Sąd Okręgowy w Warszawie przyznał rację wspólnocie mieszkaniowej. Zasądził na jej rzecz 96 tys. zł tytułem bezumownego korzystania z jej nieruchomości. Pieniądze miała zapłacić spółka deweloperska, która bez zgody wspólnoty powiesiła liczne bannery. Chodziło o reklamy lokali użytkowych, a nawet o pylon reklamowy dotyczący całej inwestycji.

Czytaj także: Czy wspólnota mieszkaniowa może żądać od dewelopera zapłaty za korzystanie z miejsc postojowych

Na tym tle doszło do sporu. Spółka twierdziła, że ma prawo do wieszania reklam i nic wspólnocie mieszkaniowej nie musi płacić – nie sprzedała bowiem jeszcze wszystkich mieszkań.

Ponadto w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali jest zapis w tej sprawie. Mianowicie że do czasu zawarcia wszystkich umów sprzedaży lokali ogródki, loggie, tarasy i naziemne miejsca postojowe pozostaną w wyłącznej dyspozycji dewelopera. Spółka ponosiła również koszty utrzymania tych części wspólnych, a skoro tak, to przysługiwało jej prawo do umieszczania reklam.

Wspólnota mieszkaniowa uważała inaczej. Zażądała od dewelopera 138 tys. zł. Powołała się przy tym na swoją uchwałę w tej sprawie. Jednoznacznie wynikało z niej, jakie i gdzie mogą wisieć reklamy. W uchwale był też cennik.

Kiedy deweloper odmówił zapłaty, wspólnota zażądała usunięcia reklam. Następnie wystąpiła do sądu.

Sąd zasądził pieniądze, ale w niższej kwocie. Wyjaśnił, że między stronami nie było sporu, jak rozumieć definicję nieruchomości wspólnej z art. 3 ustawy o własności lokalu (dalej: uwl). Wynika z niej, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Artykuł 12 uwl zawiera odrębną w stosunku do kodeksu cywilnego regulację uprawnień współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej. Przewiduje ona, że każdy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zdaniem sądu te przepisy nie wykluczają umownego podziału korzystania z nieruchomości wspólnej w ten sposób, że każdy z właścicieli lokali może posiadać części wspólne do wyłącznego użytku. Uwl nie reguluje jednak tych kwestii, a zatem posiłkowo można stosować kodeks cywilny.

Tymczasem w tej sprawie spółka deweloperska nie przedstawiła żadnego dowodu wskazującego, że przy wyodrębnianiu poszczególnych lokali we wspólnocie wyłączono ustawowy model korzystania z nieruchomości wspólnej.

Spółka nie wykazała również, w jakiej dacie nastąpiło rzekome wyłączenie stosowania uwl.

Oznacza to, że za reklamę zapłacić musi, ale nie za każdą – tylko za tę stojącą na płycie parkingowej budynku. Nie musi zaś płacić za bannery umieszczone na balkonach. Z tego powodu sąd obniżył wynagrodzenie przysługujące wspólnocie mieszkaniowej od dewelopera. ©?

Sygnatura akt: XXV C 1907/16