Najemcy rządzą: wybrać nowe czy stare biuro?

W Warszawie na rynku najmu warunki dyktują nie właściciele biurowców, tylko firmy poszukujące siedziby.

– Dlatego zdecydowanie zachęcamy firmy do korzystania z sytuacji rynkowej i poprawienia środowiska pracy, gdyż obecnie właściciele nieruchomości oferują wiele zachęt, m.in. takich jak wakacje czynszowe, pełne wykończenie biura, pokrycie kosztów przeprowadzki i marketingu związanego ze zmianą biura – zapewnia Robert Zalewski, partner w firmie doradczej Wood Lark Group.

W jakich typach budynków najtrudniej o najemcę, a w jakich najłatwiej?

– Zdecydowanie najtrudniej dzisiaj o najemców w starszych obiektach, np. w budynkach typu Lipsk, czyli budowanych w latach 70. i 80., które nie są w stanie konkurować standardem ani z nowszymi budynkami, ani z kamienicami – tłumaczy Robert Zalewski.

Czynsz w złotych

Kluczem do sukcesu w wynajmie biurowca są cena, standard budynku i dostępność środków transportu.

– W Warszawie większość nowych budynków przy liniach metra, zlokalizowanych poza ścisłym centrum, ma ponad 85-proc. obłożenie powierzchni najemcami. Ci z właścicieli, którzy nie boją się dać niższej ceny, cieszą się z pełnego wynajęcia biurowców – opowiada Robert Zalewski.

Podkreśla, że właściciele starszych budynków w dalszym ciągu walczą przede wszystkim ceną, oferując niższy czynsz i darmowe miejsca parkingowe dla najemców.

– Jest to jednak model, w którym szybko można dojść do ściany. Dlatego wielu właścicieli takich budynków wykonuje bardzo efektywne modernizacje, np. poprzez doposażenie budynków w systemy klimatyzacji, nowoczesne windy, podłogi techniczne czy lifting powierzchni wspólnych i recepcji, a także dba o personel, który obsługuje najemców – mówią w Wood Lark Group.

Przewagą wielu starszych budynków są często lokalizacja i nadal niższe opłaty eksploatacyjne, które są na bardzo wysokim poziomie szczególnie w rejonie centrum. Tam, gdzie to możliwe, właściciele decydują się na tworzenie w starszych budynkach kompleksów w stylu loftów (np. Kompleks Dzielna na warszawskiej Woli).

– Właściciele starszych budynków oferują też najemcom możliwości rozliczania się i płacenia czynszu w polskiej walucie. To eliminuje ryzyko kursowe i jest szczególnie preferowane przez instytucje publiczne – tłumaczy Zalewski.

Także Łukasz Kałędkiewicz, starszy dyrektor działu powierzchni biurowych w CBRE, przyznaje, że najtrudniej wynajmują się starsze budynki, których standard techniczny i architektura odbiegają od obecnych standardów.

Oferta na zachętę

– Barierą dla najemców są również kwestie lokalizacyjne. Jeżeli obiekt nie gwarantuje dobrego dostępu do komunikacji miejskiej oraz punktów gastronomiczno-usługowych, najemcy wybierają inne oferty, nawet kosztem wyższej ceny – twierdzi Kałędkiewicz.

Jego zdaniem w przypadku rynku warszawskiego możliwości wynajęcia dobrej powierzchni biurowej po atrakcyjnej cenie są większe niż kiedykolwiek wcześniej.

– Deweloperzy budujący nowe projekty biurowe stosują agresywną politykę cenową oraz oferują atrakcyjne pakiety zachęt dla najemców. Często oferty w nowo powstających budynkach biurowych będą atrakcyjniejsze niż te w obiektach starszych – opowiada ekspert CBRE. Właścicielami starszych obiektów są najczęściej fundusze, których możliwości w zakresie kształtowania polityki cenowej są ograniczone. W związku z tym starają się utrzymywać czynsze na stabilnym poziomie.

Jakub Sylwestrowicz, dyrektor działu reprezentacji najemcy w firmie JLL, ocenia sytuację nieco inaczej.

– Możemy założyć, że renegocjując umowę najmu w starszym budynku, uzyskamy cenę lepszą niż w nowo powstającym obiekcie, biorąc pod uwagę rosnącą konkurencję na rynku biurowym w Polsce. Należy jednak wziąć pod uwagę, że koszt adaptacji powierzchni w starszym projekcie może być wyższy. M.in. dlatego, że tam powierzchnie są mniej elastyczne. Tym samym całościowy koszt takiego projektu może się okazać porównywalny.

Natomiast Piotr Capiga, ekspert z działu powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że przednajem siedziby – chodzi o tzw. prelet, czyli umowę zawieraną jeszcze przed powstaniem budynku – pozwala na realizację niestandardowych rozwiązań w biurze, takich jak wewnętrzna komunikacja pomiędzy piętrami przeznaczona wyłącznie dla jednego najemcy. Firmy szukające dużych powierzchni najmu mogą również wpływać na wygląd powierzchni wspólnych budynku lub elementów elewacji.

