Mniejsze obroty na rynku komercyjnym

Bo nie tylko spadł wolumen transakcji – zmniejszyła się również liczba tych bardziej znaczących. Podczas gdy w 2007 r. zawarto ogółem 77 umów o średniej wartości wynoszącej 37 mln euro, rok wcześniej podpisano 97 umów, a ich średnia wartość sięgała 49 mln euro.

Z drugiej strony, jak zapewniają analitycy Cushman & Wakefield, wielkość transakcji zawieranych w Polsce wciąż utrzymuje się na najwyższym poziomie. Dla porównania, w Czechach w ubiegłym roku zawarto transakcje za prawie 1,9 mld euro, a na Węgrzech za 2 mld euro. Bez zmian pozostaje zainteresowanie inwestorów – dominują zakupy obiektów handlowych, za nimi plasują się transakcje biurowe, a na trzecim miejscu znajduje się rynek powierzchni magazynowych.

Za rekordową transakcję zeszłego roku uznano zakup portfela nieruchomości Simon Ivanhoe przez Macquarie CountryWide Trust za 232 mln euro – za tę kwotę właściciela zmieniło pięć centrów handlowych: Zakopianka w Krakowie, Turzyn w Szczecinie, Borek we Wrocławiu, Dąbrówka w Katowicach i Arena w Gliwicach.

Z kolei największą transakcją finansową, jak podają analitycy Cushman & Wakefield, było zawarcie umowy między Whitehall Funds a firmą Mayland na sumę 750 mln euro, dotyczącej budowy czterech centrów handlowych w Polsce. Obiekty powstają w Słupsku, Opolu, Dąbrowie Górniczej i we Wrocławiu, a ich oddanie do użytku planowane jest na 2009 i 2010 r.W ubiegłym roku do najbardziej aktywnych graczy na polskim rynku należały fundusze niemieckie, holenderskie i austriackie, które finansowały inwestycje z kapitału własnego lub w mniejszym stopniu wykorzystywały kredyt bankowy, jak na przykład Deka, Degi, SEB, Union, Meag i ING, inwestorzy australijscy jak Macquarie, oraz lokalny fundusz inwestycyjny AIB Polonia, WBK i BPH.

Wartość nieruchomości komercyjnych rosła w ubiegłym roku, choć nie tak dynamicznie jak w poprzednich latach. – Na skutek kryzysu kredytowego w USA, choć popyt utrzymał się na wysokim poziomie, inwestorzy z większą ostrożnością podejmują decyzje inwestycyjne, głównie z powodu wzrostu kosztów finansowania – twierdzi Michael Atwell, szef Grupy Rynków Kapitałowych w Cushman & Wakefield.

Jednak analitycy Cushman & Wakefield zapewniają, że inwestorzy nadal dość agresywnie podejmują działania, szczególnie w sektorze nieruchomości biurowych. Na skutek gwałtownych wzrostów czynszów w nowoczesnych biurowcach, głównie w ścisłym centrum Warszawy, stawki mogą także wzrosnąć w wielu budynkach już wynajętych – najemcy, których czeka renegocjacja umów, mogą spodziewać się również podwyżek.

– W momencie sprzedaży takich obiektów inwestorzy są skłonni zaoferować bardzo niskie początkowe stopy kapitalizacji, na przykład 5,5 proc. lub nawet niższe. W przypadku biurowców w miastach regionalnych inwestorzy byli skorzy oferować ceny obliczone na podstawie początkowych stóp kapitalizacji na poziomie 6,5 – 7 proc., a nawet 6 proc. dla budynków klasy A w samym centrum – podkreśla Michael Atwell.

Na wysokim poziomie nadal utrzymuje się również popyt na nieruchomości handlowe w większych miastach. Największym zainteresowaniem cieszą się nowoczesne galerie handlowe i parki handlowe. Dziś stopy kapitalizacji z nieruchomości w najlepszych lokalizacjach wynoszą poniżej 6 proc.Choć sporo przybyło w ubiegłym roku nowych obiektów magazynowych i logistycznych, łączna wielkość umów w tym czasie podpisanych wyniosła tylko 6 proc. całkowitego wolumenu transakcji komercyjnych. – Jednakże przez cały 2007 rok zaobserwowano stały wzrost cen, przy stopach kapitalizacji z nieruchomości w najlepszych lokalizacjach utrzymujących się na poziomie poniżej 7 proc. – zauważa Michael Atwell.

Nieruchomości Komercyjne

Pozostało 80% artykułu