Sprzedaż nieruchomości a kaucje i zabezpieczenia

Sprzedaż skomercjalizowanej nieruchomości, w ramach której lokale stanowią przedmiot zawartych umów najmu, powoduje, że nabywca nieruchomości z mocy prawa wstępuje w istniejący stosunek najmu i staje się nowym wynajmującym. Następuje to w oparciu o powszechnie obowiązującą regulację art. 678 § 1 kodeksu cywilnego in principio, który stanowi, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy. Istotnym przy tym jest literalne brzmienie wspomnianego unormowania, bowiem jego regulacja wprost stanowi o tym, że strona kupująca nie wstępuje w umowę najmu, a w dotychczas istniejący stosunek najmu.

Powyższe sprawia, że samo wstąpienie w stosunek najmu nie powoduje jednoczesnego automatycznego przejścia wszystkich zabezpieczeń ustanowionych przez najemcę na zabezpieczenie roszczeń wynajmującego, jakie mogą ewentualnie powstać na gruncie obowiązującej umowy najmu.

Jednym z najczęściej wykorzystywanych sposobów zabezpieczenia takich roszczeń jest kaucja gwarancyjna ustanawiana przez najemcę. Kaucja ta ma na celu zabezpieczenie prawidłowego wykonywania umowy najmu, a zatem pełni funkcję o charakterze gwarancyjnym. Jednak mimo tego, że kaucja gwarancyjna ustanawiana jest na podstawie zapisów umowy najmu, tworzącej stosunek najmu, w który wstępuje kupujący jako nabywca wynajętej nieruchomości, wpłacona dotychczas przez najemcę kaucja gwarancyjna nie przechodzi z automatu na rzecz nowego wynajmującego. Wynika to z tego, że judykatura przyjmuje w tym zakresie, że w razie wpłacenia przez najemcę kaucji obowiązek jej zwrotu nie przechodzi na nabywcę przedmiotu najmu – obowiązek ten należy do treści odrębnego od najmu stosunku prawnego, a roszczenie o zwrot kaucji powstaje już w chwili jego nawiązania.

Przepis art. 678 § 1 k.c. stanowi jedynie podstawę podmiotowego przekształcenia stosunku najmu bez modyfikacji pierwotnej jego treści. Skutki wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu nie obejmują więc zasadniczo roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu powstałych przed chwilą nabycia przedmiotu najmu. Podkreślić zatem należy, że obowiązek zwrotu kaucji gwarancyjnej nie jest objęty dyspozycją art. 678 § 1 k.c. Zważywszy, że w przypadku tym wraz ze zbyciem nieruchomości nie następuje sukcesja ustawowa, dla stworzenia możliwości dokonania skutecznego przeniesienia kaucji gwarancyjnej wymagane jest podjęcie dodatkowych czynności prawnych.

Podobny wniosek należy odnieść do zabezpieczenia w postaci gwarancji bankowej. Okoliczność ta wynika z tego, że zobowiązanie wynikające z gwarancji bankowej oderwane jest od zabezpieczanej wierzytelności. Wobec czego samo wstąpienie w stosunek najmu przez nabywcę nieruchomości nie doprowadzi samo przez się do przeniesienia praw z gwarancji bankowej na nabywcę.

Dlatego też na względzie mieć należy, iż w myśl art. 82 prawa bankowego przelewu wierzytelności z gwarancji bankowej można dokonać wraz z przeniesieniem wierzytelności zabezpieczonej gwarancją. Zatem do przeniesienia wierzytelności z gwarancji bankowej potrzebne będzie dokonanie cesji przez dotychczasowego wynajmującego będącego sprzedającym na rzecz nabywcy nieruchomości, o ile sam dokument gwarancji bankowej nie wyłącza takiej możliwości.

Powyższe rozważania należy także odnosić do zabezpieczenia ustanowionego przez najemcę w postaci wystawionego weksla in blanco. Otóż w przypadku, w którym weksel ten oraz deklaracja wekslowa nie zawierają klauzuli „ale nie na jego zlecenie”, istnieje możliwość przeniesienia weksla na nabywcę w drodze indosu. Z kolei w przypadku, w którym wystawca weksla posłużył się nadmienioną klauzulą, istnieje jeszcze alternatywa przeniesienia tak wystawionego weksla w drodze cesji, pod warunkiem, że w deklaracji wekslowej nie wprowadzono limitacji w tym zakresie.

Odmienność sprawiającą co do zasady brak konieczności podejmowania dodatkowych czynności w przedmiocie przeniesienia zabezpieczeń będzie występować w przypadku zabezpieczenia w postaci oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które składane jest w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu tym najemca najczęściej poddaje się egzekucji w zakresie wypełnienia obowiązku zapłaty umówionego czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych, a także zwrotu przedmiotu najmu. Mianowicie uznaje się, że art. 788 § 1 k.p.c. może być podstawą nadania klauzuli wykonalności na rzecz nabywcy rzeczy, który wstąpił z mocy art. 678 § 1 kodeksu cywilnego w stosunek prawny najmu jako wynajmujący, stąd klauzula może być nadana przeciwko najemcy, który poddał się egzekucji z aktu notarialnego wobec zbywcy rzeczy.

Podsumowując, wskazać należy, że przeniesienie zabezpieczeń ustanowionych przez najemcę na nowego właściciela nieruchomości co do zasady wymaga podjęcia dodatkowych działań i przyjęcia stosownych regulacji między sprzedającym nieruchomość a jej nabywcą, najczęściej w umowie sprzedaży nieruchomości, czy też w ramach odrębnie zawartego dokumentu niejednokrotnie również przy interakcji z samym najemcą. Niemniej uwzględnienie powyższego jest niezbędne w celu stworzenia dla nabywcy nieruchomości podstaw do skorzystania z ustanowionych przez najemcę zabezpieczeń, a tym samym zapewnienia możności ewentualnego zaspokojenia roszczeń, które będą wynikać z umów najmu na etapie po sprzedaży nieruchomości.

Nieruchomości