Jak mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, z analizy założeń nowego programu "Mieszkanie na start" wynika, że wysokość raty kredytu i suma dopłat mogą być bardzo różne w zależności od kilku czynników. - Ogromne znaczenie ma to, czy kredyt zaciąga singiel, para czy rodzina z dziećmi – wyjaśnia.
Z wyliczeń Expandera wynika, że 400 tys. zł kredytu w przypadku singla oznaczałoby miesięczną ratę w wysokości 2 773 zł. Para płaciłaby raty w wysokości 1 833 zł, a rodzina z trójką dzieci — 1 333 zł. - Na wysokość raty wpłyną także dochody uczestników programu, kwota kredytu, lokalizacja nieruchomości – wskazuje ekspert.
Czytaj więcej
Jeśli rządowy program wejdzie w życie, dużym rodzinom może się opłacać sprzedaż kupionego na kredyt obecnego mieszkania i… nabycie go ponownie na k...
Uprzywilejowane rodziny z dziećmi
Jarosław Sadowski podkreśla, że nowy tani kredyt będzie zdecydowanie bardziej atrakcyjny niż zwykły kredyt hipoteczny. - Trudniej jest go porównać z "Bezpiecznym kredytem 2 proc.", który działał do końca ubiegłego roku. Choć oprocentowanie w nowym programie będzie niższe, to wynik porównania będzie bardzo różny w zależności od kilku czynników: kwoty kredytu, wielkości gospodarstwa domowego wnioskodawcy, miasta, w którym znajdowałaby się nieruchomość, wysokości dochodu – mówi ekspert. - Ograniczymy się więc do porównania rat kredytu „na start” ze zwykłym kredytem hipotecznym.
Ekspert Expander Advisors ocenia, że nowy program najbardziej hojny będzie dla rodzin z co najmniej trójką dzieci. – Ma pozwolić uzyskać kredyt bez odsetek (oprocentowanie 0 proc.) na pierwsze dziesięć lat spłaty. Dopłaty mają się skończyć w 11 roku. Wtedy zacznie obowiązywać standardowe oprocentowanie, uzależnione od poziomu stóp procentowych w tym okresie – wyjaśnia.
Zwraca uwagę, że takie rodziny zwykle mają już mieszkanie lub dom. Będą one mogły jednak przeznaczyć kredyt na zmianę nieruchomości - np. na zakup większego mieszkania.
- Jeśli taka rodzina zaciągnie kredyt na 400 tys. zł, to rata w okresie dopłat wyniesie tylko 1 333 zł. Dla porównania — rata zwykłego kredytu hipotecznego wyniosłaby ok. 3 713 zł. Byłaby więc ponad dwukrotnie wyższa. Z kolei suma dopłat w okresie dziesięciu lat wyniosłaby 228 956 zł – szacuje Sadowski.
Raty i sumy dopłat dla kredytu 400 tys. zł (gdy dochód mieści się w limicie, lokalizacja z cenami mieszkań na przeciętnym poziomie)
Mniej dla singla
Na najmniejsze korzyści mógłby liczyć singiel. - Najmniejsze, to znaczy mniejsze niż rodziny z dziećmi, ale warunki dla singla wciąż będą dużo atrakcyjniejsze niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych – zaznacza Jarosław Sadowski. - Dopłaty mają obniżać oprocentowanie zaciągniętych przez singla kredytów do 1,5 proc. To jeszcze mniej niż w „Bezpiecznym kredycie 2 proc.” W porównaniu ze starym programem zaletą będzie też to, że kredyt będzie można uzyskać na dowolną kwotę. Będzie ją ograniczać tylko zdolność kredytowa uczestnika.
Wysokość dopłat będzie jednak limitowana. - Dopłaty w pełnej wysokości single otrzymają tylko wtedy, gdy dochód i kwota kredytu nie przekroczą odpowiednio 10 tys. zł brutto i 200 tys. zł (będą wyjątki od tej zasady) – tłumaczy ekspert Expander Advisors. - Zacznijmy od osoby, której dochody mieszczą się w limicie i która chce pożyczyć 200 tys. zł. Dopłaty będą wypłacane w pełnej wysokości. W takim przypadku pierwsza z rat malejących wyniesie 917 zł, a suma dopłat 90 428 zł. Dla porównania, pierwsza rata zwykłego kredytu wynosiłaby 1 857 zł.
Jak mówi Sadowski, gdyby jednak dochód singla był wyższy, to dopłaty zostałyby zmniejszone. - Dla przykładu, przy takiej samej kwocie kredytu (200 tys. zł), ale w przypadku dochodu 11 tys. zł brutto, dopłaty zostaną pomniejszone o 500 zł miesięcznie. Pierwsza z rat malejących wynosiłaby 1 417 zł, a suma dopłat już tylko 30 428 zł. Z kolei przekroczenie limitu dochodu o 2 tys. zł odebrałoby prawo do dopłat – zaznacza.
