W odniesieniu do wspólnot mieszkaniowych i ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2020 r. poz. 1910 – dalej: u.w.l.) proponowane zmiany powinny przynieść znaczące usprawnienia. Dotyczą one obszarów od dawna dyskutowanych przez same wspólnoty i ich pełnomocników. Jednymi z istotniejszych są te w zakresie :

• majątku własnego i organów wspólnoty,

• zasad licytacji lokalu zadłużonego członka wspólnoty,

• umocowania dla zarządu wspólnoty do zawierania umów ze skutkiem dla wszystkich właścicieli lokali.

Czytaj też: Zmiany w spółdzielniach i wspólnotach

W praktyce nowelizacja oznaczają m.in. rozszerzanie podmiotowości prawnej wspólnot mieszkaniowych, nadanie wspólnotom uprawnienia do posiadania majątku oraz przyznanie zarządom wspólnot umocowania do zawierania umów skutecznych względem wszystkich lokatorów. Jest to istotne zwłaszcza w kontekście legitymacji wspólnoty w dochodzeniu roszczeń np. odszkodowań czy roszczeń z rękojmi przeciwko deweloperom.

Obecnie wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z powództwem przeciwko deweloperowi wymaga żmudnego i – często długotrwałego – zawierania umów cesji z właścicielami lokali, stosownie do przepisów art. 509 i nast. kodeksu cywilnego. Nowelizacja przepisów nie zmieni tej sytuacji, jednak pozwoli na usuniecie wielu wątpliwości związanych z legitymacją Wspólnot do nabywania roszczeń w zakresie nie objętych częściami wspólnymi. Przedmiotowa zmiana, w praktyce może mieć najbardziej istotne znaczenie w odniesieniu do lokali garażowych i uszkodzeń, które często dotyczą samej substancji lokalu garażowego.

Łatwiejsza licytacja lokalu dłużnika

W świetle projektu Wspólnoty uzyskają poprawione legislacyjnie narzędzie jakim jest licytacja lokalu w związku z zaległością w zapłacie czynszu.. Dłużnicy niepłacący latami zmuszają zarządy wspólnot m.in. do zwiększania pobieranych miesięcznie zaliczek. De facto konsekwencje ponoszą wówczas właściciele terminowo regulujący swoje zobowiązania wobec wspólnoty.

Zmiany obejmą bowiem przepisy w zakresie uprawnienia do licytacji lokalu w przypadku narastającego zadłużenia jego właściciela. Dotychczasowe brzmienie art. 16 ust. 1 u.w.l. przewidywało, że jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat (...) wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W praktyce zwrot nieostry „długotrwale" generował wiele niepewności co do zasadności wszczęcia postępowania w danej sprawie z uwagi na stosunek wysokości zadłużenia do wartości nieruchomości, co znacznie ograniczało możliwość licytacji. Nowelizacja przewiduje wskazanie konkretnych przesłanek, na bazie których licytacja lokalu zadłużonego właściciela będzie możliwa do przeprowadzenia znacznie szybciej, niż obecnie. Dokładny kształt przepisów będzie jednak znany w kolejnych etapach prac nad projektem.

Korzyści również dla członków spółdzielni

W przypadku spółdzielni mieszkaniowych projekt zakłada ulepszenie rozwiązań poprawiających sytuację członków spółdzielni i usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych jako całości, m.in. :

• wybór członków zarządu obligatoryjnie przez walne zgromadzenie i wprowadzenie kadencyjności członków zarządu,

• możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia przez zebranie przedstawicieli,

• rozszerzenie uprawnień członka i właściciela lokalu niebędącego członkiem w zakresie dostępu do dokumentów, które spółdzielnia zobowiązana będzie udostępnić,

• obowiązek prowadzenia strony internetowej przez spółdzielnię, chyba że członkowie w statucie wyłączą ten obowiązek,

• przeciwdziałanie nadmiernemu zadłużaniu się osób, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu kosztem pozostałych członków,

• określenie czynności przekraczających zwykły zarząd, do podjęcia których wymagana jest zgoda właścicieli lokali,

• modyfikację trybu powstania wspólnoty w przypadku wyodrębnienia własności ostatniego lokalu (decyzją właściciele lokali będą mogli pozostać w zarządzie spółdzielni),

Zmiany w postępowaniu przekształceniowym

Projekt zakłada realizację dwóch wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Pierwszy z nich dot. art. 49 i 49

1

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27) – dalej: u.s.m. Chodzi o umożliwienie osobom uprawnionym wystąpienie do sądu o ustanowienie odrębnej własności lokalu w przypadku bezczynności spółdzielni. Ministerstwo wskazuje, iż zmiana proponowana w projekcie wynika z realizacji wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2018 r. (sygn. akt P 7/16) w świetle którego art. 49

1

u.s.m. w zakresie, w jakim dotyczy sytuacji, w których uczynienie zadość przesłance samodzielności lokalu wymaga wykonania robót adaptacyjnych, jest niezgodny z art. 45 ust. 1 Konstytucji.

Art. 49

1

u.s.m. w obecnym brzmieniu przewiduje prowadzenie postępowania sądowego w trybie procesowym, co generuje wiele niedogodności dla osoby uprawnionej w ustanowieniu odrębnej własności lokalu w sytuacji, gdy spółdzielnia nie podejmuje czynności materialno-technicznych niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokalu, np. przeprowadzenia prac adaptacyjnych. Nowelizacja zakłada stworzenie katalogu przypadków, w których postępowanie przekształceniowe przed sądem będzie się toczyło:

• w trybie procesowym (jeżeli spółdzielnia uchyla się jedynie od złożenia oświadczenia woli) • w trybie nieprocesowym (w pozostałych przypadkach).

Członkostwo w spółdzielni z mocy prawa

Drugim wyrokiem uwzględnionym w projekcie jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 czerwca 2020 r. (sygn. akt K 3/19) zgodnie z którym art. 4 noweli jest niezgodny z art. 58 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 w związku z art. 2 Konstytucji. Projekt przewiduje przyznanie oznaczonemu kręgowi podmiotów członkostwa z mocy prawa lub roszczenia o przyjęcie w poczet członków spółdzielni w przypadku zaistnienia odpowiednich przesłanek.

Członkostwo w spółdzielni z mocy prawa zostanie przyznane m.in. osobom, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa, lub ich następcom prawnym, jeżeli lokal ten znajduje się w budynku posadowionym na gruncie, który posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 u.g.n. lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo użytkowania wieczystego gruntu (nie ma przy tym znaczenia, czy umowa została zawarta skutecznie).

Źródło:

Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali (https://archiwum.bip.kprm.gov.pl/kpr/form/r312338216,Projekt-ustawy-o-zmianie-ustawy-o-spoldzielniach-mieszkaniowych-ustawy-Prawo-spo.html dostęp 11.03.2021 r.)

Marta Kowalczuk-Kędzierska Prawnik – specjalista Kancelaria Radców Prawnych Ryszewski, Szubierajski Sp.k.

Kancelaria jest zrzeszona w sieci Kancelarie RP działającej pod patronatem dziennika „Rzeczpospolita".