Księgi wieczyste blokują rynek

Coraz dłużej czeka się na założenie księgi wieczystej i wpisy do niej. Jeszcze kilka lat temu standardowy czas oczekiwania wynosił jeden–dwa tygodnie. Dziś jest to często pół roku, a nawet dłużej. Zaczyna się to negatywnie odbijać na rynku nieruchomości.

Wracają czasy długich kolejek

– Z powodu przedłużających się formalności wieczystoksięgowych moi klienci wycofali się z kilku transakcji. Podpisałem z nimi umowy rezerwacyjne, by dać im czas na zaciągnięcie kredytów w bankach, a te kazały im w ciągu dwóch miesięcy dostarczyć mój wpis w księdze wieczystej nieruchomości – mówi Marek Poddany, deweloper.

– Niestety, nie udało mi się w tak krótkim terminie ich uzyskać. Usłyszałem w sądzie, że mam czekać, a kiedy złożyłem skargę na przewlekłość, było jeszcze gorzej. Sąd zamiast zająć się sprawą, zaczął rozpatrywać skargę i czas oczekiwania na wpisy jeszcze bardziej się wydłużył. Efekt tego był taki, że banki odmówiły moim klientom udzielenia kredytów, tłumacząc, że nie dostarczyli jednego z wymaganych dokumentów, a ci zrezygnowali z zakupu mieszkań – opowiada Marek Poddany.

I dodaje: – Niestety, nie zanosi się na to, by w przyszłości było lepiej. Zaczynamy pomału wracać do okresu, gdy były jeszcze papierowe księgi wieczyste i czas oczekiwania wynosił nawet rok.

Problem jest doskonale znany Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich (PZFD).

– Z całej Polski docierają do nas sygnały, że czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej coraz bardziej się wydłuża. Dziś pół roku to już standard. Dotyczy to zarówno wpisu prawa własności, jak i hipoteki. Tymczasem jeszcze kilka lat temu w dużych miastach czas oczekiwana wynosił grubo poniżej miesiąca – wyjaśnia Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

Przestoje w inwestycjach

Jakie to rodzi skutki? – Dłuższy czas rozpatrywania wniosku o wpis własności dla klientów oznacza wyższe oprocentowanie kredytu – twierdzi Zbigniew Juroszek, prezes firmy deweloperskiej ATAL.

– Chodzi o tzw. ubezpieczenie pomostowe, które wraca do podstawowego poziomu z chwilą wpisu hipoteki w nowo założonej księdze wieczystej. W skrajnych przypadkach postępowanie – zamiast zwyczajowych jednego–dwóch miesięcy – trwa nawet 12 miesięcy, co dla kredytujących nieruchomość klientów oznacza konieczność poniesienia dodatkowych i trudnych do przewidzenia kosztów – tłumaczy prezes Juroszek.

Okazuje się, że przedłużające się formalności uderzają też w samych inwestorów. – Wiele banków nie chce uruchamiać kredytu deweloperom, dopóki nie uzyskają wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Przede wszystkim uderza to jednak w małe firmy, które kupują projekt z pozwoleniem na budowę, licząc, że szybko ruszą z inwestycją. Tymczasem muszą czekać z jej rozpoczęciem co najmniej pół roku, bo czekają na załatwienie formalności wieczystoksięgowych – mówi dyrektor Konrad Płochocki.

– Problem wydłużających się terminów rozpatrywania wniosków wieczystoksięgowych jest szczególnie dotkliwy dla branży w przypadku inwestycji wieloetapowych, których realizacja jest rozciągnięta w czasie i towarzyszą jej dodatkowe formalności, takie jak zmiany geodezyjne i ewidencyjne, konieczność podziału działki itp. – wskazuje Zbigniew Juroszek

– Wydłużający się czas procedowania wniosku przez sąd utrudnia deweloperowi uzyskiwanie zabezpieczeń hipotecznych na dzielonych lub łączonych działkach, co z kolei wywołuje konieczność poszukiwania dodatkowych zabezpieczeń, przekładając się na zwiększanie kosztów – wyjaśnia prezes firmy ATAL.

Przedłużające się formalności wieczystoksięgowe odbijają się nie tylko na inwestycjach deweloperskich.

– Cierpi na tym cały rynek nieruchomości. Proste czynności, takie jak podział działek, stają się już czasochłonnymi przedsięwzięciami – mówi Rafał Dębowski, adwokat.

Uwłaszczenie i boom

Dlaczego tak długo czeka się na wpis? Okazuje się, że zwiększyła się liczba wniosków do wydziałów wieczystoksięgowych. Jak podaje „Nieruchomościom" Ministerstwo Sprawiedliwości, od stycznia do września 2018 r. wpłynęło ok. 2,7 mln spraw, a w takim samym okresie 2019 r. już ok. ok. 4,65 mln spraw.

Skąd taki nawał wniosków? Sędziowie, inwestorzy i prawnicy nie mają wątpliwości. Powodów jest kilka: duża liczba transakcji, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność oraz brak wystarczającej liczby referendarzy w wydziałach wieczystoksięgowych sądów.

Z najnowszych danych GUS wynika, że w pierwszych ośmiu miesiącach 2019 r. oddano do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem. Według wstępnych danych w okresie styczeń–sierpień 2019 r. oddano do użytkowania 127,8 tys. mieszkań, tj. o 10,4 proc. więcej niż przed rokiem.

– Budujemy dużo, a to oznacza, że dochodzi do większej liczby transakcji, to zaś ma swoje odbicie w księgach wieczystych – tłumaczy Konrad Płochocki.