W całym kraju deweloperzy oferują ok. 85 tys. mieszkań, z czego 10–12 proc. to lokale już ukończone – szacuje portal RynekPierwotny.pl. Najwięcej gotowych mieszkań – ponad 1,7 tys. – firmy mają we Wrocławiu. Stanowią one prawie 19 proc. całej oferty liczącej ponad 9,2 tys. mieszkań. W Warszawie można od ręki dostać klucze do ponad 1,6 tys. lokali. To 10,9 proc. stołecznego rynku pierwotnego, który oferuje niemal 15,5 tys. mieszkań.

W Poznaniu jest do kupienia 717 nowych ukończonych mieszkań (10,6 proc. z liczącej niemal 6,8 tys. oferty). W Krakowie deweloperzy oferują 542 gotowe lokale (6,7 proc. z ponad 8 tys. podaży). W Łodzi jest to odpowiednio 355 gotowych lokali (8,1 proc. na prawie 4,4 tys. wszystkich), w Gdańsku – 410 (13,7 proc., ponad 2,9 tys. wszystkich). O szybkiej przeprowadzce muszą zapomnieć klienci w Lublinie, gdzie nowych gotowych lokali jest zaledwie 26. To 1,1 proc. całej oferty, która liczy niespełna 2,3 tys. mieszkań. Z analiz RynkuPierwotnego.pl wynika, że najodleglejszy termin oddawania mieszkań to początek 2022 r.

Rekordy mimo korekty

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podaje, że w II kw. tego roku gotowych mieszkań w ofercie deweloperów było 12,5 proc., a pod koniec 2017 roku – rekordowego pod względem liczby sprzedanych lokali, ten odsetek wynosił 12,2 proc. – Wcześniej był jeszcze wyższy. W połowie 2015 roku, a więc dokładnie po dwóch latach rynkowego ożywienia, deweloperzy mieli 21 proc. ukończonych lokali – przypomina Jędrzyński.

Ekspert podkreśla, że im oferta gotowych mieszkań deweloperskich mniejsza, tym koniunktura sprzedażowa na rynku pierwotnym lepsza. – Dziś ten odsetek (w siedmiu miastach: Gdańsk, Kraków, Łódź, Lublin, Poznań, Warszawa, Wrocław) to zaledwie 11,1 proc., czyli rekordowo mało – ocenia Jędrzyński. – W czasach koniunkturalnego spowolnienia ten udział może przekraczać 50 proc. Stąd wniosek, że pomimo korekty sprzedaży nowych mieszkań koniunktura na rynku pierwotnym wciąż jest bardzo dobra.

Jak mówi analityk, gdyby tylko na tej podstawie szukać odpowiedzi, w jakim punkcie cyklu koniunkturalnego jest rynek pierwotny, to możliwe, „że mielibyśmy górkę". – Tyle że dość mocno się przeciągającą w czasie – ocenia.

Mały odsetek gotowych mieszkań w ofercie deweloperów oznacza, że klienci nie boją się kupować dziur w ziemi. Czasem mieszkania są rezerwowane, zanim firma dostanie pozwolenie na budowę osiedla. Z oferty błyskawicznie znikają m.in. małe kompaktowe lokale z dobrym adresem. Chętnie polują na nie inwestorzy. W tzw. przedsprzedaży ceny lokali bywają też niższe. Rosną, choć nie zawsze, wraz z postępami na budowie.

Ekspert RynkuPierwotnego.pl nie widzi istotnych różnic w cenach mieszkań gotowych i dziur w ziemi. – Po promocyjnych cenach mogą być oferowane np. lokale stanowiące końcówkę oferty – mówi Jarosław Jędrzyński.

Duże, z antresolą

Niewiele gotowych mieszkań ma w ofercie Murapol. Jak mówi Nikodem Iskra, prezes spółki, w momencie oddawania budynków do użytku ponad 90 proc. lokali ma już swoich właścicieli. Murapol w ofercie sprzedaży ma ponad 3,6 tys. lokali w 14 miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Gliwicach, Tychach, Toruniu, Mikołowie, Siewierzu i Wieliczce.

