Jak sprawdzić najemcę

Rz: Z czego najczęściej biorą się nieporozumienia między najemcą mieszkania a właścicielem lokalu?

Sławek Muturi:

Nieporozumienia biorą się z braku komunikacji. Właściciele wynajmujący mieszkania często w ogóle nie podpisują umów najmu, myśląc błędnie, że w ten sposób unikną zobowiązań podatkowych z tytułu dochodów z najmu. Bywa też, że podpisują umowę najmu znalezioną gdzieś w Internecie, która ma jedną stronicę. W takiej umowie znajdują się tylko podstawowe definicje prawne.

Natomiast podpisanie umowy najmu nie jest tylko potwierdzeniem stosunku cywilno-prawnego. To też doskonała okazja do tego, by strony wyjaśniły sobie wzajemne oczekiwania. By właściciel powiedział najemcy, co mu wolno, a czego nie wolno robić w powierzonym mieszkaniu, czego oczekuje i jakie będą konsekwencje nie przestrzegania zapisów umowy.

Najemca powinien pokazać zaświadczenie o wysokości zarobków, tak samo jak osoba kupująca – o wiele przecież mniej warte – żelazko na raty w sklepie AGD

Dlatego też dobry wzór umowy najmu powinien liczyć kilka stron i mieć kilka załączników. Taki wzór można znaleźć na stronie Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem, www.mieszkanicznik.pl.

Czytelnik pisze, że zawarł umowę o najem okazjonalny mieszkania. Najemca już od ponad dwóch miesięcy zalega z zapłatą czynszu. Ma też problem z opłatami we wspólnocie i za media, mimo monitów. Czytelnik pyta: jak można skutecznie i zgodnie z przepisami wyegzekwować dług? Dodaje, że umowa jest zawarta na czas określony i jej termin mija w grudniu. Co będzie, gdy najemca się wyprowadzi i nie zapłaci? A co robić, jeśli nie zechce się wyprowadzić?

Najem okazjonalny jest stosunkowo nową konstrukcją prawną, istnieje od około 1,5 roku i nie ma jeszcze wiele praktycznych doświadczeń z jego rzeczywistego funkcjonowania. Natomiast w teorii polega on na tym, że najemca poddaje się – w treści umowy najmu okazjonalnego – egzekucji w przypadku zalegania z opłatami lub koniecznością eksmisji i podaje adres, pod który miałby zostać ewentualnie eksmitowany. Właściciel tego wskazanego mieszkania (najczęściej rodzice) oświadczają z kolei , że bezwarunkowo przyjmą pod dach tę osobę, gdyby doszło do eksmisji.

W przypadku problemów właściciel mieszkania powinien udać się do sądu, by uzyskać tytuł wykonalności, co nie powinno zająć sądowi więcej niż kilka dni. Z tym tytułem wykonalności może pójść do komornika, a ten może przystąpić do czynności wyegzekwowania długu lub eksmisji.

Czytelniczka zawarła umowę przedwstępną najmu mieszkania, dając zaliczkę. Gdy przyszła do lokalu z bagażami, okazało się, że są tam karaluchy. Zadzwoniła po właściciela i powiedziała, że rezygnuje, bo z robactwem nie będzie mieszkać. Właściciel lokalu powiedział, że to niemożliwe, że robactwa nie było i nie oddał jej zaliczki. Spór trwa. Co robić? Czytelniczka chce kierować sprawę do sądu.

To jest bardziej problem prawny niż problem związany stricte z najmem bo tego typu spory mogą się pojawić w różnych sytuacjach życiowych. Kupiłem towar i okazał się wadliwy, a sprzedawca nie chce oddać pieniędzy. Oprócz negocjacji (na przykład zgoda na częściowy zwrot zaliczki) nie ma chyba innego sposobu niż droga sądowa na dochodzenie swoich roszczeń. A do tego przydadzą się jakieś dowody – zdjęcia, zeznania świadków, potwierdzenie wpłaty zaliczki.

W ramach inicjatyw na rzecz cywilizowania niedorozwiniętego dziś w Polsce rynku najmu prywatnego, Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem wprowadzi Kodeks Etyki Mieszkaniczników.  W Kodeksie zostaną zawarte zasady najmu, do przestrzegania których się zobowiązaliśmy. Przypadki łamania tych zasad najemca będzie mógł zgłaszać do Komisji Etyki. Jesteśmy przekonani, że zwiększy to poziom profesjonalizmu wśród społeczności właścicieli mieszkań na wynajem.

Czytelnik dał ogłoszenie o najmie mieszkania. Lokal należy do niego, ale jego ojciec ma w nim dożywocie zapisane notarialnie. Lokal jest wynajmowany, ponieważ czytelnik musiał umieścić niepełnosprawnego ojca w domu opieki (potrzebuje 24-godz. opieki). Pieniądze z najmu w całości na dom opieki, gdyż renta ojca jest skromna. Czy w takiej sytuacji czytelnik ma prawo wynająć mieszkanie? Czy musi płacić podatek od najmu, skoro całą kwotę przekazuje na pokój ojca w domu opieki?

