Niejasne przepisy utrudniają podział i łączenie spółek

Na tle przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego pojawia się wątpliwość, czy nabycie nieruchomości rolnej w wyniku podziału lub połączenia spółek handlowych wymaga zgody prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej ANR) czy też jedynie, po dokonaniu tej czynności, zgłoszenia do ANR w celu umożliwienia jej wykonania prawa wykupu.

Odpowiedź na to pytanie nie jest oczywista, ale jest niezwykle istotna dla obrotu ziemią w Polsce.

Znowelizowane przepisy wprowadziły nową zasadę służącą kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którą nieruchomości rolne mogą nabywać wyłącznie rolnicy indywidualni. Od tej zasady przewidziano jednak w ustawie wyjątki. Definicja „nabycia" jest przy tym bardzo szeroka – obejmuje przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.

Podmioty, które nie są rolnikami indywidualnymi ani podmiotami objętymi zwolnieniem oraz nabywają nieruchomość rolną w sytuacjach nieobjętych wyjątkami przewidzianymi w art. 2a ustawy mogą ją nabyć jedynie za zgodą prezesa ANR. Zgodę tę prezes może wydać na wniosek zbywcy, jeżeli spełnione zostaną konkretne warunki. Po pierwsze, zbywca wykaże, że nie mógł zbyć nieruchomości rolnej na rzecz podmiotów objętych wyłączeniami od obowiązku uzyskania zgody przez prezesa ANR. Po drugie, nabywca daje rękojmię prowadzenia działalności rolniczej, a po trzecie, w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Z treści ustawy można byłoby wnosić, że jakiekolwiek „nabycie" nieruchomości rolnej, w tym na podstawie „innego zdarzenia prawnego", zawsze wymaga zgody prezesa ANR, chyba że zachodzi jedno z wyłączeń. Oprócz zgody prezesa ANR na nabycie nieruchomości rolnej przepisy przewidują prawo pierwokupu (w przypadku zawierania umowy sprzedaży) oraz prawo wykupu (w razie nabycia na podstawie innego zdarzenia prawnego).

Zaskoczenie dla właścicieli

W przepisie ustawy stanowiącym podstawę prawną prawa wykupu ANR wskazano, że przysługuje ono w przypadku m.in. podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych. Pojawia się zatem wątpliwość, czy nabycie nieruchomości rolnej w wyniku podziału lub połączenia spółek handlowych wymaga zgody prezesa ANR czy też jedynie, po dokonaniu tej czynności, zgłoszenia ANR w celu umożliwienia jej wykonania prawa wykupu.

Odpowiedź na to pytanie nie jest oczywista. W Polsce wiele spółek nieprowadzących działalności rolniczej posiada nieruchomości sklasyfikowane jako rolne w ewidencji gruntów, które nie są wykorzystywane rolniczo, lecz w celach produkcyjnych lub przemysłowych. Najczęściej właściciele lub użytkownicy wieczyści nie prowadzą działalności rolniczej i nowe przepisy stanowią dla nich duże zaskoczenie i utrudnienie.

Uznanie, że podział lub łączenie się spółek będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych wymaga zgody prezesa ANR, w praktyce doprowadzi do sytuacji, w której takie podziały i połączenia nie będą mogły zostać przeprowadzone. Badane przez prezesa ANR przesłanki wydania zgody na nabycie nieruchomości rolnej są sformułowane w ten sposób, że spółki prowadzące działalność w branży innej niż rolnicza nie będą mogły ich nigdy spełnić! Z uwagi na sankcję nieważności w przypadku dokonania czynności bez zgody prezesa ANR może się okazać, że w wielu przypadkach nie będzie możliwe dokonanie przekształceń. Posiadanie nieruchomości rolnej stałoby się zatem istotnym problemem dla znacznej liczby polskich przedsiębiorców planujących podział lub łączenie się z innymi podmiotami.

Przepisy te, interpretowane poprzez wykładnię literalną, wydają się wewnętrznie sprzeczne. Z tego względu należy je interpretować w ten sposób, że w przypadku podziału lub łączenia się spółek zastosowanie znajdzie wyłącznie prawo wykupu ANR oraz łączący się z nim obowiązek zgłoszenia do Agencji po dokonaniu tej czynności. Za taką interpretacją przemawia argumentacja, która przedstawiona zostanie w dalszej części tekstu.

Zakładając, że podział lub łączenie się spółek jest „nabyciem" w rozumieniu ustawy, to literalna interpretacja doprowadza do wniosku, że spółka zamierzająca dokonać podziału lub połączenia zawsze powinna uzyskać zgodę prezesa ANR na dokonanie tych czynności, nawet gdy prowadzi działalność rolniczą. Spółka uczestnicząca w podziale lub przekształceniu nie jest jednak rolnikiem indywidualnym ani nie mieści się w kategoriach podmiotów objętych wyjątkami od konieczności uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej.

Jeżeli spółka uzyska zgodę prezesa ANR na podział lub połączenie (gdyż np. prowadzi działalność rolniczą i spełni kryteria uzyskania zgody), to następnie sama czynność prowadząca do podziału lub połączenia jest objęta zwolnieniem z prawa wykupu ANR. W przypadku jednak prowadzenia przez spółkę działalności innej niż rolnicza (co nie należy do rzadkości) spółka zgody ANR na podział nie uzyska (gdyż nie spełnia kryteriów uzyskania zgody) i przeprowadzenie podziału nie będzie możliwe. W tej sytuacji czynność, w związku z którą ANR przysługiwałoby prawo wykupu nieruchomości (podział lub połączenie spółki), nie nastąpi (z uwagi na brak zgody).

