Inwestycje w ziemię

Ziemia rolna – według danych Agencji Nieruchomości Rolnych – drożała w Polsce nawet w okresach spowolnienia gospodarczego. Z najnowszych danych za drugi kwartał tego roku wynika, że średnia cena gruntów rolnych wyniosła 21,3 tys. zł za hektar i była wyższa od uzyskanej w drugim kwartale 2012 r. o 2806 zł, czyli o 15,2 proc.

– Najbardziej opłacalne jest dzisiaj przekształcanie gruntów rolnych na cele usługowe lub mieszkaniowe. W takim przypadku zarabiamy na dysproporcji cen gruntów o różnym przeznaczeniu. Działka musi jednak spełnić wiele wymogów, aby można ją było wykorzystać w tym celu – mówi Piotr Suchodolski z Wealth Solutions.

Od czego zacząć?

Jeśli decydujemy się z pól zrobić tereny pod osiedle, najważniejsza  jest lokalizacja i komunikacja w danym miejscu. – Gdy planujemy przekształcenie na cele mieszkaniowe, to warto postawić na sprawne połączenie z większym ośrodkiem miejskim, który jest lokalnym centrum na rynku pracy. Do tego warto wybierać lokalizacje z już istniejącym zapleczem usługowym, edukacyjnym czy dostępem do terenów zielonych i rekreacyjnych. Czyli kupować tam, gdzie sami moglibyśmy zamieszkać – podpowiada Piotr Suchodolski.

Poza tym należy dokładnie sprawdzić status prawny nieruchomości i skrupulatnie poznać każdy zapis w księdze wieczystej. Tak, żeby w przyszłości nie zaskoczyły nas na przykład uciążliwe służebności na rzecz sąsiadów. – Warto stawiać na gminy charakteryzujące się dodatnim saldem migracji, czyli inwestujmy tam, gdzie płyną ludzie. Dzięki tej strategii łatwiej znajdziemy później nabywców działek – podkreśla Piotr Suchodolski.

Warto również stawiać na obszary dobrze znane. Dzięki temu będziemy wiedzieli, że dany teren wprawdzie pięknie się prezentuje w środku lata, ale wiosną jest okresowo podtapiany i ciężko będzie nam znaleźć chętnego do jego zabudowy. Trzeba też mieć wiedzę o planowanych przez władze lokalne i centralne inwestycjach. Każda z nich bowiem może mieć wpływ na wartość naszej nieruchomości.

Kupując działkę, musimy również uwzględnić jej wielkość oraz kształt. Nieforemna działka może być trudna do podzielenia, a z podziału zbyt dużej powstanie wielka liczba małych działek budowlanych, na które ciężko będzie nam znaleźć nabywców w jednym miejscu.

Ferma drobiu, czyli klęska

Także Paweł Adach, ekspert z firmy PL Nieruchomości Linia Zachodnia Anetta Szwonder, podkreśla, że inwestując w grunt, powinniśmy zdawać sobie sprawę, że nasz potencjalny zysk uzależniony jest od znacznie większej liczby czynników niż wzrost i spadek cen ziemi.

– Tylko pozornie inwestowanie w grunty jest łatwe, bo cóż trudnego w kupnie dużej działki, podzieleniu jej na mniejsze i sprzedaży z zyskiem. Kłopot rozpoczyna się z chwilą, kiedy inwestor zostaje postawiony w obliczu dodatkowych kosztów, z których istnienia nie zdawał sobie sprawy, np. opłata adiacencka, opłata planistyczna, podatek dochodowy. To właśnie te opłaty działają jak przysłowiowy kubeł zimnej wody na początkujących inwestorów, którym zamarzył się ogromny zysk w krótkim czasie – mówi Paweł Adach.

Dla niedoświadczonego inwestora to, co znajduje się pod ziemią, nie ma większego znaczenia, lecz ma znaczenie dla inwestora, który na danym terenie planuje wybudować budynki. – I tu rozpoczyna się kolejna inwestorska gehenna, gdyż nie można wznosić budynków, które swoim posadowieniem naruszałyby jakiekolwiek instalacje podziemne, a do takich zaliczamy m.in. dreny melioracyjne, gazociągi, wodociągi, przyłącza energetyczne – mówi Paweł Adach.

