Ponad 7 mld euro ulokowały w zeszłym roku fundusze w nieruchomości komercyjne w Polsce: głównie w biura, centra handlowe i magazyny.

Coraz większym zainteresowaniem cieszą się tzw. nieruchomości alternatywne, jak portfele mieszkań na wynajem czy prywatne akademiki. Kowalscy też chcą zarabiać na najmie, ale mogą sobie pozwolić najwyżej na zakup mieszkania.

Pojawia się coraz więcej inicjatyw, które mają umożliwić inwestorom indywidualnym lokowanie niewielkich kwot na opanowanym przez dużych graczy rynku.

Internetowi pośrednicy

Szansa na upowszechnienie inwestowania w nieruchomości upatrywana jest w crowdinvestingu, który jest popularny w innych obszarach – vide platforma Beesfund i głośna sprzedaż akcji przez klub piłkarski Wisła Kraków.

Inwestowanie grupowe to model rozwijany od lat m.in. przez Grupę Mzuri, która zakłada spółki z o.o. tworzące portfele mieszkań na wynajem lub realizujące projekty deweloperskie. Do dziś w spółkach CFI inwestorzy ulokowali ponad 50 mln zł. Ideałem jest jednak stworzenie platformy internetowej umożliwiającej zarówno łatwe wejście, jak i wyjście z inwestycji w nieruchomości.

Kilka dni temu ruszyła platforma Social.Estate firmowana przez Petram House, brokera lokali handlowych. Celem jest otwarcie dla Kowalskich rynku nieruchomości komercyjnych, jednak inicjalnym projektem jest spółka inwestująca na rynku mieszkaniowym. To Mzuri CFI Stolica, której celem jest budowa, a po pięciu latach sprzedaż portfela lokali na wynajem w Warszawie i Krakowie.

Próg wejścia to 10 tys. zł – w połowie w postaci nabycia udziałów w spółce z o.o., w połowie w formie udzielenia zabezpieczonej pożyczki. Kiedy zamykaliśmy to wydanie, 35 inwestorów kupiło 1,07 tys. z 1,5 tys. dostępnych na Social.Estate jednostek za łącznie 2,13 mln zł. Inwestycja w Mzuri CFI Stolica możliwa jest wyłącznie przez Social.Estate.

– Naszą misją jest stworzenie możliwości lokowania małych kwot w nieruchomości dla osób, które nie mają możliwości samodzielnego zakupu, nie mają czasu ani know-how do prowadzenia tego typu inwestycji – mówi Marcin Pabijanek, prezes Social.Estate. – Na naszej platformie inwestorzy będą się mogli zapoznać ze zweryfikowanymi projektami, niezbędnymi dokumentami itp. Pełnimy rolę pośrednika, nie oferujemy własnych produktów i nie przyjmujemy pieniędzy od inwestorów – podkreśla.

Przed uruchomieniem platformy Social.Estate zwróciło się o opinię do Komisji Nadzoru Finansowego. – Urząd odpowiedział nam, że udział w spółce z o.o. nie jest instrumentem finansowym w rozumieniu ustawy, a oferowanie i promowanie oferty nabycia udziałów do nieoznaczonego adresata nie podlega obowiązkom prospektowym – podsumowuje Pabijanek.

Inną platformę inwestowania grupowego w nieruchomości – Crowd Real Estate – uruchomiła niedawno kancelaria Sadkowski i Wspólnicy.

– W tym przypadku nie chodzi o zakup udziałów, inwestorzy udzielają pożyczek projektodawcom, a zwrot uzyskują z regularnie spłacanych odsetek, w wysokości ustalonej w umowie pożyczki – mówi Artur Dużyński, dyrektor operacyjny Crowd Real Estate. Progiem wejścia jest 1 tys. zł. – Jako wyjście z inwestycji należy traktować dzień realizacji inwestycji – jest on datą wyznaczoną z góry i podawaną na karcie projektu. W tym terminie inwestor otrzymuje zwrot wpłaconego kapitału wraz z ostatnią transzą odsetek – dodaje Dużyński.

Na razie na platformie dostępne są trzy projekty: remont i stworzenia czterech apartamentów na wynajem krótkoterminowy w Częstochowie, budowa bloku w Myszkowie i modernizacja hotelu w Krynicy-Zdroju.

Nad uruchomieniem platformy pracuje też HRE Investments, którym kieruje Michał Sapota, były prezes Murapolu.

Start przedsięwzięcia przewidywany jest w przyszłym miesiącu. Dotychczas Sapota – w ramach działalności Murapolu czy Mount TFI, tworzył FIZAN-y, jednak zakup certyfikatów wymaga zaangażowania równowartości minimum 40 tys. euro (ponad 170 tys. zł).

Co z nadzorem?

Swego czasu utworzenie portalu inwestowania grupowego zapowiadało stowarzyszenie właścicieli nieruchomości na wynajem Mieszkanicznik, liczące 10 tys. członków.

– Były takie rozważania, ale ze względu na możliwe straty dla naszych członków nie podjęliśmy się prowadzenia takiej platformy, wspieramy takie przedsięwzięcia wiedzą, udostępniamy informacje członkom – mówi Hanna Milewska-Wilk, analityk Mieszkanicznika. – Crowdfunding to zawsze inwestycja, ma swoje koszty obsługi, zyski mogą nie być na poziomie oczekiwanych i obiecywanych, ze względu na konieczną elastyczność efekt końcowy może być zupełnie inny od założeń. Nie ma gwarancji sukcesu, nie ma gwarancji rentowności – zaznacza.

Choć Mieszkanicznik porzucił plany stworzenia platformy, pomysł zrealizowali na własną rękę Robert Kuliga i Jacek Kusiak, członkowie zarządu stowarzyszenia. Ich platforma Arquis również ma kojarzyć inwestorów z twórcami projektów deweloperskich i opierać się na pożyczkach, a nie obejmowaniu udziałów.

Sam Mieszkanicznik planuje propagowanie inwestowania w nieruchomości.

– Chcemy przekonywać do tworzenia rozwiązań kapitałowych do inwestowania w nieruchomości, będziemy drążyć kwestię możliwości rejestrowania przez Komisję Nadzoru Finansowego spółek mających nieruchomości i wypłacających dywidendę z czynszów najmu jako ASI (alternatywne spółki inwestycyjne – red.). Wrócimy ze wsparciem innych organizacji do pomysłu wprowadzenia REIT-ów, bo jest to bardzo potrzebne – uważa Hanna Milewska-Wilk. – Crowdfunding, jego popularność i sukcesy mogą pomóc, ale trzeba nieco przełamać schematy myślenia specjalistów z rynków kapitałowych, bo inwestowanie w nieruchomości nie ma w Polsce dobrej historii – dodaje.

Projekt ustawy o REIT-ach, czyli spółkach zarządzających nieruchomościami na wynajem, został najpierw okrojony do mieszkań, a potem utkwił w sejmowej zamrażarce. Z kolei o status ASI ubiegało się dla swoich spółek inwestowania grupowego Mzuri.

KNF tłumaczy, że wobec crowdfundingu polegającego na obejmowaniu udziałów w spółce z o.o. inwestującej w nieruchomości nie mają zastosowania przepisy o obrocie instrumentami finansowymi. Spółka taka nie jest więc ASI w rozumieniu przepisów.