Na tle tych scenariuszy pojawia się zatem istotne pytanie: w jakim celu ustawodawca wśród przypadków, do których ma zastosowanie prawo wykupu ANR, wyraźnie wskazał „podział lub łączenie się spółek"? Gdyby przyjąć, że podział lub połączenie z udziałem spółki zawsze wymaga zgody prezesa ANR, to po uzyskaniu tej zgody prawo wykupu nie przysługuje. Jeżeli natomiast spółka nie uzyskałaby zgody prezesa ANR na podział lub połączenie, to czynności te nie mogłoby nastąpić, więc również w tym wypadku prawo wykupu nie powstałoby i nie mogłoby być wykonywane.

Biorąc pod uwagę literalną interpretację przepisów, należy zauważyć, że we wszystkich możliwych scenariuszach związanych z podziałem lub łączeniem się spółek prawo wykupu nie mogłoby mieć zastosowania. Pozostaje to z kolei w sprzeczności z przepisem ustawy, który wyraźnie wskazuje, że przy podziale i łączeniu się spółek ANR przysługuje prawo wykupu. Literalna interpretacja przepisów prowadzi do wniosku, że norma ta jest pusta, gdyż ANR nigdy nie będzie mogła korzystać z prawa wykupu w związku z podziałem lub połączeniem się spółek, ponieważ albo do czynności tych nie dojdzie (brak zgody ANR), albo – jeżeli będzie wydana zgoda prezesa ANR – to prawo wykupu nie znajdzie zastosowania. Efekt wykładni literalnej powołanych przepisów prowadzi do zakwestionowania racjonalności ustawodawcy.

Racje ustawodawcy...

Należy jednak mieć na uwadze, że dokonując wykładni przepisów, ustawodawcę należy uważać za racjonalnego, a racjonalny ustawodawca nie tworzy norm pustych. Należałoby zatem stwierdzić, że (racjonalny) ustawodawca sformułował ten przepis (art. 4a ust. 1 pkt 4 b ustawy) w pewnym konkretnym celu. Co więcej, o ile w powołanym przepisie ustawodawca wyraźnie wskazał na łączenie się i podział spółek jako czynność uzasadniającą prawo wykupu ANR, o tyle w art. 2a ustawy podziału i łączenia się spółek wyraźnie nie wskazano. Ponieważ interpretacja literalna obu przepisów oznaczałaby stworzenie normy pustej, uzasadnione jest twierdzenie, zgodnie z którym art. 4 ustawy, odwołujący się do podziału i łączenia się spółek, stanowi lex specialis w stosunku do art. 2a.

...i cele wspólników

Argumentem wspierającym tę interpretację jest to, że warunki wydania zgody przez prezesa ANR na nabycie „nie pasują" do istoty czynności podziału czy łączenia się spółek. Pomijając warunek rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej (który może być spełniony przez spółki uczestniczące w podziale czy połączeniu prowadzące taką działalność), należy wskazać, że warunek wykazania braku możliwości zbycia nieruchomości na rzecz wskazanych w ustawie podmiotów nie jest adekwatny do czynności, jaką jest podział czy łączenie się spółek. W opisanej sytuacji spółka nie zamierza, ani wręcz nie chce, nieruchomości rolnej zbywać. Celem jest reorganizacja struktur korporacyjnych. Dlaczego spółka miałaby mieć obowiązek wykazania, że zbycie nieruchomości rolnej nie było możliwe, skoro do takiego zbycia w ogóle nie dąży?

Posiłkowo, w mojej ocenie, możliwe jest również powołanie się na zasadę jednokrotnej ingerencji prezesa ANR w transakcję dotyczącą nabycia nieruchomości rolnej, która wydaje się wynikać z przepisów ustawy (m.in. z przepisów, które mówią, że po uzyskaniu zgody na nabycie prawo wykupu i pierwokupu nie mają zastosowania). Skoro zatem w art. 4 wyraźnie wskazano, że w przypadku podziału lub łączenia się spółek ma miejsce prawo wykupu, to podział taki nie wymaga wcześniejszej zgody prezesa ANR.

Na koniec należy podkreślić, że przepisy znowelizowanej ustawy są we wskazanym wcześniej zakresie niejednoznaczne, a ich literalna interpretacja prowadzi do wewnętrznych sprzeczności i wniosków niekiedy absurdalnych – kwestia podziału i łączenia się spółek jest jedynie jednym z wielu przykładów wątpliwości interpretacyjnych. Do czasu ugruntowania się jednolitej praktyki ANR i (ewentualnie) sądów praktycznym rozwiązaniem dla film zmagających z ustawowymi nieścisłościami mogłoby być złożenie wniosku o wydanie zgody na nabycie nieruchomości rolnej do prezesa ANR z jednoczesnym uzasadnieniem wskazującym na zasadność umorzenia postępowania z uwagi na fakt, że zgoda nie jest wymagana. Taki dokument (decyzja prezesa ANR o umorzeniu postępowania) może dać nabywcy i zbywcy większy komfort prawny w dokonywaniu czynności prawnych w obliczu niejasnych i wewnętrznie sprzecznych przepisów i tym samym ustalić praktykę stosowania przepisów przez ANR.