– Ofertę przygotowujemy tak, by odpowiadała jak najszerszej grupie odbiorców – podkreśla prezes Iskra. – I klientom kupującym swoje pierwsze mieszkanie, i osobom chcącym zmienić lokum na większe, a także rodzinom z dziećmi i singlom.

Jedno gotowe 93-metrowe mieszkanie z antresolą w pierwszym zamieszkanym już budynku na osiedlu Zalasewo Park pod Poznaniem oferuje KM Building. W drugim, powstającym w tej inwestycji bloku, na klientów czeka 11 lokali od 54 do 73 mkw. i 11 apartamentów z antresolami o metrażach 77–131 mkw. Ceny lokali na osiedlu Zalasewo Park wahają się od 4,3 do 5,5 tys. zł za mkw.

Z kolei na osiedlu Słonecznym w Brodowie w sprzedaży pozostały trzy ostatnie 86-metrowe lokale, do których przynależą ogrody i miejsca postojowe. Cena nieruchomości to 285 tys. zł.

– Większość lokali sprzedajemy na etapie budowy – mówi Maciej Bartczak, współwłaściciel KM Building. – Ceny gotowych mieszkań nie różnią się od cen powstających lokali.

Podobną politykę cenową ma Nickel Development. – A oferty specjalne dotyczą i mieszkań gotowych, i tych w budowie – wyjaśnia Agnieszka Jaworska-Goździewska z Nickel Development. – Wyżej są wyceniane mieszkania i domy, które wykańczamy pod klucz, więc można się do nich od razu wprowadzić – podkreśla.

Nickel Development ma w ofercie 298 lokali: z czego 11 to gotowe domy na Osiedlu Księżnej Dąbrówki pod Poznaniem. Ceny: od 597 do 612 tys. zł. Na klucze do pozostałych (m.in. na osiedlu ST_ART Piątkowo w Poznaniu czy Apartamenty Koło Brzegu w Kołobrzegu) trzeba zaczekać.

– Gotowe mieszkania mają nieznaczny udział w naszej ofercie – komentuje Agnieszka Jaworska-Goździewska. – Nie ma też większej prawidłowości co do rodzaju lokali, które znajdują nabywców jako ostatnie. Przywiązujemy dużą wagę do tego, aby inwestycje spełniały założenia co do użyteczności czy wygody. Klienci mają jednak bardzo różne preferencje i często zaskakują swoim wyborem. Na początku budowy sprzedają się zwykle mieszkania z ogródkami, ale niekiedy w pierwszej kolejności kupujący wybierają lokale na wyższych kondygnacjach.

Czas na ekspansję

Mieszkania drożeją wraz w postępem prac na osiedlach budowanych przez BPI Real Estate Poland. – Tańsze są lokale kupowane na wcześniejszym etapie budowy – mówi Wojciech Smolak, dyrektor sprzedaży w tej firmie. BPI Real Estate Poland buduje cztery osiedla – dwa w Warszawie (wolaRE, ceny od 9 tys. zł za mkw., i Rezydencja Barska: od 11,2 tys. zł) i po jednym w Poznaniu (Vilda Park: od 8,2 tys. zł) i we Wrocławiu (Bulwary Książęce: od 9,3 tys. zł). Inwestycje będą gotowe w 2020 r. Na rynek trafi 727 lokali. 70 proc. już znalazło nabywców.

Ani jednego gotowego mieszkania nie ma firma TDJ Estate, która buduje ponad 800 mieszkań na trzech katowickich osiedlach (Pierwsza Dzielnica, osiedle Franciszkańskie, piąty etap, i Bardowskiego 1). Ok. 70 proc. lokali jest sprzedanych lub zarezerwowanych. – W poprzednich etapach osiedla Franciszkańskiego po oddaniu budynków do użytku pozostawało najwyżej kilka wolnych mieszkań – mówi Adam Urbański z TDJ Estate. – Zawsze były to duże, ponad 70-metrowe lokale. Znajdowały one nabywców najpóźniej w dwa miesiące od zakończenia budowy.

Spółka TDJ Estate, która do tej pory koncentrowała się na Górnym Śląsku, szykuje się do wejścia do innych miast. Na jej celowniku są Kraków i Warszawa. – Ekspansja geograficzna jest kolejnym krokiem w rozwoju naszej spółki – podkreśla Adam Urbański.