Przypomnijmy, że limity dla par i rodzin z dziećmi są wyższe i wynoszą:
10 tys. zł brutto miesięcznie dla gospodarstwa 1-osobowego.
18 tys. zł brutto miesięcznie dla 2-osobowego.
23 tys. zł brutto miesięcznie dla 3-osobowego.
28 tys. zł brutto miesięcznie dla 4-osobowego.
33 tys. zł brutto miesięcznie dla 5-osobowego i większych.
Raty i sumy dopłat w przypadku przekroczenia limitu dochodu (kwota kredytu 200 tys. zł (lokalizacja z cenami mieszkań na przeciętnym poziomie)
Ograniczanie dopłat
- Zmniejszenie wysokości dopłat nastąpi również w przypadku, gdy kwota kredytu przekroczy limit. Dla singla taki limit wynosi 200 tys. zł. Są jednak wyjątki — zaznacza. - W przypadku miast będących stolicą województwa, w których ceny mieszkań (wartość odtworzeniowa mkw. lokalu mieszkalnego) są o ponad 15 proc. wyższe niż średnia dla Polski, limit może wynieść 220 tys. zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30 proc. wyższe, limit może wynieść 240 tys. zł – podaje ekspert.
Zakłada, że singiel kupuje mieszkanie w miejscu, gdzie obowiązuje limit 200 tys. zł, a jego dochody są niższe niż 10 tys. zł brutto. - Chce jednak zaciągnąć 400 tys. zł kredytu. W takim przypadku pierwsza z rat malejących wyniesie 2 773 zł, a suma dopłat 90 428 zł – wylicza. Dodaje, że suma dopłat będzie więc taka sama jak w przypadku singla, który chce pożyczyć 200 tys. zł. - Rata wciąż będzie jednak dużo niższa niż zwykłego kredytu na 400 tys. zł, która wyniosłaby 3 713 zł. Z drugiej jednak strony będzie zauważalnie wyższa niż rata dokładnie takiego samego kredytu „na start”, ale zaciąganego przez parę, czy rodzinę z dziećmi – zauważa.
Dodaje, że skutki wspomnianego ograniczenia doskonale widać w porównaniu np. z pary bez dzieci, która również chce pożyczyć 400 tys. zł. Choć ich oprocentowanie wyniesie także 1,5 proc., to pierwsza rata będzie znacząco niższa niż w przypadku singla, a suma dopłat znacznie wyższa – mówi Sadowski. - Rata wyniesie 1 833 zł, a więc będzie o 940 zł niższa niż w przypadku singla. Suma dopłat wyniesie 180 856 zł, będzie dwukrotnie wyższa.
Warszawa a inne miasta
Oprócz dochodu i wielkości gospodarstwa domowego (singiel, para, rodzina) wpływ na wysokość raty i sumę dopłat będzie mieć lokalizacja nieruchomości. W zależności od adresu limit kredytu dla singla to 200 tys. zł, 220 tys. lub 240 tys. zł.
W przypadku pary bez dzieci ten limit to 400 000 zł. - W miastach, gdzie ceny mieszkań są o ponad 15 proc. wyższe niż średnia dla Polski, limit wyniesie 440 tys. zł, a w miastach, gdzie ceny są o ponad 30 proc. wyższe – 480 tys. zł – wskazuje Sadowski.
Załóżmy, że z programu chcą skorzystać dwie pary. Planują zaciągnąć 600 tys. zł kredytu. – Jedna z par chce kupić mieszkanie w Warszawie. Druga chce pożyczyć dokładnie taką samą kwotę, ale na zakup mieszkania w mieście, w którym ceny nie odbiegają znacząco od średniej dla Polski. W pierwszym przypadku dopłaty będą naliczane do kwoty 480 tys. zł, a w drugim do 400 tys. zł – szacuje Sadowski. - Dzięki wyższemu limitowi para z Warszawy zapłaci pierwszą ratę w wysokości 3 314 zł. Druga para z kolei będzie miała ratę wynoszącą 3 690 zł. Suma dopłat wyniesie odpowiednio 217 027 zł i 180 856 zł.
Wyższe dopłaty w miastach o wysokich cenach mieszkań (Kwota kredytu: 600 tys. zł, dochód mieści się w limicie)
Założenia do wyliczeń
We wszystkich przypadkach przyjęto okres kredytowania 25 lat. Wyliczając sumę dopłat, przyjęto, że przez cały okres dziesięciu lat oprocentowanie standardowe wynosiłoby 7,14 proc. - Wyliczeń dokonaliśmy na podstawie dostępnych obecnie informacji o programie, które są dość ogólne i mogą się jeszcze zmienić – zaznacza Jarosław Sadowski.
