W Polsce jest ok. 400 centrów handlowych, liczących w sumie 9,2 mln mkw. W ubiegłym roku oddano 374 tys. mkw. nowej powierzchni.

– To był czas handlowego boomu w mniejszych miastach, zwłaszcza w liczących mniej niż 100 tys. mieszkańców. O centra handlowe wzbogacił się m.in. Ciechanów, Bełchatów, Tczew, Grudziądz, Świdnica, Kluczbork czy Kędzierzyn-Koźle. W tym roku wprawdzie aż 41 proc. powierzchni powstanie w dużych aglomeracjach, ale równolegle rozwijać się będą również mniejsze rynki – zapewnia Edyta Potera z Jones Lang LaSalle.

W sumie, jak podają eksperci z firmy CBRE, ten rok przyniesie kolejne 747 tys. mkw. nowej pow. handlowej w całym kraju.

Mniejsze formaty

Rynek powierzchni handlowych coraz bardziej się polaryzuje – z jednej strony deweloperzy szukają nisz w dużych aglomeracjach, z drugiej – biorą pod lupę coraz mniejsze miejscowości.

– Zainteresowanie przesuwa się w kierunku miast liczących po 100 czy 200 tys. mieszkańców, takich jak Grudziądz, Łomża, Olsztyn czy Zielona Góra. Deweloperzy znajdują potencjał w jeszcze mniejszych miejscowościach, liczących 50-100 tys. mieszkańców – zapewnia Beata Kokeli z firmy CBRE.

W małych miastach w budowie znajduje się ok. 20 projektów. Powstają  m.in. w Chojnicach, Czechowicach-Dziedzicach, Ełku, Inowrocławiu, Łomży, Nowym Sączu czy Siedlcach. – Projekty w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców zapowiada m.in. Rank Progress, Elbfonds i Dekada Realty – wylicza Katarzyna Michnikowska z Cushman & Wakefield.

Na nowe formaty handlowe czekają miejscowości podwarszawskie, np. Legionowo, Otwock, Pruszków i Wołomin. – Miejsce do budowania jest także w Nysie, Chełmie, Włocławku czy Zielonej Górze – zapewnia Beata Kokeli.

Optymalna wielkość obiektów handlowych w mniejszych miastach, zdaniem Edyty Potery, powinna oscylować w granicach około 20 tys. mkw.  w zależności od lokalizacji i specyfiki danego miasta.

– W miastach poniżej 100 tys. mieszkańców powstają różnego rodzaju obiekty – duże centra handlowe o profilu regionalnym (np. Brama Pomorza w Chojnicach), parki handlowe typu „zakupy codzienne" (Park Handlowy Grudziądz), czy miejskie centra handlowe (Galeria Veneda Łomża). Deweloperzy wciąż eksplorują nowe koncepty i lokalizacje, dopasowując rozwiązania do konkretnych przypadków – mówi Katarzyna Michnikowska.

Parki handlowe w mniejszych miastach są zwykle skromniejsze niż podobne obiekty powstające na obrzeżach aglomeracji. – Deweloperzy decydują się na budynki parterowe, z bezpośrednim wejściem, oferujące artykuły spożywcze, usługi, aptekę, drogerię oraz sklepy z ubraniami, sportowe czy multimedia – wymienia Beata Kokeli. – Ze względu na mniejsze ryzyko finansowe, w mniejszych miejscowościach rynek ten otworzył się dla rodzimych deweloperów – dodaje.

Do modernizacji

W wielu miastach poniżej 100 tys. mieszkańców nie ma żadnego nowoczesnego obiektu handlowego. Ale rynek ten nie jest łatwy, gdyż – jak zauważa Katarzyna Michnikowska – w części z nich są już projekty w budowie lub na zaawansowanym etapie planowania.

Jak dodaje Andrzej Jarosz, przedstawiciel spółki deweloperskiej Mayland Real Estate, w takich miastach można postawić dwa, co najwyżej trzy centra handlowe. Natomiast miejscowości do 50 tys. mieszkańców przyjmą jeden obiekt.

Z kolei większość średnich miast eksperci uważają za nasycone powierzchnią handlową. – Potencjał jest jeszcze w Elblągu, Kaliszu czy Olsztynie, jeśli chodzi o miasta do 400 tys. mieszkańców. Mają one bowiem niski wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową – uważa Edyta Potera.

Zdaniem Andrzeja Jarosza, nawet na tzw. nasyconych rynkach można znaleźć miejsce na niszowe, profilowane centra handlowe, czyli outlety, lub retail parki.

– Największy potencjał mają centra handlowe istniejące od lat na danym rynku, które powinny zostać zmodernizowane – przekonuje Andrzej Jarosz. Start każdego nowego projektu deweloperskiego zależy dziś od poziomu zawartych umów najmu typu pre-let. O powodzeniu przedsięwzięcia będzie też decydować m.in. wysokość budżetu przeznaczonego na zachęty i kontrybucje finansowe dla najemców.

– Minęły już czasy, w których lokalizacja gwarantowała sukces. Nasycenie powierzchnią handlową na danym rynku powinno być istotnym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji przez inwestora.  Bywa, że deweloper kupił grunt dawno, a w międzyczasie w okolicy powstały inne obiekty handlowe. W takiej sytuacji powodzenie przedsięwzięcia uratować może format projektu całkiem odmienny od już zrealizowanego – tłumaczy Beata Kokeli.

Opinia:

Hanna Bomba-Wilhelmi, RegioPlan Consulting