Najważniejszymi czynnikami, które będą napędzać wzrost czynszów w segmencie obiektów logistyczno-przemysłowych w tym roku, są: coraz wyższe koszty zakupu gruntów i wykonawstwa – rosnące o wielokrotność inflacji w całej Europie, a także rekordowo niski wskaźnik powierzchni niewynajętej.

Koniunktura cały czas sprzyja, co przyciąga do Polski firmy zainteresowane wynajmem powierzchni logistycznych, a deweloperzy starają się nadążyć za popytem.

Najtaniej w Europie

– W ciągu ostatnich trzech lat stopa wzrostu czynszów efektywnych netto (czyli czynszów bazowych pomniejszonych o zachęty finansowe) na rynkach europejskich sukcesywnie rosła. Oczekuje się, że ten rok będzie pod tym względem najlepszy od dekady, ponieważ według prognoz więcej rynków wykaże wzrost czynszów przekraczający 2,5 proc. – mówi Paweł Sapek, prezes Prologisu w Polsce – jednej z wiodących firm deweloperskich, jednocześnie zarządzającej magazynami w ramach własnych funduszy inwestycyjnych.

Z prognoz Prologisu wynika, że w Europie Środkowo-Wschodniej stawki czynszów bazowych w tym roku mogą urosnąć do poziomu z 2007 r. (czyli zanim zaczęły spadać z powodu kryzysu), czyli okolic średnio 60 euro za mkw. rocznie. Analitycy Prologisu zwracają jednak uwagę, że czynsze rzeczywiste kształtują się zupełnie inaczej. W tym roku poziom może sięgnąć prawie 50 euro za mkw. rocznie wobec niemal 60 euro w 2007 r.

Jak wyglądają czynsze w Polsce na tle Europy?

Sapek wskazuje, że czynsze w Polsce od kilku lat utrzymują się na historycznie niskim poziomie w porównaniu ze stawkami obowiązującymi w Europie Zachodniej, jak i w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Przypomina, że polską branżą magazynową mocno wstrząsnął kryzys gospodarczy w 2009 r. i od tamtej pory koniunktura – choć z roku na rok rynek sukcesywnie rośnie – nie wróciła jeszcze do swojej dawnej kondycji.

Jeśli jako bazę wziąć czynsz za mkw. w najdroższej europejskiej lokalizacji – London Heathrow – to za te pieniądze w Warszawie można wynająć pięć razy więcej powierzchni, a w Polsce Centralnej (aglomeracja łódzka) nawet 6,5 razy więcej. Drożej jest nawet w Budapeszcie – tyle, ile potrzeba na wynajęcie 1 mkw. w Heathrow starczy tam na wynajęcie nieco ponad 4 mkw.

Sama struktura polskiego rynku magazynowego i jego dynamika są inne niż w krajach Europy Zachodniej.

– Rynek logistyczny w Europie Środkowo-Wschodniej jest jeszcze młody, istnieje zaledwie od 20 lat. Polska startuje teraz z innego – dużo niższego pułapu. Z pewnością będzie podążać za trendem wzrostów czynszowych, ale w swoim tempie – ocenia Sapek. Wskazuje, że mimo sprzyjających teraz warunków rynkowych oraz rozwijającej się gospodarki Polska odnotowuje najniższy poziom czynszów efektywnych wśród wszystkich rozwiniętych gospodarek na świecie.

– Czynsze w naszym kraju są znacznie niższe niż w krajach Europy Zachodniej. Wynika to głównie z niskiej transparentności transakcji zawieranych na rynku nieruchomości przemysłowych, a to właśnie transparentność pozwala realnie oceniać rentowność realizowanych inwestycji. Jeśli zasady współpracy dewelopera z najemcą stają się niezrozumiałe lub trudne do zdefiniowania, rynek przestaje być atrakcyjny i trudno na nim nakreślić rzeczywiste trendy – mówi Sapek.

Mówiąc o niskiej transparentności, menedżer ma na myśli znaczące różnice między stawkami bazowymi a efektywnymi, co zaburza obraz rynku i utrudnia analizę.

– Przewidujemy jednak, że wysokość czynszów w Polsce będzie sukcesywnie rosnąć. Rynek powoli staje się bardziej transparentny, dlatego można spodziewać się wzrostu zainteresowania inwestorów projektami w Polsce – mówi Sapek.

Czy stawki czynszowe są zróżnicowane w poszczególnych regionach naszego kraju?

– W zeszłym roku największe wzrosty czynszów zanotowaliśmy w okolicach Łodzi i Poznania – to ok. 5 proc. Na Górnym Śląsku stawki wzrosły o 2,5–5 proc., natomiast w okolicach Gdańska, Dolnego Śląska i Warszawy utrzymały się na tym samym poziomie – wylicza Sapek.

Rekordowe wskaźniki

Jak szacują analitycy Cushman & Wakefield, zasoby nowoczesnej powierzchni logistyczno-przemysłowej w Polsce przekroczyły 13,5 mln mkw. W ubiegłym roku deweloperzy oddali 2,36 mln mkw. magazynów, czyli dwa razy więcej niż rok wcześniej. Najwięcej obiektów oddano w okolicach Warszawy (448 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (422 tys. mkw.) oraz w Szczecinie (320 tys. mkw.).

Na koniec ub.r. w budowie było jeszcze 1,44 mln mkw. magazynów, z czego 66 proc. powierzchni ma już zapewnionych najemców. Deweloperzy są najaktywniejsi na Górnym Śląsku (411 tys. mkw. w budowie) i Centralnej Polsce (300 tys.).

Ofensywa inwestycyjna deweloperów nie powinna dziwić, bo zapotrzebowanie na magazyny jest bardzo wysokie. W zeszłym roku popyt wyniósł 4,09 mln mkw. – najwięcej w historii naszego rynku. Zauważalny jest trend wynajmowania całych dużych obiektów przez pojedynczych klientów (formuła BTS). Najwięcej wynajęły firmy z sektora logistycznego (31 proc. udziału w rynku), sieci handlowe (17 proc.) i firmy z branży e-commerce (16 proc.). Warto podkreślić, że zapotrzebowanie w tych dwóch pierwszych grupach też jest napędzane rozwojem handlu przez internet. Największym wzięciem najemców cieszyły się magazyny w Polsce Centralnej, na Górnym Śląsku i w okolicach Warszawy.