W przypadku drenów melioracyjnych istnieje możliwość przebudowy instalacji w taki sposób, aby nie kolidowała ona ze wznoszoną inwestycją, ale wiąże się to z wykonaniem projektu przebudowy, uzyskaniem zgody odpowiedniego urzędu, a finalnie z wykonaniem przebudowy na własny koszt. Nieoczekiwane koszty pojawią się również z chwilą, kiedy inwestor zostanie uświadomiony, że na terenie działki, którą nabył, znajdują się stanowiska archeologiczne.

– Tak jak w przypadku drenów melioracyjnych stanowią one przeszkodę, której należy stawić czoło. Można to zrobić poprzez zlecenie badań archeologicznych przed rozpoczęciem prac ziemnych, ale oczywiście wiąże się to z koniecznością uzyskania stosownych pozwoleń oraz pokryciem kosztów owych prac – podpowiada Paweł Adach.

Największe pułapki czyhają na tych, którzy kupują teren po okazyjnej cenie.

– Tak też było w przypadku inwestora, który nabył grunt w jednym z podwarszawskich miast, nieświadom całkowicie, że jego losy są uzależnione od siły wiatru i kierunku, w jakim wieje. Już po fakcie okazało się, że teren znajduje się nieopodal fermy drobiu i w zależności od siły i kierunku, z jakiego wiał wiatr, albo działka jest idealna do wypoczynku, albo jest zmorą, bo zapachy całkowicie wykluczają możliwość normalnego egzystowania – opowiada historię pechowego inwestora Paweł Adach.

Rolna na zawsze?

Ewa Klos-Rychter, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości z wrocławskiej  firmy Klos Nieruchomości – Kancelaria Prawna, przestrzega przed zamrożeniem kapitału w polach na wiele lat.

– Najbardziej bezpieczną, ale najmniej zyskowną inwestycją jest zakup działki budowlanej. Przemyślany zakup działki rolnej może natomiast przynieść wielokrotne pomnożenie kapitału. Jest to jednak najbardziej ryzykowna inwestycja z uwagi na konieczność podjęcia kroków w celu odrolnienia ziemi. A to proces długotrwały i obarczony dużym stopniem niepewności – podkreśla Ewa Klos-Rychter.

Jedno jest pewne, im większe ryzyko – zatem im niższa cena ziemi rolnej – tym większy zysk. A może się okazać, że z taniego pola nie da się zrobić drogiej działki budowlanej, choć wokół stoją domy.

– Zgodnie z ostatnią nowelizacją ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 8 marca 2013 r. przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne wszelkich gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III , niezależnie od ich powierzchni, wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Nowelizacja weszła w życie w dniu 25 maja 2013 r. Oznacza ona w praktyce, że przekwalifikowanie gruntów o wysokiej klasie bonitacyjnej jest prawie niemożliwe – ostrzega Ewa Klos-Rychter.

Ekspertka dodaje, że brak planu zagospodarowania przestrzennego w miejscu, gdzie znajduje się upatrzona działka, paradoksalnie może zwiększyć szanse na uzyskanie pożądanej decyzji o warunkach zabudowy lub na uchwalenie odpowiedniego planu w przyszłości. Samo przekształcenie terenu w budowlany nie wystarczy. Należy pamiętać o konieczności podziału działek na mniejsze (duże areały ziemi sprzedają się niezmiernie  rzadko), o zapewnieniu dojazdu (dość często drogi dojazdowe zaznaczone w miejscowym planie pozostają jedynie na rysunku przez wiele lat) oraz o zaopatrzeniu działek w media.

– Każde z powyższych uwarunkowań niesie za sobą dodatkowe koszty planowanej inwestycji. Warto wczytać się dokładnie w postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy nie przewidują one dodatkowych ograniczeń związanych na przykład z objęciem działki strefą ścisłej ochrony konserwatorskiej –  mówi Ewa Klos-Rychter.

grazyna.blaszczak@parkiet.com

Opinia

Henryka Wilczyńska, Biuro Nieruchomości „Pomorze"

IInwestycje w działki to przede wszystkim lokata kapitału niewymagająca zaangażowania. Posiadanie gruntu niezabudowanego w porównaniu z nieruchomościami zabudowanymi (w tym lokalami) nie wymaga dalszych inwestycji (remontów, napraw itp.).