ma jednej recepty dla wszystkich miast razem wziętych, bo nie ma jednolitego rynku.