Jakie są różnice w czynszach między starym a nowym biurowcem? Z analiz Wood Lark Group wynika, że starsze budynki są tańsze dla najemców, choć nie tak ekologiczne jak nowoczesne. – W budynkach klasy B w centrum Warszawy opłaty eksploatacyjne wahają się w przedziale 14–18 zł za mkw., a w tym samym rejonie dla budynków klasy A jest to przedział 19–35 zł za mkw. Różnica w wysokości tej opłaty oczywiście uzależniona jest od ilości usług nią objętych i od stopnia zaawansowania technologicznego budynku – tłumaczy Robert Zalewski. – Cenowy przedział czynszowy również wypada na korzyść starszych budynków. Czynsze efektywne wahają się w centrum Warszawy pomiędzy 9,5 a 10 euro za mkw. dla biur klasy B, a w budynkach klasy A wynoszą 11–19 euro lub nawet więcej.

Marta Gorońska-Wiercioch, analityk finansowy, dział rynków kapitałowych firmy doradczej Knight Frank

Szykują się duże zakupy portfelowe na rynku nieruchomości komercyjnych.

W I kwartale 2015 r. inwestorzy zrobili w Polsce zakupy na rynku nieruchomości komercyjnych na łączną kwotę 438 mln euro. Tym samym nasz kraj znalazł się na drugim miejscu w regionie Europy Środkowo-Wschodniej po Czechach. Tam inwestorzy wyłożyli około 730 mln euro.

Odnotowana w I kwartale tego roku wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne na polskim rynku okazała się o ponad połowę mniejsza niż w analogicznym okresie 2014 roku. Biorąc jednak pod uwagę toczące się negocjacje, można prognozować znaczący wzrost wartości transakcji w kolejnych kwartałach. Inwestorzy nadal są zainteresowani pojedynczymi nieruchomościami typu prime, czyli o najwyższym standardzie i wartości przekraczającej 100 mln euro. W ubiegłym roku takie transakcje stanowiły ok. 41 proc. całkowitego wolumenu na polskim rynku. W 2015 roku, ze względu na ograniczoną już podaż tego typu projektów, udział transakcji o wysokim wolumenie będzie niższy w stosunku do roku poprzedniego. Potwierdza to I kwartał, kiedy to kupowane projekty średnio kosztowały 37 mln euro.

Zarówno w Polsce, jak i na innych rynkach europejskich kontynuowana będzie tendencja wzrostowa transakcji portfelowych. Inwestorzy są bowiem skłonni do wyłożenia większej ilości kapitału ze względu na niskie koszty finansowania oraz możliwość dywersyfikacji ryzyka.

Analizując pierwsze trzy miesiące pod kątem udziału transakcji w poszczególnych sektorach (biura, handel i magazyny), okazuje się, że niewielką przewagę widać po stronie projektów handlowych, które stanowiły 35 proc. kwartalnego wolumenu. Na biura przypadło 31 proc., a na magazyny – 34 proc.

Do największych umów należało nabycie Galerii Handlowej Sarni Stok w Bielsku-Białej przez Union Investment oraz zakup portfolio magazynowego CA Immo na rzecz P3 i TPG.

W ciągu trzech pierwszych miesięcy na rynku nieruchomości w Warszawie dokonano inwestycji na łączną kwotę nieco ponad 43 mln euro, z czego niecałe 35 mln euro dotyczyło segmentu biurowego (kwota ta stanowi ok. 25 proc. wartości budynków biurowych zakupionych w tym okresie w całej Polsce). Na rynku warszawskim inwestowały: fundusz inwestycyjny Octava FIZ AN, który od BPT Optima nabył budynek przy ulicy Obrzeżnej w ramach transakcji portfelowej, oraz Yareal Polska, który odkupił od niemieckiego funduszu DEKA biurowiec przy ulicy Kasprzaka.

Na rynkach regionalnych I kwartał przyniósł trzy transakcje biurowe o całkowitej wartości 101 mln euro. Największą z nich była sprzedaż za ok. 65 mln euro na rzecz funduszu zarządzanego przez firmę Griffin Real Estate łódzkiego kompleksu biurowego Green Horizon, wybudowanego przez Skanska. Kolejny zakup to West House 1B we Wrocławiu. Wybudowany przez Archicom obiekt został kupiony przez irlandzką grupę kapitałową GNT. Trzecia transakcja to nabycie Baltic Business Centre przez polski zamknięty fundusz inwestycyjny Octava FIZ AN w ramach zakupu portfelowego od BPT Optima.

Wymienione transakcje to zapowiedź wysokiej dynamiki na rynkach biurowych w miastach regionalnych w całym 2015 roku.