Jak głosować we wspólnocie mieszkaniowej

[b]Rz: Czy w sytuacji, gdy niewielu właścicieli mieszkań, członków wspólnoty, przychodzi na zebrania, można z nich w ogóle zrezygnować, a zwołać tylko wtedy, gdy coś się wydarzy?[/b]

[b]Aleksandra Dalecka:[/b] Absencja na zebraniach nie zwalnia zarządu bądź zarządcy z obowiązku zwołania zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku (art. 30 ust. 1 pkt 3 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 ze zm.[/link]).

[b]Czego powinni się dowiedzieć członkowie wspólnoty na zebraniu?[/b]

Przedmiotem takiego zebrania powinna być przede wszystkim ocena pracy zarządu, sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absolutorium.

[b]Czy zarząd wspólnoty mieszkaniowej, który nie uzyskał w ramach głosowania na zebraniu absolutorium, ma prawo ubiegać się o dodatkowe głosy od nieobecnych właścicieli lokali?[/b]

Ustawodawca, przewidując, że frekwencja na zebraniach wspólnoty może uniemożliwić podjęcie takich uchwał, wprowadził w art. 23 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Ponieważ ustawa nie przewiduje w tej materii jakichkolwiek wyjątków, należy rozumieć, iż każdą uchwałę można przyjąć w trybie mieszanym, również uchwałę w sprawie absolutorium.

[b]A co w sytuacji, gdy dodatkowe zbieranie głosów nie doprowadzi do uzyskania przez zarząd absolutorium?[/b]

Nie wpłynie to na dalsze pełnienie funkcji członka zarządu wspólnoty. Konsekwencją powinno być wówczas podjęcie uchwały o odwołaniu zarządu bądź jego poszczególnych członków, w przeciwnym razie zarząd będzie funkcjonował w dotychczasowym składzie. Potwierdza to art. 22 ust. 2 ustawy – zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.

[b]Gdy jednak na zebraniu – mimo nieudzielenia absolutorium – nie uda się odwołać zarządu?[/b]

Wtedy można się zwrócić do sądu o rozstrzygnięcie. Zgodnie bowiem z art. 26 ust. 1 ustawy, jeżeli zarząd, pomimo powołania, nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może zażądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny jego powołania. Nie musimy więc oglądać się na sąsiadów, gdy we wspólnocie źle się dzieje, sami możemy skierować sprawę do sądu.

[b]W jaki sposób powinno się odbywać głosowanie we wspólnocie?[/b]

Zasadą przewidzianą w art. 23 ust. 2 ustawy jest to, iż uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Dodatkowo, zgodnie z ust. 2a tego artykułu, jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.

Zapis ten ma na celu ochronę decydowania przez wspólnotę w sprawach dotyczących budynku, w przeciwnym razie bowiem „większościowy” właściciel mógłby forsować swoją wolę w każdej sytuacji, a wspólnotowe zarządzanie nieruchomością byłoby fikcją.

[b]Jak liczy się głosy w przypadku głosowania 1 właściciel = 1 głos, jeśli jeden właściciel posiada kilka mieszkań w kamienicy?[/b]

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 2006 roku (II CSK 47/06) taki sposób głosowania oznacza, iż większość głosów obliczana jest według liczby właścicieli, którzy oddali głos za uchwałą, niezależnie od tego, ile lokali w nieruchomości – wyodrębnionych lub nie – stanowi ich własność. Przepis ten należy bowiem odczytywać literalnie – na każdego właściciela przypada jeden głos, bez względu na to, ile lokali do niego w danym budynku należy.

Jeżeli żądanie głosowania w ten właśnie sposób zostanie zgłoszone zgodnie z art. 23 ust. 2a, to takie głosowanie następuje automatycznie i nie ma potrzeby podejmowania w tej materii dodatkowej uchwały (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie, I ACa, 195/05, w wyroku z 22 września 2005 roku).

Jeśli więc głosowania w tym trybie żądają współwłaściciele mający co najmniej 1/5 udziałów (w sytuacji, w której suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, a właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej zgłoszą takie żądanie), nie podejmuje się już żadnych uchwał, czy takie głosowanie ma mieć miejsce czy nie.

Jest to racjonalna wykładnia, w przeciwnym razie większościowy właściciel mógłby zblokować powzięcie takiej uchwały uszczuplającej jego prawa i zapis art. 23 ust. 2a pozostawałby fikcją. Jeśli na zebraniu przyjęto, że uchwały zapadają metodą, iż na jednego właściciela przypada jeden głos, to w przypadku konieczności dozbierania głosów tzw. metodą obiegową, należy oczywiście też zastosować ten system liczenia głosów.

[b]Czy głosowanie w formie 1 właściciel = 1 głos można stosować zawsze?[/b]

Art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali wprowadził zasadę, iż głosowanie 1 właściciel = 1 głos może być wprowadzone drogą uchwały bądź umowy jedynie w określonej sprawie. Głosowanie takie nie może być z góry przewidziane dla wszystkich spraw w uchwale podjętej przez właścicieli, gdyż prawo wyraźnie przewiduje, że takie głosowanie może dotyczyć jedynie określonej sprawy bądź spraw.

Nie ma jednak przeszkód, by właściciele w drodze umowy, w formie aktu notarialnego bądź później podjętej uchwały, również w formie protokołu notarialnego, określili sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 18 ust. 1 i 2a ustawy). W takiej umowie można wprowadzić system głosowania jeden głos na jednego właściciela we wszelkich sprawach.

[ramka][srodtytul]Przykład głosowania 1 właściciel = 1 głos [/srodtytul]

[b]Radzi Aleksandra Dalecka,adwokat, Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy[/b]

• Załóżmy, że w budynku znajduje się osiem lokali mieszkalnych, których właścicielem jest miasto i jeden lokal, którego właścicielem jest osoba fizyczna. W takiej sytuacji można wprowadzić system głosowania 1 właściciel = 1 głos.

• W praktyce oznaczać to będzie wymóg jednomyślności i ew. konieczność zwracania się do sądu o rozstrzygnięcie w trybie art. 24 ustawy o własności lokali.

• Jeżeli byłaby to tzw. mała wspólnota (liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem), do której zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, dla czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. I to niezależnie od tego, jakimi udziałami w nieruchomości dysponują.

• W podanym przykładzie mamy dziewięć lokali. W podstawowym wariancie głosowanie odbywa się przy uwzględnieniu udziałów w nieruchomości, jakie posiada każdy ze współwłaścicieli. Miasto mogłoby zatem przegłosowywać każdą uchwałę.