Mieszkanie z obciążoną hipoteką

Krzysztof Lange, radca prawny

Rz: Czy bezpiecznie jest kupować mieszkanie, które ma obciążoną hipotekę na rzecz banku kredytującego właściciela lokalu?

Krzysztof Lange: Tego typu transakcje nie są rzadkością. Większość dostępnych na rynku lokali mieszkalnych została przecież wcześniej zakupiona z udziałem środków finansowych pochodzących z udzielonego przez bank kredytu. Transakcja taka może być bezpieczna, pod warunkiem że będziemy przestrzegali kilku podstawowych zasad.

Jakich – co trzeba zrobić?

Przed zawarciem umowy sprzedaży konieczne jest przede wszystkim zebranie niezbędnych informacji o zobowiązaniu kredytowym sprzedawcy zabezpieczonym hipoteką na lokalu, który zamierzamy kupić. Musimy zatem ustalić zarówno wysokość tego zadłużenia, jak i warunki jego spłaty, od spełnienia których bank kredytujący uzależnia wydanie zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nabywanego lokalu.

A gdy chcę kupić mieszkanie od kogoś, kto ma je w kredycie we frankach szwajcarskich lub w euro – będzie trudniej niż przy kredycie w złotych? Od czego należy zacząć taką operację?

Jest to z pewnością bardziej skomplikowane niż w przypadku kupna mieszkania kupionego z kredytu udzielonego w złotówkach. Wiąże się bowiem z właściwym ustaleniem wysokości zobowiązania kredytowego opiewającego na walutę obcą, a spłacanego w złotych.

Musimy więc sprawdzić, na jakich zasadach bank kredytujący przelicza saldo zadłużenia wyrażone we frankach czy euro na złotówki. Zasady te wynikają z umowy kredytowej, ewentualnie z regulaminu.

Bardzo istotne ustalenie kursu wymiany waluty, w której kredyt został udzielony. Zazwyczaj będzie to kurs sprzedaży waluty stosowany w banku kredytującym. Przed zawarciem transakcji trzeba zatem w tym zakresie dokładnie przeanalizować umowę kredytu.

Konieczne też będzie zażądanie od sprzedawcy, by ten wystąpił do banku kredytującego o wydanie dokumentu, z którego powinno jednoznacznie wynikać, jakiej wysokości wpłata na rachunek kredytowy banku skutkować będzie całkowitą spłatą kredytu w i konsekwencji wyrażeniem przez bank zgody na wykreślenie hipoteki. W dokumencie tym, który zwykle przybiera formę promesy, powinny również znaleźć się warunki i terminy, od których dotrzymania bank uzależnia wydanie zgody na zwolnienie lokalu spod obciążenia hipotecznego.

Kiedy uzyskam pewność, że bank finansujący mieszkanie sprzedającego lokal zwolni hipotekę?

Hipoteka wygasa wskutek całkowitej spłaty zadłużenia kredytowego. Pewność taką uzyskamy zatem wtedy, gdy dokonamy przelewu na rachunek wskazany przez bank kwoty kapitału zadłużenia wraz z należnymi odsetkami oraz kosztami przewidzianymi w umowie kredytowej. Zwykle będzie to prowizja za przedterminową spłatę zobowiązania kredytowego. Nie wchodzi ona jednakże w grę w przypadku kredytu konsumenckiego, w więc takiego, którego wysokość w momencie zawarcia umowy kredytowej nie przekraczała 80 tys. zł.

Warto w związku z tym, jeszcze przed przeprowadzeniem transakcji sprzedaży, zorientować się co do charakteru i wysokości dodatkowych opłat związanych z przedterminową całkowitą spłatą kredytu, jak i co do formalności, jakich musi dopełnić kredytobiorca w związku z dokonaniem takiej spłaty. Mam tu na myśli zwłaszcza konieczność złożenia przez kredytobiorcę – sprzedawcę mieszkania wniosku do banku kredytującego o wcześniejszą spłatę zobowiązania kredytowego.

Wniosek taki zwykle powinien być złożony w ciągu trzech dni przed planowanym dniem spłaty. Jest to o tyle istotne, że w przypadku gdy sprzedający nie zawiadomi banku o zamiarze dokonania całkowitej spłaty kredytu przed terminem, wpłata środków nie spowoduje spłaty kredytu w całości i w związku z tym nie dojdzie do wygaśnięcia hipoteki.

A jeśli nie starczy przelanych przez nabywcę pieniędzy i okaże się, że zabraknie kilku czy kilkunastu tysięcy, aby bank sprzedającego wycofał się z zajętej hipoteki?

Ewentualne niedopłaty zawsze obciążają kredytobiorcę. Nabywca jednak również jest narażony na ryzyko odmowy przez bank wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki. Warto zatem zabezpieczyć się w umowie sprzedaży na wypadek, gdyby część ceny lokalu – przelewana wprost na rachunek kredytowy – okazała się niewystarczająca do całkowitej spłaty kredytu.

Najrozsądniej byłoby zawrzeć w umowie sprzedaży klauzulę, w myśl której pozostała część umówionej ceny za lokal zapłacona będzie przez kupującego dopiero po okazaniu przez sprzedawcę oświadczenia banku o całkowitej spłacie kredytu. Kupujący mógłby wtedy, na podstawie zaświadczenia banku o wysokości niedopłaty, przelać odpowiednią kwotę na rachunek kredytowy w ramach płatności należnej tytułem ceny sprzedaży lokalu.

W oświadczeniu banku powinny być szczegółowe informacje dotyczące zarówno wysokości zadłużenia wyrażonego w euro czy frankach, jak również kurs, po jakim bank kredytujący przeliczy wpłatę złotówkową na walutę kredytu.

Warto wiedzieć

Co jest najważniejsze przy transakcji kupna mieszkania w kredycie za kredyt?

• Trzeba poznać wysokość i warunki spłaty zobowiązania kredytowego zabezpieczonego hipoteką.

• W treści umowy sprzedaży lokalu powinny być uwzględnione warunki przedterminowej spłaty kredytu wymienione w promesie wykreślenia hipoteki (wydanej przez bank kredytujący sprzedającego).

• Kupujący powinien zadbać o uzyskanie odpowiedniego pełnomocnictwa sprzedającego lokal do odbioru z banku kredytującego dokumentów niezbędnych do skutecznego złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie kredytu.