Czy umowa najmu lokalu użytkowego może mieć zwykłą formę, czy lepiej iść do notariusza?

Emilia Waszkiewicz: Jeżeli chodzi o lokale użytkowe, to z punktu widzenia najemcy zdecydowanie warto pójść do notariusza. Umowa najmu nie musi mieć jednak formy aktu notarialnego, wystarczy pisemna, z zachowaniem daty pewnej. Oznacza to, że podpisaną umowę należy okazać notariuszowi, który umieści na umowie stosowną wzmiankę.

Zachowanie tej formy spowoduje, że w przypadku sprzedaży przedmiotu najmu nowy właściciel nie będzie miał prawa wypowiedzenia umowy najmu. Gdyby umowa była zawarta w zwykłej formie pisemnej, bez daty pewnej, nowy właściciel mógłby wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia

A umowa najmu mieszkania – potrzebuje poświadczenia notarialnego?

Kodeks cywilny przewiduje, że przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu w posiadanie. W praktyce jednak ten przepis ma znikomy zakres zastosowania, ponieważ najem lokali mieszkalnych podlega regulacji Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, i rządzi się innymi prawami.

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego, podlegającego wymienionej ustawie, wystarczy że umowa będzie zawarta w zwykłej formie pisemnej.

Z uwagi na zapisy ustawy, umowa taka może być wypowiedziana tylko w przypadkach wymienionych w tej ustawie i nie ma znaczenia, czy umowa najmu jest zawarta w zwykłej formie pisemnej, czy w formie notarialnej.

Jakie są zwykle punkty zapalne w relacjach: najemca – wynajmujący?

Jeżeli chodzi o najem lokali użytkowych, np. biur, które zazwyczaj są zawierane na czas określony i mogą być wypowiedziane z przyczyn określonych w umowie, z pewnością strony mają sprzeczne interesy, jeżeli chodzi o możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy.

Wynajmującemu zależy na pewności, że umowa nie będzie rozwiązana przez najemcę przed upływem uzgodnionego okresu najmu, a najemca chce mieć zwykle jakąś furtkę wyjścia, np. z powodu zmiany sytuacji finansowej, czy też innych powodów biznesowych.

Kolejnym przykładem mogą być opłaty z tytułu kosztów operacyjnych dotyczących utrzymania i funkcjonowania części wspólnych budynku. Wynajmujący chce przerzucić większość takich kosztów na najemcę i proponuje szeroki katalog takich kosztów, zazwyczaj otwarty, a najemca chce te koszty jednoznacznie określić i ograniczyć, proponując szereg wyłączeń.

Często dyskutowane są również zapisy dotyczące zakończenia umowy najmu i zwrotu nakładów na lokal. Najemcy zazwyczaj zależy na zabraniu swoich rzeczy i opuszczeniu lokalu po wygaśnięciu umowy, natomiast wynajmujący czasem oczekuje, by najemca przywrócił lokal do stanu z daty przekazania lokalu. Takich przykładów jest więcej: kary umowne, odbiór lokalu, naprawa wad itd.

A w przypadku najmu mieszkania?

Najważniejsze kwestie to zwykle możliwość wprowadzania zmian w lokalu, odpowiedzialność za naprawy, wysokość kaucji, czy też możliwość wypowiedzenia umowy. Jednak z uwagi na zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący ma tu dość małe pole manewru.

Zdarza się, że ten sam punkt umowy może być interpretowany na dwa sposoby, w zależności od interesów obu stron. Czego dotyczą spory?

Często usuwania usterek. Dlatego warto możliwie jak najbardziej precyzyjnie opisać w umowie, kto za co jest odpowiedzialny. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, wynajmujący zobowiązany jest do utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku, w tym wykonywania większych napraw i remontów, a na najemcy spoczywa dokonywanie drobnych bieżących napraw, takich jak drobne naprawy podłóg, drzwi, malowanie, drobne naprawy instalacji itp.

Spory pomiędzy stronami mogą się również pojawić w sytuacji, gdy najemca żąda obniżenia czynszu z uwagi na wady przedmiotu najmu, do czego jest uprawniony na podstawie przepisów kodeksu cywilnego. Muszą to być jednak wady ograniczające przydatność lokalu do umówionego użytku, a czynsz powinien być obniżony proporcjonalnie. Te kwestie mogą być w praktyce trudne do ustalenia i powodować spory pomiędzy stronami.

A  jeżeli chodzi o zaległości w opłatach?

Zwykle strony umowy bardzo precyzyjnie określają, jakie środki przysługują w takiej sytuacji wynajmującemu. Jednak niezależnie od postanowień umowy, wynajmujący może wypowiedzieć ją dopiero wtedy, gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności i nie dokona zapłaty po udzieleniu mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.

Nie wyrzucaj dobytku najemcy-dłużnika, bo zapłacisz odszkodowanie

Postanowienia umowy przewidujące krótsze terminy są bezskuteczne i jeżeli zostaną zastosowane przez wynajmującego, to może to oczywiście prowadzić do sporu.

Co zrobić, gdy najemca nie chce się wyprowadzić, zajmuje lokal, a nie płaci. Czy można, po wezwaniu do wyprowadzki, wystawić jego rzeczy do magazynu, na ulicę?

Umowa najmu zazwyczaj przewiduje, jakie kroki może podjąć wynajmujący, gdy najemca nie płaci czynszu lub opłat eksploatacyjnych. Zwykle w pierwszej kolejności wynajmujący korzysta z ustanowionego zabezpieczenia, czyli kaucji lub gwarancji bankowej, a gdy najemca dalej nie płaci, wynajmujący ma prawo wypowiedzenia umowy najmu.

Umowy zazwyczaj przewidują również, że w sytuacji, gdy najemca nie płaci, wynajmujący jest dodatkowo uprawniony do odłączenia mediów. Takie zapisy mają po pierwsze dyscyplinować najemców, a po drugie uchronić wynajmującego przez kolejnymi kosztami.

Jeżeli po rozwiązaniu umowy najmu najemca nie chce się wyprowadzić, należy wystąpić do sądu o eksmisję. Taka sprawa sądowa zazwyczaj trwa dosyć długo, natomiast wynajmujący może żądać zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Niezależnie od powyższego, wynajmujący niejednokrotnie stosują różnego rodzaju sztuczki, żeby usunąć niechcianego najemcę, np. wymieniają zamki, usuwają rzeczy najemcy i umieszczają je w przechowalni.

Jednak takie działania, choć mogą okazać się skuteczne, powodują, że najemca może mieć roszczenia odszkodowawcze w stosunku do wynajmującego. Z tego właśnie powodu wystawienie rzeczy najemcy np. na ulicę, narażając je na zniszczenia bądź kradzież, z pewnością nie jest dobrym rozwiązaniem.

Jak ustala się czynsz w przypadku lokalu użytkowego?