Korzystne dla podatników stanowisko potwierdził w niedawnej interpretacji dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej. Sprzedaż nieruchomości obejmuje bowiem zarówno grunt, jak i znajdujący się na nim budynek. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy wzniesiono na nim budynek.

Grunt i budynek osobno

Chodziło o sprzedaż domu, dopiero co wybudowanego, jeszcze w stanie surowym. Zgodnie z ustawą o PIT sprzedaż nieruchomości nie generuje przychodu podatkowego, jeśli została dokonana po upływie pięciu lat, licząc od początku pierwszego roku kalendarzowego następującego po dacie nabycia.

– Przepisy nie precyzują, jak rozumieć słowo „nabycie", stąd mogą pojawić się wątpliwości, gdy budynek powstaje po zakupie działki – mówi Grzegorz Grochowina, menedżer w KPMG w Polsce. Należy jednak zwrócić uwagę, że dom jest związany nierozerwalnie z działką i nie może być sprzedany oddzielnie – dodaje ekspert.

Tak właśnie było w tej sprawie. Właścicielka kupiła działkę w 1999 r. Wzniosła na niej budynek. Budowa zakończyła się w listopadzie 2014 r., a pozwolenie na użytkowanie właścicielka otrzymała dopiero w grudniu 2016 r.

Zapytała, czy jeśli w latach 2017–2018 sprzeda nieruchomość, będzie musiała zapłacić z tego powodu PIT. Jej zdaniem nie, ponieważ właścicielką gruntu stała się już kilkanaście lat temu, a pięcioletniego terminu nie można liczyć odrębnie dla gruntu i odrębnie dla budynku.

Dyrektor KAS zgodził się z tym stanowiskiem, podkreślając cywilistyczną zasadę, że wzniesione na gruncie budynki stają się częścią składową gruntu, a sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i budynku z nim trwale związanego (nr interpretacji: 0111-KDIB2-2.4011.36.2017.1.KK).

Odliczenie VAT nie ma wpływu na PIT

Podobnie dyrektor KAS potwierdził brak opodatkowania sprzedaży budynku z wieloma lokalami, pierwotnie przeznaczonymi na wynajem.

Właściciel działki kupionej w 2009 r. postanowił wybudować na niej budynek z myślą o wynajmie lokali użytkowych i mieszkalnych. Odliczał VAT od części wydatków na budowę, które przypisał do budowy lokali użytkowych. Do czynszu za wynajęcie tych lokali trzeba bowiem doliczyć VAT. Podatku w proporcji przypadającej na mieszkania nie odliczał, bo najem takich lokali na cele mieszkalne jest zwolniony z VAT. Nie wprowadził budynku do firmowej ewidencji środków trwałych, w zamierzeniu był to bowiem tzw. najem prywatny. Postanowił sprzedać nieruchomość jeszcze przed jej wykończeniem.

Dyrektor KAS przyznał, że od transakcji nie zapłaci PIT (nr 0461-ITPB1.4511.14.2017. 1.WM).

Podatkowe skutki sprzedaży na przykładach

Ważne prawo do gruntu

Sposób liczenia pięcioletniego terminu w przypadku zbycia:

- nieruchomości, na której wybudowano budynek – liczy się tylko termin nabycia gruntu, budowa nie ma znaczenia;

- użytkowania wieczystego gruntu z wybudowanym budynkiem – terminy liczymy odrębnie na gruntu i budynku;

- użytkowania wieczystego gruntu z rozpoczętą budową – do przychodu ze zbycia użytkowania wieczystego bierzemy pod uwagę termin jego nabycia. Sprzedaż rozpoczętej budowy jest innym źródłem przychodu – to przychód z praw majątkowych;

- własności mieszkania, przekształconego wcześniej w odrębną własność ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – liczy się termin nabycia spółdzielczego prawa do lokalu;

- nieruchomości nabytej w drodze spadku – pięcioletni termin zaczyna biec od 1 stycznia roku następnego po roku śmierci spadkodawcy.

źródło: broszura MF