Kogo najlepiej wybrać do zarządu wspólnoty mieszkaniowej

[b]Rz: Czytelniczka skarży się: „Zarząd naszej wspólnoty pracuje społecznie, tzn. nie pobiera wynagrodzenia za pełnione obowiązki. Dlatego wtedy, gdy mamy pretensje, że coś zostało źle zrobione, słyszymy: ale my pracujemy społecznie, nie możemy całego czasu poświęcić wspólnocie”. Jak wybrnąć z takiej sytuacji?[/b]

[b]Paweł Puch:[/b] W przypadku gdy wspólnota mieszkaniowa dokonała wyboru zarządu (jakie mogą być zarządy – patrz ramka), członkowie zarządu wspólnoty mieszkaniowej mogą pracować społecznie lub za wynagrodzeniem. Jednak fakt, że zarząd jest społeczny, nie zmienia nic w kwestii jego odpowiedzialności za prawidłowe zarządzanie wspólnotą mieszkaniową.

Bardzo często we wspólnotach zarządy działają społecznie, gdyż ich członkowie rekrutują się spośród właścicieli lokali i ze względu na swoje obowiązki zawodowe i rodzinne sprawom wspólnoty poświęcają mało czasu, wykonując pracę społecznie, a nie zawodowo. Rozwiązaniem problemu braku wystarczających umiejętności i czasu członków zarządu jest wynajęcie licencjonowanego zarządcy (zarząd zlecony), który zajmie się bieżącym zarządzaniem nieruchomością wspólną.

[b]Jak skutecznie odwołać zarząd wspólnoty – i ten pracujący społecznie, i ten wynajęty komercyjnie? Czy jest tu jakaś różnica w procedurach? Jak formalnie zorganizować wybory do nowego zarządu, gdy stary zarząd część członków wspólnoty chce odwołać?[/b]

Zmiana każdego z rodzajów zarządów następuje na innej zasadzie. Zarząd powierzony powierza się w umowie notarialnej, zatem jego zmiana również musi nastąpić w obecności notariusza, na podstawie uchwały właścicieli lokali przez niego zaprotokołowanej.

Zmiana zarządu wybranego następuje również na podstawie uchwały, z tym że dla jej ważności obecność notariusza nie jest potrzebna. Fakt, że zarząd działa społecznie, nie ma wpływu na sposób jego odwołania.

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Prawo zwołania zebrania należy do wyłącznej kompetencji zarządu. Tylko w wypadku, gdy zarząd nie zwoła corocznego zebrania ogółu właścicieli lokali, prawo do jego zwołania nabywa każdy z właścicieli lokali.

[b]Jak zmusić zarząd do zwołania zebrania w celu zmiany jego składu?[/b]

Pod wnioskiem o zmianę zarządu muszą podpisać się właściciele reprezentujący co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Wówczas zarząd musi zwołać zebranie. We wniosku o zwołanie zebrania najlepiej podać porządek obrad i termin, w jakim zebranie ma się odbyć. W innym wypadku zarząd może opóźniać termin zebrania właścicieli, np. wyznaczając odległą datę zebrania, jeżeli podejmowane mają być uchwały, które nie są po jego myśli.

Natomiast zmiana zarządu zleconego następuje poprzez rozwiązanie umowy łączącej zarządcę ze wspólnotą. Może to nastąpić w kilku przypadkach, np.: w związku z upływem okresu, na jaki umowa została zawarta, a w trakcie jej obowiązywania za zgodną wolą stron, gdy rozwiązania chcą obie strony, lub za wypowiedzeniem z zachowaniem okresów wypowiedzenia w umowie przewidzianych, gdy rozwiązania chce tylko jedna strona.

[b]Czy wspólnota może funkcjonować bez zarządu – w jakiej sytuacji?[/b]

W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych – czyli gdy liczba lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest większa niż siedem – właściciele mieszkań są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, chyba że powierzyli zarząd.

Jeżeli zarząd nie został powołany, każdy z właścicieli może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Zatem w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, które nie powierzyły zarządu, zarząd musi istnieć.

Inaczej sprawa wygląda w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych – czyli takich, gdzie liczba lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi nie jest większa niż siedem. Wspólnoty takie nie mają zarządu, a właściciele lokali zarządzają nieruchomością wspólną sami, co nie wyklucza zarządzania taką nieruchomością przez zarządcę na podstawie umowy podpisanej z wszystkimi właścicielami lokali.

