Sytuacja użytkowników wieczystych po przekształceniu - komentuje Andrzej Dryszel

Ta zmiana ma dać 2,5 mln Polaków zupełnie nowe możliwości – mówił premier o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność. Przedstawiciele rządu podkreślali, że to największa operacja uwłaszczeniowa w dziejach naszego kraju.

Czytaj także: Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność: odpowiedzi na pytania czytelników

Akcja na dużą skalę

Takie uwłaszczenie nie jest jednak niczym nowym i niezwykłym. W 1998 r. weszła w życie pierwsza ustawa, dzięki której można było stać się właścicielem użytkowanej nieruchomości, a dwie kolejne w roku 2001 i 2005. Teraz jednak nastąpiło to z mocy prawa, bez indywidualnej decyzji administracyjnej bądź postępowania sądowego (koniecznego, gdy nie wszyscy współużytkownicy godzili się na uzyskanie prawa własności przez jednego z nich).

XIX-wieczne uwłaszczenie chłopów w trzech zaborach objęło więcej ludzi (ok. 1,5 mln gospodarstw), ale ciągnęło się ponad 50 lat. Reforma rolna z 1944 r. trwała pięć lat, lecz skorzystało z niej mniej gospodarstw (ok. 750 tys.). Obecne, jednorazowe uwłaszczenie prawie 2,5 mln Polaków jest więc rzeczywiście operacją dużych rozmiarów.

Artykuł 21 konstytucji stanowi: „Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem".

Użytkowania wieczystego konstytucja nie wymienia. Wskazuje natomiast w art. 64, że „inne prawa majątkowe" podlegają ochronie prawnej.

Takie same prawa

Własność jest zatem najważniejszym prawem majątkowym, które w powszechnej świadomości daje najwięcej korzyści i gwarantuje maksymalną ochronę mienia.

Faktycznie jednak przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości we własność nie zmienia sytuacji prawnej tego, kto nią włada, a zwłaszcza nie zwiększa pewności, iż nie zostanie odebrana.

Jest jeden wyjątek: gdy nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste w konkretnym celu, zwykle po to, by użytkownik dokonał tam określonej inwestycji, np. zbudował sklep. Jeśli się nie wywiązał i zbudował dom czy budynek mieszkalny, to do 1 stycznia 2019 r. można go było pozbawić użytkowania. Po przekształceniu już nie można go pozbawić własności. Były właściciel, który oddał mu nieruchomość w użytkowanie, może jednak żądać odszkodowania.

Inaczej jest, gdy niesolidny użytkownik wieczysty w ogóle niczego nie zbudował (choć powinien) lub postawił tam obiekt niesłużący celom mieszkalnym. Wtedy umowa użytkowania wieczystego po 1 stycznia też funkcjonuje – i dotychczasowy właściciel może ją rozwiązać.

Nie dotyczy to jednak osób mających mieszkania lub domy na użytkowanych gruntach. Oni, będąc już właścicielami, mają takie same prawa jak wtedy, gdy byli „tylko" użytkownikami wieczystymi.

W świetle przepisów obecny właściciel nieuchomości może zostać pozbawiony nieruchomości dokładnie tak samo jak wcześniej użytkownik wieczysty. Artykuł 112 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi: „Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości".

W każdym przypadku wystarczy więc do tego decyzja – starosty albo wojewody – którą można zaskarżyć do sądu administracyjnego.

Katalog sytuacji powodujących utratę własności nieruchomości przeznaczonej na cele publiczne jest bogaty. Ustawa wymienia ich 19: od wydzielania gruntów pod drogi przez poszukiwanie kopalin po stawianie budowli służących zapobieganiu chorobom zakaźnym zwierząt. A są jeszcze inne cele publiczne zapisane w odrębnych ustawach. Najpowszechniej stosowana jest specustawa drogowa, wywłaszczająca z mocy prawa, bez decyzji administracyjnej.

W praktyce zatem właściciel ma takie możliwości władania nieruchomością, jakie miał użytkownik wieczysty. W obu przypadkach nabycie prawa wymaga aktu notarialnego i ujawnienia w księdze wieczystej.

Teoretycznie, różnicę stanowi to, że prawo własności jest bezterminowe, a użytkowanie wieczyste ograniczone do 99 lat (z możliwością przedłużenia na 40 do kolejnych 99 lat). Zwykle jednak już dużo wcześniej jest ono przekształcane we własność. Nie było jeszcze okazji do zbadania, co się stanie po upływie pełnego terminu, bo użytkowanie wieczyste wprowadzono do polskiego prawa w 1961 r.

Już tylko podatek

Użytkownik wieczysty, który po 1 stycznia stał się właścicielem, na pewno skorzysta na tym po 20 latach (bądź wcześniej, gdy zdoła jednorazowo uiścić opłatę przekształceniową lub otrzyma ulgę). Zostanie mu wtedy tylko podatek od nieruchomości.

Stawki tego podatku na razie rosną tylko o wskaźnik inflacji. Niewykluczone jednak, że władza zacznie je zwiększać szybciej, by zapełnić lukę w dochodach budżetu państwa i samorządów, spowodowaną utratą opłaty za użytkowanie wieczyste.

Podatek znacznie łatwiej zaś egzekwować, bo w razie zaległości skarbówka od razu może zająć dochody i rachunki bankowe dłużnika, co mogą też zrobić władze 47 największych polskich miast mających uprawnienia egzekucyjne.

Sprawę zaległości w opłatach za użytkowanie wieczyste należało skierować do sądu (zwykle w trybie elektronicznego postępowania upominawczego). Jeśli dłużnik wniósł sprzeciw od nakazu zapłaty, odbywało się normalne postępowanie sądowe, z gromadzeniem dowodów, udziałem pełnomocnika, czekaniem na termin rozprawy.

Spadek przychodów

Nie było to proste i trwało długo, toteż jednostki samorządu terytorialnego, gdy zaległości były niewielkie, niekiedy w ogóle rezygnowały z walki o opłaty lub czekały, aż zaległość wzrośnie, uszczuplając w ten sposób swe dochody.

Ze ściąganiem zaległych podatków od nieruchomości na pewno nie będzie takich problemów.