Nie ma przeszkód by wynajmować mieszkanie, jeśli nikt w nim fizycznie nie mieszka. Natomiast nie ma znaczenia na co przeznaczane są przychody uzyskiwane z najmu – zawsze podlegają one opodatkowaniu. Kiedyś istniała w Polsce możliwość odpisywania darowizn na rzecz potrzebujących w zeznaniach podatkowych, ale rząd sukcesywnie zamykał tę furtkę. Natomiast dobra wiadomość jest taka, że przychody z najmu można rozliczać ryczałtowo. Stawka wynosi 8,5 proc. bez możliwości odliczania kosztów uzyskania przychodów. Natomiast rozliczając się na zasadach ogólnych (czyli zgodnie ze skalą podatkową) lub prowadząc działalność gospodarczą, można odliczać koszty uzyskania przychodów, m.in koszty napraw i remontów, koszty odsetek od kredytu zaciągniętego na zakup tego mieszkania oraz amortyzację.

W pewnych warunkach - gdy mieszkanie znajduje się w budynku starszym niż pięć lat i  nie było wcześniej amortyzowane, można stosować przyśpieszoną amortyzację, która pozwala odliczać nie 1,5  czy 2,5 proc., ale aż do 10 proc. wartości mieszkania jako koszt uzyskania przychodu. Wtedy może się okazać, że płacić musimy 0 złotych podatku. Zgodnie z prawem.

Jakich najemców, w jakich sytuacjach trudno będzie usunąć z lokalu, choć zalegają z płaceniem czynszu od miesięcy? Kiedy właściciele mieszkań są zmuszeni do utrzymywania najemców?

Istnieje tylko jeden 100-procentowo skuteczny sposób na pozbycie się kłopotliwych najemców. Nie należy podpisywać z nimi umowy najmu i przekazywać im mieszkania. Służy temu procedura finansowej weryfikacji najemców, którą powinno się stosować przed podpisaniem umowy najmu. Najemca powinien okazać się zaświadczeniem o wysokości swoich zarobków, tak samo jak osoba kupująca – o wiele przecież mniej warte – żelazko na raty w sklepie AGD.

Ale nawet najemca, który pozytywnie przeszedł naszą weryfikację może popaść w tarapaty – stracić pracę, rozstać się z żoną, popaść w alkoholizm czy mieć zatarg z prawem. I w konsekwencji przestaje płacić czynsz za najem mieszkania. Których najemców jest wtedy najtrudniej usunąć? Tych którzy zalegają najdłużej, na najwyższą kwotę. Najem jest podobny do bankowości. Jeśli pożyczyłeś 100 tys. złotych i nie masz jak oddać, to masz problem. Ale jeśli pożyczyłeś 100 mln złotych i nie masz jak oddać, to bank ma problem.

Morał jest taki, że należy systematycznie monitorować terminowość wpłat czynszu. I jak najszybciej stanowczo reagować na pierwsze oznaki opóźnień. Mieć zero tolerancji na opóźnienia. Bo inaczej z właściciela mieszkania zaczynasz się przeistaczać w bank. A nie masz do tego licencji.

Podobno są tacy najemcy, którzy z zasady w pewnym momencie umowy przestają płacić czynsz, a potem znikają. Czy jest baza nieuczciwych najemców? Jak sprawdzić, komu powierzamy mieszkanie?

Rzeczywiście tak jest. Szacuje się, że w Anglii jest 3-5 proc. zawodowych najemców-oszustów. Chcą się wprowadzić do domu bez przekazania właścicielowi pieniędzy. Potem zaczynają zwodzić, grać na czas. Znają wszystkie prawne kruczki. A gdy już zakończą cały arsenał kruczków, ładnie się ubierają w drogie markowe ciuchy i swoimi Bentleyami jadą na poszukiwanie kolejnego domu, a raczej na naiwniaka będącego właścicielem innej nieruchomości.

Aby się zabezpieczyć przed takimi oszustami, w Anglii, ale też w innych krajach, zaczęto budować bazy danych złych najemców. W Polsce dotąd takich baz nie było. Ale dzięki zachętom ze strony nowopowstałego Stowarzyszenia Mieszkanicznik pojawiły się równolegle aż cztery inicjatywy komercyjnych przedsięwzięć, by takie bazy powstały. Mam nadzieję, że ruszą wkrótce. Póki co pozostaje nam mechanizm finansowej weryfikacji najemców. To oraz szczegółowa umowa najmu z drobiazgowym protokołem zdawczo-odbiorczym skutecznie zniechęcą potencjalnego oszusta. Będzie on wolał znaleźć sobie łatwiejszą ofiarę.