Zamieniać czy sprzedawać mieszkanie

Czy łatwo dziś zamienić mieszkanie, np. piętro na parter, większe na mniejsze, czy raczej lepiej sprzedać i kupić inne, bo o chętnych na zamiany trudno?

Krzysztof Oppenheim: Szacuję, że minimum 10 proc. właścicieli mieszkań z chęcią zamieniłoby się na inną nieruchomość, gdyby było to w miarę proste. Powodem zmiany lokum może być np. wielkość  mieszkania – za małe lub za duże, lokalizacja, piętro, chęć poprawienia standardu lub uciążliwy sąsiad.

Jeśli próbujemy dokonać zamiany we własnym zakresie, musimy znaleźć inną rodzinę, która posiada mieszkanie, jakie nas interesuje, i rodzina ta musi być zainteresowana naszym lokalem. Ponieważ nie jest to proste, forma zamiany bezpośredniej jest zjawiskiem marginalnym na rynku obrotu nieruchomościami.

Zdarza się, że ktoś z powodu choroby czy wieku nie jest w stanie wchodzić na czwarte piętro, ale ma mieszkanie w centrum miasta. Czy uda się zamienić lokal na podobny na niskim piętrze lub położony wyżej, ale z windą, bez dopłaty? Od czego zależy powodzenie transakcji zamiany?

Skuteczność przy transakcji zamiany zależy od wielu czynników, ale z moich doświadczeń wynika, że najważniejszy jest tu czynnik ludzki. Przede wszystkim potrzebna jest do tego fachowa pomoc i determinacja. Dość często spotykam się z sytuacją, że jeden z małżonków obstaje za zamianą, a drugi – wprost przeciwnie. W takich sytuacjach efektem próby zamiany częściej jest wojna w rodzinie niż nowe lokum.

Do zamiany nie dojdzie też, kiedy zamieniający chce na tej transakcji zrobić złoty interes. Swoje mieszkanie wycenia znacznie powyżej wartości rynkowej, a to, na które chce się zamienić – bardzo nisko.

Powodzenie transakcji zależy głównie zatem od faktycznej chęci wszystkich członków rodziny do jej przeprowadzenia oraz od rozsądnego podejścia do rozliczeń z drugą stroną. Oczywiście dochodzi też kwestia finansowa: jeśli planujemy przeprowadzić się do droższej nieruchomości, to albo musimy mieć na dopłatę własne środki, albo mieć zdolność kredytową.

W opisanej w pytaniu sytuacji, z mojego punktu widzenia, sprawa zamiany wydaje się bardzo łatwa. Pod warunkiem, że dana osoba nie będzie bardzo wybredna przy selekcji ofert.

Nie zmienia to jednak faktu, że próby zamiany bezpośredniej skazane są często na porażkę.

A może lepiej, niż zamieniać mieszkania na inne, zostać w starym lokum, a zdecydować się na przekazanie lokalu – szczególnie w przypadku starszych, schorowanych osób, niechętnych przeprowadzkom  – w zamian za miesięczną rentę od  prywatnego funduszu?

Nigdy w życiu! Jest to najgorsze rozwiązanie. Przekazanie własności mieszkania wartego kilkaset tysięcy złotych w zamian za obietnicę otrzymywania kilkuset złotych miesięcznie to czyn, na który nie zdecydowałby się nikt o przynajmniej minimalnej świadomości finansowej.

Jeśli do takiej sytuacji dochodzi, jest to zwykle wina rodziny, która zostawiła daną osobę, starszą i schorowaną, bez odpowiedniej opieki. Ale w sumie to właśnie rodzina tej osoby straci najwięcej.

Zdaję sobie sprawę, że dla niektórych ludzi, starszych i schorowanych, przeprowadzenie formalności związanych z zamianą mieszkania to sprawa niemożliwa, dlatego właśnie fundusze oferujące odwróconą hipotekę mają rację bytu.

Jestem zagorzałym przeciwnikiem tego rozwiązania. Pamiętajmy też o tym, że dziś fundusz jest i płaci, ale nie wiemy, co będzie jutro. Może ogłosi upadłość? A może firma ta okaże się niesolidna? Czy w takiej sytuacji starsza i schorowana osoba poradzi sobie z rozwiązaniem problemu? Skąd weźmie pieniądze na prawnika?

Czy w tym roku zgłasza się więcej osób, które nie radzą sobie z kredytami, więc muszą pozbyć się nieruchomości? Czy rzeczywiście liczba licytacji lokali w związku z egzekucją komorniczą rośnie?

W dobie kryzysu nie jest trudno wpaść w problemy finansowe. Jeśli więc obserwujemy, że w naszym rodzinnym budżecie pozycja „koszty" systematycznie przewyższa pozycję „przychody", i nie jest to chwilowy problem, w tym wypadku zdecydowanie radzę wykorzystać do poprawy sytuacji kapitał zamrożony w posiadanej nieruchomości.

Przykład: jeśli suma naszych zobowiązań wynosi np. 100 tys. zł z tytułu różnych pożyczek i kart kredytowych, a wartość mieszkania oceniamy na 400 tys. zł, to przejście do tańszego lokalu o wartości ok. 300 tys. zł być może pozwoli na spłatę wszelkich zobowiązań lub bardzo znacząco je zredukuje. Nie w każdym przypadku da się skorzystać z dobrodziejstw kredytu konsolidacyjnego, np. przy utracie pracy, kiedy nie posiadamy zdolności kredytowej, nie ma możliwości uzyskania jakiegokolwiek kredytu.

Czy przybywa mieszkań na licytacjach komorniczych?

Liczba licytacji komorniczych rośnie z miesiąca na miesiąc. To typowe w okresie kryzysu. Jednak w wielu przypadkach udałoby się ich uniknąć, gdyby nie sentyment zadłużonych  do posiadanego mieszkania.

To uczucie nie pozwala na zastosowanie rozsądnego rozwiązania, czyli np. zamianę lokalu. Sytuację może uratować chłodne spojrzenie na sprawy finansowe i ocena wartości netto posiadanych aktywów. Oznacza to, że od wartości mieszkania odejmujemy sumę naszych zobowiązań i robimy realistyczne prognozy finansowe na przyszłe miesiące.

Czy naprawdę musimy mieszkać we własnym lokalu? Być może najprościej jest sprzedać mieszkanie, rozliczyć się z wierzycielami i wynająć coś taniego?

Moim zdaniem w trudnych sytuacjach Polacy zbyt często zamiatają sprawę pod dywan, licząc, że jakoś to będzie: a może bank – widząc, że mamy kłopoty finansowe – zgodzi się na obniżenie raty, a może dostaniemy świetną pracę? Tego typu rozumowanie najczęściej kończy się pełną katastrofą finansową: licznik zadłużenia bije i z dnia na dzień zobowiązania są większe. Wyższe będzie więc także wynagrodzenie komornika. A mieszkanie na licytacji zostanie sprzedane znacznie poniżej ceny rynkowej. Na dodatek dojdą koszty sądowe za przeprowadzenie licytacji.

Kto ma kłopoty ze spłatą kredytów hipotecznych?

Gdy przychodzi kryzys, okazuje się dość często, że oszczędności danej rodziny są małe lub nie ma ich wcale. Nagła utrata pracy lub choćby obniżka dochodów może dość szybko w takiej sytuacji doprowadzić do utraty bieżącej płynności finansowej.

Fatalnie się składa, że w Polsce nie działa zupełnie ustawa o upadłości konsumenckiej. To kolejny bubel naszych parlamentarzystów.

Może więc dojść do sytuacji, kiedy po egzekucji komorniczej nie dość, że stracimy dach nad głową, to i tak zostaniemy z długami.

Będzie to miało miejsce wtedy, kiedy kwota ze sprzedaży lokalu osiągnięta na licytacji nie pokryje wszystkich zobowiązań kredytobiorcy, a to oznacza, że wierzyciele będą nas ścigać.