Gdzie trudno będzie wybudować dom lub biurowiec

Rz: Ostatnio Naczelny Sąd Administracyjny wydał wyrok, zgodnie z którym odległość budynku od cmentarnego muru musi wynosić co najmniej 50 metrów. Nasz czytelnik twierdzi, iż ten wyrok oznacza, że właściwie nie może on na swojej działce już nic wybudować. Gdyby się tak daleko odsunął od ogrodzenia cmentarza, to zabrakłoby mu terenu. Czy rzeczywiście nie dostanie pozwolenia na budowę, skoro nie uzyskał ?go do tej pory?

Andrzej Lulka:

Na wstępie należy podkreślić, że orzeczenia wydawane przez jakiekolwiek sądy nie są w Polsce obowiązującym źródłem prawa. Orzeczenia sądowe mają za zadanie m.in. wyjaśniać wątpliwości związane ze stosowaniem prawa, a nie je zastępować. W związku z tym powyższy wyrok sam w sobie nie powinien zmieniać sytuacji inwestorów planujących przeprowadzenie inwestycji w okolicy cmentarza w świetle obowiązujących przepisów prawa.

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia ministra gospodarki komunalnej z 25 sierpnia 1959 r. w sprawie określenia, jakie tereny pod względem sanitarnym są odpowiednie na cmentarze, odległość cmentarza od zabudowań mieszkalnych nie może być mniejsza niż 150 metrów, z tym zastrzeżeniem, że odległość ta może być zmniejszona do 50 m pod warunkiem, że teren w granicach od 50 do 150 m odległości od cmentarza posiada sieć wodociągową i wszystkie budynki znajdujące się na terenie w ww. granicach i korzystające z wody są do tej sieci podłączone.

Mając na uwadze powyższe, czytelnik zamierzający uzyskać pozwolenie na budowę domu, jak również inni inwestorzy, którzy mają zamiar przeprowadzić inwestycję mieszkaniową, gastronomiczną lub z zakresu przemysłu spożywczego, nie uzyska pozwolenia na budowę, jeżeli  inwestycja miałaby być realizowana w odległości mniejszej niż wymagana przepisami prawa.

Nawet jeśli obok cmentarza już stoi dom, na budowę kolejnego może nie być zgody

A jeżeli w pobliżu cmentarza znajdują się już inne domy w mniejszej odległości niż odległość wskazana w wyroku NSA, czy można budować kolejny dom?

Jak już wcześniej wspomniano, wydane przez Naczelny Sąd Administracyjny orzeczenie dotyczy konkretnego stanu faktycznego, nie zmienia natomiast sytuacji wszystkich inwestorów, ponieważ pozwolenia na budowę wydawane są na podstawie obowiązujących przepisów prawa, a nie na podstawie orzeczeń sądów.

Jeżeli planowana inwestycja mieszkaniowa znajduje się w odległości mniejszej, niż przewiduje to prawo, to niezależnie od tego, czy na tym terenie znajdują się inne domy, inwestor nie uzyska pozwolenia na budowę.

W jakim jeszcze sąsiedztwie właścicielowi działki trudno będzie wybudować dom? Kupowanie działek pod dom w bliskości jakiego typu obiektów pan by odradził?

Już intuicja podpowiada, że niezalecane jest budowanie domów, budynków mieszkalnych, ?jak też prowadzenie innych inwestycji komercyjnych ?(np. biurowych) na terenach, które z racji swojego położenia lub warunków naturalnych mogą być uciążliwe dla mieszkańców lub użytkowników obiektów komercyjnych.

Odradzałbym budowę na terenach górniczych, zwłaszcza na terenach objętych tzw. V kategorią, czyli najwyższą kategorią szkód górniczych.

Nie decydowałbym się również na budowę na tzw. terenach zalewowych. Tereny te są zazwyczaj określone w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Budowa może być zakazana lub utrudniona na obszarach ograniczonego użytkowania, które tworzone są przez radę powiatu w drodze uchwały na podstawie ustawy – Prawo ochrony środowiska. Obszary te tworzone są w okolicach inwestycji, takich jak m.in. oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów komunalnych, kompostownie, trasy komunikacyjne, lotniska, linie i stacje elektroenergetyczne oraz instalacje radiokomunikacyjne, radionawigacyjne i radiolokacyjne.

Strumyk na działce, na której ma być przeprowadzona inwestycja, może zablokować budowę

Czy zwykły strumyk też stanowi przeszkodę dla inwestora?