[b]Jaki jest optymalny wybór: zarząd pracujący społecznie czy wynajęty, pobierający wynagrodzenie? Co wspólnota powinna brać pod uwagę, rozważając te kwestie?[/b]

Według mnie najlepszym rozwiązaniem jest wybranie zarządu przez wspólnotę mieszkaniową (zarząd wybrany) spośród właścicieli lokali, którzy pracować będą społecznie, oraz wynajęcie do bieżącego zarządzania licencjonowanego zarządcy, na podstawie umowy o zarządzanie. Chyba że umiejętności członków zarządu i możliwości czasowe pozwalają na samodzielne sprawowanie zarządu.

W tym układzie licencjonowany zarządca na co dzień zarządza wspólnotą mieszkaniową, ale zarząd wybrany spośród właścicieli lokali sprawuje nad nim kontrolę. Natomiast właściciele mieszkań mają możliwość szybkiego odwołania zarówno członków zarządu, jak i zarządcy.

Wybierając członków zarządu, wspólnota powinna się kierować konkretnymi umiejętnościami tych osób, które będą przydatne dla wspólnoty mieszkaniowej. Zatem warto na przykład wybrać do zarządu osobę znającą się dobrze na budownictwie, aby mogła pomóc wspólnocie przy przyszłych remontach. Warto też wybrać do zarządu osoby znające się na księgowości i prawie, jeżeli takie osoby są właścicielami lokali we wspólnocie. Warto też do zarządu wybrać urzędnika, gdyż nikt tak dobrze nie potrafi się poruszać po urzędach jak sam urzędnik.

Wybierając członków zarządu, należy natomiast unikać krzykaczy i pieniaczy. Fakt bowiem, że ktoś umie głośno krzyczeć na zebraniach wspólnoty i o wszystko się spierać, świadczy raczej, że prócz tego nic więcej nie umie i raczej nie potrafi nic dobrego zrobić dla wspólnego dobra.

Odradzam natomiast przyjęcie przez wspólnotę sprawowanie zarządu w formie zarządu powierzonego.

[b]Z jakiego powodu?[/b]

Zarządca, któremu zarząd powierzono, w praktyce na co dzień nie podlega żadnej kontroli, co prowadzi do nadużyć oraz podejmowania przez niego decyzji bez porozumienia z właścicielami. Ponadto w jego rękach znajduje się uprawnienie do zwoływania zebrań właścicieli, co bardzo często w praktyce powoduje, że bardzo trudno go odwołać.

[i]Na pytania odpowiada Paweł Puch, prawnik, portal oferty.net[/i]

[ramka][b]WARTO WIEDZIEĆ[/b]

[srodtytul]Zarząd a zarząca[/srodtytul]

[b]Jakie mogą być sposoby sprawowania zarządu we wspólnocie?[/b]

- Wspólnoty mieszkaniowe – zgodnie z ustawą o własności lokali – mają obowiązek przyjąć jeden z dwóch wariantów zarządzania: albo powierzyć zarząd, albo go wybrać.

- Jeżeli wspólnota mieszkaniowa dokona wyboru zarządu, bardzo często będziemy mieć jeszcze do czynienia z zarządcą działającym na podstawie umowy zarządzania lub innej (zarząd zlecony).

- Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego. Wówczas we wspólnocie mieszkaniowej nie działa zarząd, a zarządzaniem zajmuje się zarządca, któremu zarząd powierzono.

- Duże wspólnoty, które nie powierzyły zarządu, muszą go wybrać. Wyboru zarządu właściciele dokonują w formie uchwały podjętej w trybie przewidzianym w ustawie o własności lokali. Wybrany zarząd jest jedno- lub wieloosobowy, a członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali albo z zewnątrz.

- Wybrany zarząd z reguły składa się z osób niebędących profesjonalistami, więc często zachodzi konieczność wynajęcia do prowadzenia bieżących spraw fachowca. Wspólnota mieszkaniowa może więc zlecić danej osobie zarządzanie na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu.[/ramka]

[ramka][b]WARTO WIEDZIEĆ[/b]