Strumień zalicza się do powierzchniowych wód publicznych. W związku z tym jego istnienie na działce, na której ma być przeprowadzona inwestycja, może stanowić przeszkodę do prowadzenia inwestycji, ponieważ zgodnie z art. 27 ust. 1 prawa wodnego istnieje zakaz grodzenia nieruchomości przyległych do tych wód w odległości mniejszej niż 1,5 m od linii brzegu oraz zabronione jest w stosunku do tych nieruchomości zakazywanie lub uniemożliwianie przechodzenia przez ten obszar.

Przepisy powszechnie obowiązującego prawa, inne niż akty prawa miejscowego (czyli np. miejscowy plan), nie określają minimalnej odległości budynku od linii wody. Ograniczenia z tym związane mogą być wprowadzone na mocy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub też zostać określone w decyzji o warunkach zabudowy.

Z praktycznego punktu widzenia istotne jest sprawdzenie, czy grunt, na którym mamy zamiar prowadzić inwestycję, nie jest położony na tzw. terenach zalewowych. Nawet jeżeli tak nie jest, chociaż może nie jest to wiedza prawnicza, warto zrobić wywiad wśród okolicznych mieszkańców lub też innych użytkowników pobliskich terenów i dowiedzieć się, czy przepływający obok strumień nie powoduje utrudnień w korzystaniu z inwestycji, np. czy teren ten nie staje się okresowo podmokły.

Rozważyłbym również przeprowadzenie specjalistycznych badań geotechnicznych, które pozwolą m.in. na ustalenie poziomu wód gruntowych.

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę?

Na przykład na to, czy teren, na którym zamierzamy przeprowadzić inwestycję, nie jest położony na obszarze należącym do sieci Natura 2000. W takim wypadku na inwestora może zostać nałożony obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania inwestycji na ten obszar oraz uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę. Taki obowiązek może dotyczyć również innych terenów nieobjętych szczególną formą ochrony środowiska, zwłaszcza w przypadku zamiaru realizacji inwestycji mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko.

Czy rów melioracyjny może być przeszkodą nie do pokonania dla inwestora?

Rozważając utrudnienia związane z istnieniem w pobliżu gruntu, na którym ma być prowadzona inwestycja, rowów melioracyjnych, należy wskazać, że podobnie jak w przypadku strumieni przepisy powszechnie obowiązującego prawa inne niż akty prawa miejscowego nie określają minimalnej odległości budynku od tego typu urządzeń. Ograniczenia w tym zakresie mogą wynikać z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Należy zwrócić uwagę, że zdecydowana większość robót prowadzonych w odniesieniu do rowu melioracyjnego będzie wymagała uzyskania pozwolenia wodnoprawnego – np. jego zasypanie lub zmiana jego przebiegu.

A napowietrzne linie energetyczne – kiedy wykluczają budowę domu lub innego obiektu, w którym mogliby przebywać ludzie?

Napowietrzne linie energetyczne mogą uniemożliwić uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę, jeżeli nie została zachowana odpowiednia odległość pomiędzy obrysem planowanego budynku a przebiegającą linią energetyczną.

Odległość ta waha się od kilku do kilkudziesięciu metrów w zależności od napięcia linii energetycznej.

Czytelniczka twierdzi, że nie dostała zgody na zabudowę działki siedliskowej, ponieważ ma ona za mały teren, aby mogło na niej powstać gospodarstwo. Czy nie na każdym siedlisku da się postawić budynek mieszkalny?

Przez siedlisko należy rozumieć zespół obiektów budowlanych na działce rolnej, w którego skład mogą wchodzić budynek mieszkalny oraz zabudowania gospodarcze. Aby starać się o pozwolenie na budowę dla tego typu inwestycji, należy być rolnikiem indywidualnym, czyli przede wszystkim posiadać tytuł prawny (prawo własności, użytkowanie wieczyste, dzierżawa) do gruntu rolnego o powierzchni co najmniej 1 hektara oraz posiadać wykształcenie rolnicze lub prowadzić gospodarstwo przez co najmniej pięć lat.

Załóżmy, że czytelniczka spełnia te warunki.

Jeżeli na terenie, na którym zamierzamy wybudować siedlisko, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to określa on minimalną powierzchnię działki przeznaczonej na siedlisko. Jeśli nasza działka spełnia te wymagania, to nie powinniśmy mieć problemu z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Jeżeli natomiast taki plan nie obowiązuje, to trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, w której zostanie określony minimalny obszar działki siedliskowej. Abyśmy mogli uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, musi być odpowiednio uzbrojona oraz co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy.